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调整期置业看准促销盘

白银大赛千万实盘资金派送中 2014-08-04 13:12:00 来源: 《理财周刊》

  调整期置业看准促销盘

  自今年年初以来,楼市成交低迷一直延续至今,调整期已然形成。专家分析指出,楼市调整并非意味着楼市掉头向下,因此现阶段刚需仍可出手买房,不过出于降低购房成本考虑,可优先选择促销盘。

  调整期已经确立

  楼市当前已经进入调整期。

  中国住建部政策研究中心主任秦虹在一次论坛中谈到其自身观点,认为中国房地产市场目前只是处于调整期,调整和波动在今后房地产市场一定是种常态。由于人口结构对房地产的影响、城镇化进程、市场分化的格局都没有发生根本性的改变。

  对于调整期形成的原因,业界认为主要有三个方面的原因:其一是宏观经济整体下行、经济结构性调整造成整个市场出现萎靡,导致购买力的下降;其二则是信贷政策偏紧,银根收紧导致开发贷款和个人房贷的难度增加;其三是调控政策偏紧,限购将部分刚需挡在市场之外。

  调整时期会持续多长时间?业界人士对此看法不一。人民网行情问诊房产频道对开发商和专家学者发起了下半年房地产市场形势问卷调查结果显示,有47%的受访者预计这一轮的楼市调整还会持续半年至一年。

  中国房地产数据研究院执行院长陈晟也认为,当前的房地产市场呈现增速下行、高位盘整、理性回归三个特征。“一线城市库存压力相对较小,有可能会在明年下半年开始率先复苏,二、三、四线城市的调整时间将会更长。”

  在调整期内,去库存将会成为未来一段时间内的“主题”。中指监测包括北京、上海、杭州等在内的16个主要城市库存总量,在最近一周时间里(7月21~27日)仍在上涨,环比微涨0.05%。重点监测的城市中,深圳增幅最大,为2.99%,虽然也有城市库存下降,但幅度极小,环比降幅均未超过1%。

  有针对房企的调查也印证了这样的判断,结果表明,在下半年,98%的受访房企会采取下调定价、活动促销、加大宣传等营销手段,确保全年业绩。

  调控松动成必然

  随着杭州、海口、西安、无锡等城市放宽限购,限购政策调整城市增至20个,2010年以来执行限购的47个城市中,已经约四成城市“沦陷”。

  政策调整的方式呈现多样化趋势,除了放松限购之外,还有一些城市采用别的方式,来适度刺激购买力,比如采用信贷、公积金、落后、契税等方面放宽的省市也已增多,据不完全统计,有4省17市采用多种形式,调整政策以达到去库存的目的。

  表1 房产政策有所调整省市一览表

  政策调整方式省市信贷、公积金北京、上海、重庆、山西、广东、四川、广州、铜陵、郑州、扬州、宣城、芜湖、泰州、淮北、芜湖、成都、蚌埠落户政策无锡、西宁、海口契税河北、铜陵、宣城就在前不久,上海风传有黄浦、徐汇等区放松限购,但很快被官方否定。上海市政府新闻发言人徐威在第二天表示,上海一直以来严格执行国家的房地产限购政策,不存在放松限购。此后不久,北京市政府也表态不会放松限购。由此可以预计,一线城市近期放松限购的可能性极小。

  专家也认为,对于一线城市和重点中心城市,放松调控应该有针对性。秦虹表示,坚决反对一些人口净流入、公共服务、就业机会好的中心城市没有底线、没有条件地放松限购。因为这类城市的政策松动,可能会带来一些风险,是一定要慎重的。

  不过记者注意到,在限购调整的同时,各地并未放松差别化信贷政策的力度。本刊房地产研究中心认为,通过公积金、差别化信贷等措施的组合作用,即使放松限购,市场仍将保持平稳。

  相关衔接

  限购城市一览

  北京、上海、广州、深圳、佛山、珠海、福州、厦门、海口、三亚、天津、济南、青岛、石家庄、太原、郑州、南京、无锡、苏州、徐州、合肥、宁波、杭州、温州、金华、绍兴、舟山、台州、衢州、哈尔滨、长春、大连、沈阳、长沙、武汉、贵阳、南宁、南昌、西安、兰州、乌鲁木齐、西宁、银川、永康、呼和浩特、成都、昆明。(注:蓝色字体为松动城市)

  购房看准促销盘

  首先需要明确的是,对于刚需购房者来说,现阶段买房是个不错的时机。专业人士分析指出,现在虽然处于调整期,房价在今后一段时间内甚至还有可能会震荡下行,但从长期来看,房地产市场仍然处于上升通道中,由于新型城镇化“3个1亿人”目标,将显著推动2020年前城镇房地产需求。因此在现阶段买房,即使碰到房价回调的情形,但不会买在高点而成为“冤大头”。

  当然,有个重要步骤就是要找好合作银行。虽然央行5月份“喊话”要求支持首套房贷,加快放开速度,并定向降准、调整存贷比,释放资金量,但记者从沪上各大二手房中介机构得到的说法是,银行仍然处于观望过程中,银行惜贷的现状并未出现实质性的改变。鉴于这种现状,业内人士建议,购房者应该事先向贷款银行了解清楚,诸如包括贷款额度、放开期限、利率水平等,然后再确定自己的置业计划。当然,在了解银行贷款情况的时候,购房者可以多跑几家银行,以便对当前情况有个全面的了解,并且从中选择诚意最好的银行进行合作。

  对于楼盘的选择也有讲究。据了解,目前愿意打折促销的楼盘越来越多,而且不少开发商在打折时也不再遮遮掩掩,所以可以直接把降价楼盘作为首选。当然,不能为了降低购房成本而刻意选择降价楼盘,不管项目所处地段、周边配套等。购房不仅仅只是为了居住,而且还附带其他一些要求,比如涉及到子女教育、出行便捷以及居住舒适等,如果单单只是考虑房价而忽视这些问题,会给今后带来诸多不便。

  虽然目前房价已经比较透明,但也要防止虚报价格再打折的情形。比如上海浦东有个别项目,去年底因为开盘时恰逢自贸区利好发酵,报价透支了未来的空间,导致开盘之后很长一段时间内乏人问津的情形。如何规避这种情形,专家建议可以采用“比价”的方式来进行辨别,采集周边楼盘的价格,并了解各个楼盘的特点,会得到一个大致的价格区间。同时,目前各个房产类专业网站也会公布过往项目的历史价格,购房者也可以根据这些信息,以及此前不久的市场走势,来综合判断在售项目的价格范围是否合理。

(责任编辑:汪丽)

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