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取消限购后的买房时机

  如今,取消限购不算是新闻,坚持限购才是新闻。与此相关的一个问题是,被限购令困住几年的朋友,纷纷发问:现在是不是可以买房了?

  此前我已表述过,过去10年的楼市繁荣,形成一批居民的房地产投资意识,并获得了非同凡响的收益。这种超额回报,不仅加剧了社会成员间家庭资产的巨大分野,也强化了部分成员对房地产顽固的投资偏好。

  因此,当3月份京津冀一体化题材被热炒,保定(楼盘)可能成为所谓政治副中心的小道消息(后被证明是谣言)传出后,一批来自北京(楼盘)的民众,第一时间想到的就是去北京周边抢房。在他们的思维里,任何大事件大题材,最先联想的一定是房子。

  毫无疑问,限购解禁后,他们必然按捺不住内心的焦灼情绪。之所以说焦灼,是因为,虽然他所在的城市取消限购了,但消费者的预期并未随之改变。一批专家们还唱空说,房地产的长期拐点到了。可是,成功的楼市投资者知道,往往就是在多数人预期看空的时候,才蕴藏着又一次机会。

  理性的投资者,没有人会相信所谓的楼市崩盘说,那些耸人听闻的言辞不过是为吸引眼球的有意夸张罢了。但有一个观点值得注意,那就是:房地产已进入白银时代。这差不多已成共识了。“白银时代”的说法,应用于投资,就是指,房地产的投资收益率曲线,相比前10年,将大幅下沉。

  过去10年,一线城市房价涨了5-8倍,二三线城市涨了3-5倍。有朋友也许会说,我不再追求那么高的回报率,3-5年能有50%-80%就可以了。理论上看,有些被低估的二三线城市,并非不存在这种可能性。

  但具体来说,与潜在的风险相比,5年50%的回报率,并不高。年化收益率是10%,除去应得的利息收入,每年的通胀计提,几乎不剩下多少。重要的是,虽然不限购了,但限贷依然存在。绝大多数房地产投资者,购买的是家庭第三套以上房子,那是不给贷款的。100万的房子,10年前首付只需要20万,现在你必须全款。杠杆率被压缩5倍。

  风险点在哪里呢?就在这5年。下一轮深化改革只能成功不能失败。而经济结构的调整,必然要求挤压房地产的增长空间。因为过去10年,房地产占用整个社会的资金、资源,已经到了畸形的地步。也就是说,房地产投资增幅将逐步下行。

  有些投资者觉得谈宏观太过空洞。好吧,直接点。不动产统一登记条例虽然未能在6月底及时出台,但不动产统一登记制度是必须在2016年全面实施的。房地产税虽然还没有纳入今年全国人大的立法规划,但2018年是完全可能出台的。

  直白地说,2018年之前,你得把多余的房子卖掉,否则每年就可能被征税。有的朋友说,我才不会一拿就是5年呢,只想做个短线。在我看来,这是激进投资者的做法。今年买进,明年卖出,赌的就是今年是低点,明年必定上涨。

  我承认,这种想法有它的合理性。此前我讲过,假如除一线城市之外的其他城市,基本取消限购,经过两个月的消化之后,潜在购房者的预期有可能会逐渐转化。如果这个时候,房地产信贷政策发生变化,譬如对首套房利率实行优惠,房价转身上涨,是完全可能的。

  在我看来,现在趁限购解除立即买房,等明年房价上涨后卖出,这只适合于激进的房地产投资者。对于家里有闲散资金的朋友,我倒是建议,现在可能是投资股票的好时机。基本面良好的蓝筹股,未来一年的回报率或许不低于投资买房。

  对于买房自住的朋友来说,9-10月会迎来一次机会。绝大多数地产商上半年销售情况不好,报表尚不难看全赖去年的结转。聪明的地产商,不是趁限购取消就立即坐地涨价,而是趁购房者人气重聚,迅速启动促销策略,尽可能靠近全年销售目标。

  说句题外话,反腐力度这么大,对房价也是有一定压制作用的。希望能坚持。(编辑 袁一泓 徐炜旋)

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