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楼市年内已无新利空

  【天天说钱】 没有“新利空”并不意味着房地产市场会复苏,房价会上涨。

  虽然当前楼市仍然被“低成交量”、“长去化周期”和“贷款难”困扰,但基本面正在发生微妙变化,我们甚至可以说:对于中国房地产市场来说,年内已无“新利空”。

  先看利率。利率高企是去年以来楼市、股市面临的重要利空,虽然2011年7月以来央行就没有加过息,中国广义货币增速和社会融资额也没有明显下降,但去年仍然爆发了两轮“钱荒”。主要原因有二:一是在美国逐步退出量化宽松的大背景下,市场普遍预期资金会出现紧张,出现了普遍的“囤钱”、“炒钱”现象;二是在“4万亿刺激政策”下搞的低效投资、落后产能,在最近两年逐渐暴露,成为资金黑洞。这些因素推高了市场中真实利率。

  去年两轮“钱荒”基本探出了中国经济的底线和真相。所以今年以来启动了“微刺激”,并逐步加码。目前,虽然“稳健的货币政策”基调不改,但事实上进入了“定向定量宽松”的阶段。目前已经进行了两轮存款准备金率的“定向微调”,银监会还表示要对银行存贷比的“分子”和“分母”重新定义。此外,监管机构加强了对资金各种“通道”、“过桥”的清理,相信随着理财信托产品“刚性兑付”被打破,聚集在理财市场上的资金会逐步减少。这些措施,事实上起到了“降准”和“减息”的作用。可以预计,从现在到年底,人民币真实利率将逐步走低。

  汇率是影响房价的第二大因素。人民币坚挺,中国楼市的腰杆就硬,反之就软。今年年初以来,人民币大幅贬值3%,这是央行在打击炒作人民币升值的国际热线,同时也对外贸进出口行业进行了一次“贬值测试”。在人民币贬值推动下,外贸出现了明显好转。

  但人民币不可能继续贬值,原因主要有两个:一是贬值太多会带来信心不稳,引发资本外逃,得不偿失;二是贬值太多,会引发美国为首的发达国家反弹。所以,新华社最近连发文章,暗示贬值结束。6月9日,人民币汇率出现了20个月来最大单日涨幅。预计从现在开始到年底,人民币汇率会在波动幅度加大的同时,震荡上行,但能不能完全收复前5个月的“失地”还很难说,因为要考虑外贸企业的承受能力。但未来几个月大趋势是升值,这对于房地产是一种利好。

  信贷政策是影响房价的第三大因素。今年以来,商业银行基本上都收紧了住房按揭贷款,这是造成楼市低迷的重要原因。5月12日,央行召集大银行开会,要求住房贷款政策回归“中性”。6月6日银监会又表示,“大力支持首套房信贷需求”。从“紧缩”到“中性”再到“大力支持”,这背后显然有更高层面的决策在发挥作用。

  地方政府的态度,是影响楼市的第四大因素。地方政府历来是中国楼市的“护法神”,何况今年至少有2.4万亿元地方债到期,其中7成本金、利息需要通过卖地收入偿付。无锡是第一个对房地产“救市”的城市,仅仅将购房入户的门槛从70平方米下调到60平方米;后来南宁允许周边几个城市的居民,参照南宁市民的标准,到南宁购房。再后来,天津允许市民在滨海新区购买第三套房。上周,沈阳大幅放松限购政策:一个3口人的户籍家庭原来只能在沈阳市区买两套房,放松限购后竟然可以买6套房!非常明显,地方政府在救市上步子越来越大,胆子越来越“肥”,投资性购房需求再次被公开认可。

  但是,没有“新利空”并不意味着房地产市场会复苏,房价会上涨。因为在绝大多数城市,尤其是三四五线城市,住房供应量太大,远超过真实需求。随着房产税的临近,很多边远、配套差的小区将由“鬼城”变成“死城”。而有真实需求和人口增量的大城市中心城区的楼市,或许能在未来几个月度过最困难的时期。

(责任编辑:王爽)

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