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楼市降温会否促进股市回暖?

  各路专家学者纷纷放话,观点不一。不过,从近期的言论获悉,关于楼市崩盘的言论明显增多。那么,中国楼市真的要面临崩盘的危机吗?随着楼市降温,又会否促进股市的回暖?

  根据数据统计,4月69城房价同比上涨,仅温州同比下降。从环比的数据分析,房价环比上涨的城市数据有了一定幅度的减少。此外,与3月相比,70城中有8个出现了环比下降的走势,分别是杭州、宁波、无锡、温州、金华、安庆、赣州以及惠州。

  实际上,自今年年初以来,各种不利消息陆续冲击中国楼市。其中,管理层的政策态度转向是最明显的信号。

  按照前期管理层对楼市的态度,将逐渐采取减少行政干预的手段,以促进市场化的改革进程,让市场归还给市场自身来调节。另外,从管理层的意向获悉,未来将逐渐将限购放松与否的权力交还至地方,由地方自行决定。

  至此,地方对土地财政的依赖度一直存在。适逢管理层的政策转向,也符合了部分地方放松限购的意愿。

  从近几个月的数据可以分析,中国楼市确实较前期有了一定的降温。但是,就此盲目认为楼市将崩盘未免缺乏一些有力的依据。

  事实上,影响未来房价的走向主要存在几点因素。其一是地方对土地财政的依赖度;其二是中国楼市的刚需需求;其三是市场的整体利率走向。

  针对第一点,地方对土地财政的依赖度依然明显。根据数据显示,45个限购城市中,有多个城市对土地财政的依赖度达到50%以上。其中,杭州对土地财政的依赖度高达156.4%。值得一提的是,因长期存在的分税制差异化发展的影响,地方的事权与财权的严重不匹配,加速了地方的政绩考核压力。因此,在此背景下,多数地方借助其他渠道筹集资金。近年来,大力发展房地产业,增加地方土地财政收入成为主要的资金筹集渠道。显然,就目前而言,地方依然没有摆脱土地财政的束缚。

  针对第二点,中国楼市的刚性需求量是判断未来房价能否有效支撑的一大因素。实际上,经过近几年的房价大涨行情,各地的楼市刚性需求出现了一定的分化。不过,从一线城市的楼市刚需情况估算,目前仍然没有衰退的迹象。究其原因,主要在于上述地区的政治优势、经济优势、技术优势凸显,全国每年大量的高校毕业生仍然会优先选择到一线城市发展,也为当地带来充足的刚性需求。

  针对第三点,可以理解为近期楼市降温的主要因素。近年来,管理层大力推动利率市场化改革,市场整体的利率水平出现了水涨船高的走向。2013年,以余额宝、理财通、陆金所、PPmoney为主的各类理财平台的迅猛崛起,吸引了大量的投资资金参与其中。不过,影响最大的莫过于传统金融机构。

  互联网金融的兴起对传统金融机构的冲击是巨大的。以储蓄存款为例,长期以来,储蓄存款是中国银行业最稳定以及低成本的资金来源。其中,活期存款是占一国货币供应的最大部分,也是商业银行的重要资金来源。对此,互联网金融吸走了大量的银行活期存款,银行的贷款需求却不见下降。于是,银行为保证基本的存贷比比率,推出了各类“类余额宝产品”,来应对互联网金融的强烈冲击。

  更为关键的是,面对日趋高涨的利率水平,银行为了满足保本盈利的需求,推高了相应的房贷利率。更有甚者,还出现了停贷的局面。面对房贷利率的波动,买房的人数有所减少。如今,虽然处于打破刚性兑付的关键时点,但是互联网金融对利率市场化的进程存在很大的促进作用。因此,相应利率仍将维持在相对的高位水平。

  综上所述,因多个因素的综合影响,从而促使近期楼市的降温。不过,从主要城市房价运行趋势以及地方土地财政依赖程度等因素分析,楼市崩盘论似乎站不住脚。

  针对楼市降温的现象,股民最关心的问题莫过于炒房资金会否回流至股市。

  相比近几年的楼市行情,中国股市的表现明显逊色。四年来,股市累计回报率仍然录得负数。期间,股市经历了多次的股市改革,但最终的结果却令市场大跌眼镜,此举也是股市吸引力大幅下降的主要原因之一。

  进入2013年,互联网金融的迅速崛起,不仅对传统金融机构构成影响,而且对股市形成强烈的冲击。按照投资回报率计算,四年间,股市投资回报率录得负数。而以余额宝为主的理财平台却能够获取5%左右的年化收益率,确实对深陷股市的股民们带来了福音。

  笔者郭施亮认为,目前存在两大问题,其一是楼市降温还能延续多久;其二是炒房的资金能否进入股市。

  其实,对于部分地区而言,其楼市降温的趋势或许已经确立。但是,对于主要的城市而言,目前仍然处于持续上涨的趋势,从具体的价格趋向判断,仍然找不到有力的转折依据。因此,楼市降温的延续性仍然有待观察。

  再者,对于部分的炒房资金而言,面对众多的投资渠道,他们必然会选取能够获取最大投资回报率的投资品种。余额宝被打压,或许不会产生前期巨大的资金分流能力,对上述资金的吸引力也有所下降。不过,除此以外,符合上述资金投资的渠道也是非常充足的。

  其中,类信托资管产品、银行理财产品以及部分理财平台的理财产品明显强势于股票市场。以某款在售的专项资产管理计划为例,其预期的年化收益率较大多数信托产品高。如果资金量达到300万以上的客户,其预期年化收益率有望高达12%以上。

  于是,在此环境下,即使楼市呈现出持续降温的格局,资金也未必会流进股票市场,更无法促进股市的回暖。

  笔者郭施亮认为,虽然中国股市成立至今仅有20余年的历史,但是因长期的扭曲性发展,股市中存在的漏洞确实很大。股市缺乏新增流动性是股市长期走熊的一个原因,但并非根本原因。要从根本上提升股市的吸引力,还得需要长期性的对症治疗。

(责任编辑:徐秀)

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