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房价上行趋势延续 土地供应垄断格局啥时能破?

白银大赛千万实盘资金派送中 2014年02月22日 01:17   来源: 证券时报   网友评论(人参与

彭春霞/制图

  中国房价备受关注,各方观点分歧很大。理性地从房地产供需分析,可以确认,过去几年房价上涨的根源是政府对土地供应的垄断。这样的土地市场制度造成了房地产供给与需求之间的不匹配,给房价带来持续上涨动力。

  地产需求远未饱和

  谈到地产需求,人们常常从人均居住面积这一数据开始比较。到2012年,中国大陆城市人均居住面积已经达到了33平方米,看起来确实不少。但相比中国台湾地区以及日本超过人均40平方米的居住面积还有明显差距。因此,仅从人均居住面积这个数据得不出城里的房子已经修够的结论。

  我国目前正处于城市化的中途,每年还有约两千万农村居民要向城市转移。以城市目前的平均居住水平推算,这些城市新进入者每年带来的新增房屋需求大概在6亿平方米。而我国一年在城市中完工的住宅总面积最多也不超过8亿平方米。

  除了农村移民带来的需求之外,城市现有居民的住房改善性需求也不容忽视。我国目前城市房屋总面积估算起来已经超过了200亿平方米。但其中建于最近十年的不足总量的三成。每个人应该都有亲身体会,十年之前的房屋在各个方面都与近年建成的房屋有很大差距。随着居民收入的提升,更多高质量的房屋也还需要建设起来,以满足居民提高居住品质的合理需求。

  还必须把华人偏好买房置业的民族性格也考虑进来。2012年西南财经大学曾经发布一份报告称,中国的住房自有率已接近90%,远超世界60%的平均水平,有人将其视为中国购房需求已经过度的一个例证。不过,中国台湾地区的住房自有率也接近90%。这说明,我国偏高的住房自有率很可能源于华人喜欢置业的民族文化,不能证明住房自有率已经过高。

  有人说,中国的地产需求中包含大量投资和投机性因素。如果通过收紧银根来挤出该部分需求,地产需求可望在短期内明显收缩。不过,如果用房屋销售和房屋按揭贷款发放额数据来估算购房杠杆率,可以发现,从2004年之后全社会购房杠杆率其实低于之前——房屋按揭贷款发放占同期地产销售额的比重从2004年前的80%,下降到之后的不足50%。考虑到投机性需求理应具有较高杠杆率,杠杆率下降的事实表明购房者中投机者的比例其实不大。

  杠杆率下降,表明更多人在2004年之后在用现金买房。这些人应该算成投资性需求。如果用首付比例的变化粗略估计,可知投资性需求占地产总需求的比重大致在三分之一。这些投资性需求之所以会产生,或因我国居民投资渠道有限,或因华人买房置业的偏好,其最大诉求是买房保值。因此,就算紧缩银根,提高利率,最多抑制新的投资需求,很难让投资客把手里已买的房屋卖掉。

  综合来看,我国城市居民对房地产的需求仍未饱和,还会在相当长时间内保持稳定,短期不太可能出现需求面崩盘带动的房价下跌。 土地垄断限制地产供给

  事实上,房价持续上涨的根本原因不在需求面,而在供给面。政府对城市土地供应的垄断,是房价上涨的最根本原因。

  2004年3月,国土资源部和监察部联合下发了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》(“71号令”),要求从2004年8月31日起,所有经营性的土地一律都要用公开竞价(“招拍挂”)的方式出让。这事实上让政府垄断了土地的一级市场供应。而我国《刑法》第228条又明文规定转让、倒卖土地使用权是犯罪行为。因此,我国也不存在土地转让的二级市场。这样一来,政府成为了城市土地的垄断(唯一)供应者。

  经济学告诉我们,垄断供应者一定会减少供给、推高价格、获取垄断利润,事实也确实如此。在被称为“八三一大限”的2004年8月31日前后,我国土地供应增速明显不同。从1998年到2004年,我国城市土地购置面积年均增长34%。而从2005年至今,年均增速变成了-3%。相应的,城市房屋完工面积平均增速从“八三一大限”之前的19%,也下滑到了之后的8%。我国房价快速上涨的势头就始于2004年。全国平均房价的年平均涨幅从2004年前的5%上升到了之后的10%。

  在北上广一线城市,不仅仅房屋供应增速出现下滑,供应绝对量也明显收缩。以北京为例,从2000年开始,北京房屋完工面积逐年走高,并在2005年创出了一年完工3000万平方米的峰值。但从那之后,房屋完工面积就明显下降,近些年来都在2000万平方米之下,低的时候甚至不足1500万平方米。短短几年,房屋完工量就已减半,房价焉能不大涨。

  在土地供应被政府垄断的背景下,即便政府有意加大土地供应,也无法有效推升房地产终端供应。因为只要垄断不破,地价持续上涨的预期就不会消除。在此预期下,开发商延续囤地。虽然政府已出台土地长期闲置就收回的政策,但上有政策、下有对策。开发商象征性地开挖基坑,就可以规避政策约束。至于房屋什么时候能够建成,政府难以监管。因此,要真正扩大地产供给,需要改变的还是土地制度。

  地产调控是房价波动根源

  在政府垄断土地供应的格局下,房价有长期趋势性上涨的倾向。这种倾向又会吸引投资和投机性的需求。这两种需求虽然在房地产总需求中不算大头,但其总量不小,会给房价带来正反馈效应——房价越涨,投资和投机性需求越大,房价涨得更快。房价会在一定时期呈现急涨态势,逼迫政府使用强硬的政策来调控。

  不过,过去的地产调控政策都没有触及房地产供应不足这一核心问题,而只是试图对需求进行严厉打压。但由于住房需求的主体还是自住型的“刚需”,所以调控政策只能暂时抑制购房需求,而不能将其彻底打消。同时,经常与地产调控政策相伴随的紧缩银根甚至紧缩地根(缩减土地供应)的措施,又会对供应形成打压,为未来更大的供需失衡埋下种子。因此,调控总是为房价的报复性反弹埋下种子。

  在此局面下,之前还保持平稳的房价,在2004年至今的短短几年间就已经走过4轮大的起伏。只要土地市场的垄断不消除,这种“价格暴涨—地产调控—价格下跌—调控放松—价格再涨”的轮回就会继续下去。

  房价上行趋势难改

  要逆转房价的上行趋势,最釜底抽薪的办法莫过于打破政府对土地供应的垄断。有人可能认为土地具有天然垄断特性,因此就算放开政府的垄断,地价和房价也降不下来——毕竟,一块地被一人占了,别人就用不了。但这是一种误解。土地供应属于垄断竞争。不同土地之间有一定替代性。开发商如果一定要在某个特定地点盖楼,只能接受那块土地拥有者的垄断出价。但现实状况是,开发商对地域的要求并没有那么强,可以在诸多土地拥有者之间做选择。比如,在北京西三环找不到地,到西四环找就行了。因此,如果政府对土地的垄断可以打破,那么土地供应必然会增加,导致房价大幅下跌。

  不过,破除土地垄断说起来容易做起来难。因为这事实上就是土地私有化。这样的政策会在意识形态上、政治上碰到多大的阻力暂且不提,就单单从经济规律来看也没有多大可能性。别忘了,2013年政府卖地收入已经超过4万亿元。政府真的会将这笔巨大收入拱手让人吗?至少现在看起来,答案是否定的。

  对存量房征收房产税,是另一个可能对房价趋势带来影响的因素。目前的地产需求中可能有一小半是投资性需求。如果政府能够通过对存量房征税来有效提高房屋的持有成本,应该会抑制这部分需求的增长,甚至可能引发投资客抛售自己已购房产,从而进一步压低房价。但是,从过去几年房产税推进的艰难来看,对存量房全面征税恐怕还得等上相当长的一段时间。

  当然,经济周期的力量也会对房价产生影响。过去的几轮房地产调控政策曾带来房价涨幅的明显波动。而高利率、低通胀也会对房价上涨起到一些抑制作用。但是,只要中国经济增长不出现硬着陆,不回到1998年到2002年那几年通缩的陷阱之中,周期的力量就无法改变房价上涨的长期趋势。在政府仍然坚持在经济增长方面“保下限”的时候,经济增长硬着陆的风险很小,房价上涨的长期趋势就很难被周期性因素所逆转。

  (作者系光大证券(行情,问诊)首席宏观研究员)

(责任编辑:王爽)

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