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叶檀:地方政府豪赌城镇化要先看“赌本”

白银大赛千万实盘资金派送中 2013年08月14日 06:45   来源: 每日经济新闻   网友评论(人参与

  近期有10多个城市的发改部门批复了当地建设城市交通项目的开工申请,地方政府正在豪赌中国城镇化的未来。

  地方债尚未查清,债务阴影浓重,基建项目大干快上充满了风险,最坏的结果是债务危机爆发,金融市场崩溃,形成恶性通胀。但地方政府显然不那么想,他们对于中国城市化的未来要乐观得多。

  每个官员都认为自己可能成为上海或者郑东新区这样的幸运儿,上海以高昂的土地收入解决了历史遗留问题,将以往不值钱的浦东开发成现代金融中心。而郑东新区一度是有名的鬼城,现在白天却人头攒动,甲级写字楼成为郑州价格高地。

  地方财政与债务形成自我循环的论证体系,轨道交通成为资金流动的大管道,通过高铁建设,高铁沿线的设站城市成为当地的核心城市;通过轻轨与地铁,将城市周边的人流、物流与资金流吸引到轨道交通辐射地区,地方政府负债建设基础设施,由轻轨与城铁连接老区与新区,为的就是空旷新区大量土地的增值。

  高铁地块溢价明显。2011年4月,无锡XDG-2011-21地块因高铁因素,经过13轮竞拍以82.35%的溢价率成交,楼面价每平方米1752元。今年3月,无锡出让的地块中,溢价率最高的是无锡高铁站商务区锡沪路南、润锡路东地块,该地块出让起始价为8470万元,最终由无锡天润发超市有限公司以13870万元的价格竞得,楼面价每平方米2469元,短短两年多地价上涨41%,而其他新区等地块大多以底价成交。

  不是所有轨道交通周边土地都有溢价,除了商业较为发达、已经成为当地工商业中心的节点城市外,其他的县城土地溢价并不明显。以高铁发达国家日本为例,日本高铁筑就的房地产铁底是在东京核心区域,轨道交通没有让日本的东北部等地区房价大涨,房地产泡沫崩溃后恢复也较慢。从国际经验看,高铁建成后,大城市周边的房地产价格会上升,但除了节点城市外,其他地方的房价没有因此上升。

  最可怕的是两种情况。

  第一种情况是,随着城镇化金融杠杆率的上升,地方政府负债经营,完成了房地产泡沫从形成到崩溃的完整周期。国内已有房地产泡沫崩溃的城市,去年10月份,温州住宅用地的成交楼面地价同比跌幅近40%。鄂尔多斯(行情,问诊)的土地乏人问津,也就无法形成正常的市场价格。第二种情况是,房地产泡沫尚未形成,债务泡沫已经崩溃。典型的就是上世纪90年代初的海南房地产泡沫,烂尾楼直到这一次房地产热潮来临才彻底消化。考虑到审计署对36个城市的债务审计结果,债务先于房地产崩盘的可能性不容小觑。

  官员们之所以敢大量负债经营,主要原因是官员之间的竞争,与对未来市场潜力的盲目自信。你负债经营城市提升GDP升了官,我也不能落后,新加坡国立大学和清华大学的研究团队,分析了283个城市的市委书记和市长的业绩与升迁资料,得出的结论是,如果一个市长、市委书记在任期内的GDP增长率比前任领导每增长一个标准差,市委书记升迁的可能性会提高4.76%,市长升迁的可能性提高10%。也就是说,建设越多,房价越高,地方官员升迁可能性越高。不考核GDP成本,不考核房地产上的单位GDP产出,不讲究质量而讲究快速发展,使各地方政府成为不顾负债拼命押注的赌徒。

  对未来城镇化的自信则是盲目的结果,不考虑当地城市的吸附能力,不考虑本地居民的消费实际,不考虑需要40年才能消化的商业库存,相信只要有轨道只要农民进城,财富就会滚滚而来。没有经历经济周期考验的地方政府,如同一个个乐观的CEO。从没有想过经济周期下行该怎么办,就算面对下行,也对刺激政策充满了信心。

  只有不顾赌本的赌徒,与利欲熏心的高利贷、金融衍生品创立者与购买者,才会相信永远的经济高水位。考核地方经济增长质量,考核GDP背后的成本,约束地方政府的赌徒冲动,至关重要。

  否则,不要几年,中国会有几十个鄂尔多斯出现。

【作者: 叶檀】 (责任编辑:徐秀)

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