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部分地区楼市已到衰退边缘 房地产泡沫风险大

白银大赛千万实盘资金派送中 2013年08月13日 08:39   来源: 金融时报   网友评论(人参与

  房价普涨只是今年我国楼市“硬币的一面”,在鄂尔多斯(行情,问诊)、温州等此前房价泡沫积累过快的地区,楼市似乎已经到了“衰退”的边缘。伴随民间融资风险持续显现,而且支柱产业煤炭因为需求不足遭遇了寒冬,鄂尔多斯的房价出现了全线下跌,不仅暴露出大量的空置住房和写字楼,甚至引发了以白酒抵债和换取房产的现象。

  业界人士指出,这轮房地产调控采取的限购、限贷等措施,使得住房投资击鼓传花的游戏戛然而止,正常的商品市场机制开始发挥。但是值得注意的是,以往积累的泡沫并没有被挤出,虽然价格形成机制在增量上得到优化,但是在存量上的扭曲仍然没有消除。而温州等局部地区出现的房地产市场深幅调整,业已给当地的经济和产业产生了巨大影响。这些教训警示我们,防范房地产业系统性风险必须警钟长鸣。

  也就是说,当前房价构成中一部分是由正常供需产生,另一部分则仍然是泡沫。虽然目前楼市供销两旺,把许多矛盾掩盖了。国家统计局公布,1-7月份,全国商品房销售面积61133万平方米,同比增长25.8%。但是增速出现了明显回落和高位调整,价格涨幅开始变窄。从长远来看,不能不正视高房价对购买力的挤出效应,如果把市场的有效购买力比喻为一个金字塔,那么剩余的潜在刚性需求的购买力会逐渐降低,如果房价不做回调,那么就会陷入量跌价升的窘境。而今年土地市场的火热源于楼市的联动,防范二者可能出现的大幅调整风险,显然不能掉以轻心。

  对于我国房地产市场会否实现硬着陆,业界一直争辩不休。而从日本等曾经发生过房地产泡沫破裂的国家来看,由于存在着较大的银行信贷和衍生品杠杆,造成的冲击不但会损害金融业的正常运行,形成巨额不良贷款,对实体经济和国家财政也产生了不可估量的影响。与这些国家相比,虽然我国房价的走势非常相似,但是房地产运行机制又表现出明显的特殊性。比如日本和美国发生房地产泡沫危机的背景是,经济增长缺乏持续动力,供给已经满足了居民的基本居住需求,此时投机开始盛行,加之货币以及信贷政策的宽松,以房产为抵押的信用扩张以及资产支持证券的过度发行,使得房价迅速上涨形成泡沫。

  可见,房地产泡沫在一定程度上是由金融杠杆催生的。相较之下,目前我国住房供给还远远不能满足需求,长远有需求支撑,只要房价回调一个档次,就会有一个档次的购买力进入市场,而且我国的房地产金融杠杆率非常低,没有住房抵押资产支持证券,因而不必担心从信贷违约带来的风险在整个金融体系的传染。只要我们进行坚定的、行之有效的调控,就有能力防范房地产硬着陆。

  不过,需要强调的是,作为典型的资金密集型行业,房地产业今年仍然强劲的表现,吸引着大量银行贷款以及影子银行的资金。房地产业的深幅调整,也意味着作为资金中转枢纽的银行业资产质量必然受到冲击,进而会破坏经济环境的稳定。在温州、鄂尔多斯等民间借贷活跃的地区,房地产泡沫局部性的破灭,实际上与民间借贷危机、产业空心化交织在一起,对地区经济造成很大冲击。比如,鄂尔多斯市中富房地产开发公司法人代表王福金自杀身亡,牵出的债务黑洞中既有银行资金,又有大量民间借贷资金。自从2010年房地产调控升级以来,迄今已有中江集团、杭州锦绣天地等多家房企破产,引发了巨大的银行风险以及民间借贷资金链危机。

  而且,在房地产业曾经如同黑洞一般吸引的资金聚集中,还有很大部分来自信托理财等影子银行,甚至裹挟着大量民间资金,这部分资金规模往往难以统计,一旦房地产深幅调整,对金融体系的冲击可能会超出想象。另外,不可否认的是,未来房地产业的经营环境将会发生很大变化,不论是调控长效机制的建立还是金融杠杆率的降低,都会对开发商的经营生存产生深刻冲击。短期来看,下半年有诸多不利因素将会影响房企的现金流。美国经济复苏以及即将退出QE3带来的国际资本反向流动,潜伏在我国房地产市场上已经获利的投机资金有可能加速撤出,因此流动性可能会整体偏紧,金融机构将不得不调整资产负债结构,杠杆率的降低以及表外业务规模扩张的受阻都可能反映在房地产业的融资渠道上,房企现金流出现紧张后有可能会重新以价换量,带来房价下行。

  因此,防范房地产市场调整带来的系统性风险,依然是我国宏观调控的重要课题。就经济运行而言,就是要寻找新的增长点,利用保障房、水利投资以及现代服务业、社会保障和公共服务等软投资,来抵消房地产投资增速下滑对经济的影响,就防范金融风险而言,就是要防止因房地产和土地市场震荡,银行出现大量坏账以及抵押物价值缩水,这需要未雨绸缪,提前布防。

  朱慧卿作(新华社发)

  今年以来,全国房地产市场持续“高温”,尤其是北上广深等一线城市房价更是“高烧不退”,使楼市调控效果受到市场广泛质疑,也引发了社会对楼市调控政策转换思路的呼声。专家认为,抑制房价过快上涨仅仅依靠调控政策这“一招鲜”是不够的,楼市要想退烧还需要对症下药,只有打出财政、金融、土地等各项政策综合治理的组合拳,把短期调控和长效机制有效的结合起来,才是给楼市降温的特效药。

  单一政策效果欠佳

  今年2月,“新国五条”的出台被认为是史上最严厉的调控政策,但是房地产市场却经历了一个“先抑后扬”的走势,如今近半年的时间过去了,全国房价曲线已经连续攀升至历史高点,部分一二线城市楼市成交量屡创新高,土地市场更是地王频出。

  被市场公认执行调控细则最为严厉的北京,房价上涨之势仍然难以阻挡。根据链家地产市场研究统计,北京7月纯商品住宅成交均价为25138元/平方米,环比上涨9%,同比上涨21.6%。这一成交均价超过2011年2月的24459元/平方米,创下历史新高。与北京类似,上海、广州、深圳等一线城市房价今年以来也屡创新高。

  尽管楼市调控政策已经非常严厉,特别是限购、限价、限贷等行政调控手段已经被用到了极致。但是,调控并没有达到预期效果,房价也并未得到有效遏制。

  住建部政策研究中心主任秦虹认为,过去的行政调控政策,在抑制投资投机需求方面取得了显著而卓越的成效,但如今的房地产市场已经发生变化,当下的市场需求主体主要是刚性和改善性需求。要解决这部分需求,需要从长远的、外围的改革来解决。

  供需矛盾主导房价上涨

  在专家看来,楼市调控无法击中房价上涨的要害,关键在于房地产市场是一个综合而又复杂的庞大市场,它既是支撑经济发展的重要动力,又是关乎百姓民生的系统工程。要撼动楼市过热房价过高的根源,就是要解决当前一二线城市楼市供不应求的难题。

  “北上广深房价集体上涨最根本原因在于供不应求。”亚太城市房地产研究院院长谢逸枫认为,一方面是一线城市土地供应连续3年无法完成,新增商品房供应下降。而限价、限售、限签、商品房预售款监管、商品房预售条件提高、房地产开发贷款收紧等措施严重影响到市场供应。另一方面是在城镇化与城市扩容及新增人口暴增的背景下,住房需求量不断倍增。显然市场供求矛盾被政府调控的行政手段放大了,不断出现因供不应求涨价的房企与楼盘。

  “高房价没有一吃就灵的降火妙药,原因是多方面的,既有市场发展中的问题,更有体制性原因。”在中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌看来,房地产调控难的原因有以下几个方面:一是旺盛的刚性需求,2006年至2010年,全国商品住房销售面积达到36亿平方米,而供应面积仅为26亿平方米,供不应求是导致房价上涨的主要原因;二是宽松的货币环境;三是供地制度和管理缺陷,土地价格太高;四是居民投资渠道缺乏;五是保障房资金短缺,管理方面还存在漏洞。

  房产税难以“一针灵”

  面对楼市调控政策效力的减弱,市场对调控思路的转换,尤其是逐步推广房产税等长效机制的呼声日益高涨。对此,中国房地产学会副会长陈国强表示,过去10年的房地产调控有成效也有失误,调控政策已到了需重估的阶段。在建立适合市场长远发展的长效机制过程中,房产税试点的推进是一个重要方面。

  “开征房产税,可以在房地产供需双方行为合理化导向上形成一种规范的经济参数和税负约束。”财政部财政科学研究所所长贾康表示,在房产税调节之下,不仅可以增加住房市场上中小户型的需求比例,从而有利于集约利用土地,促进城市化健康发展和经济增长方式转变,还可以减少已建成房屋的空置率,活跃租房市场,提高全社会不动产资源配置的效率,促使不动产投资、投机行为收敛,有利于弱化住房价格过快上涨和市场大起大落的可能性,促进房地产业长期健康发展。

  但是,房产税不可能成为抑制房价上涨的“一针灵”。“作为一种长效性调节工具,房产税对住房市场的疗效犹如中药,药性较温,见效较慢,远不如限购、限贷等行政性手段立竿见影。”陈国强认为,即使在市场机制成熟的欧美国家,房产税与降低房价也并无直接相关性。

  专家认为,房产税试点扩容及在此基础上的全面推开、个人住房信息系统全国联网、健全不动产统一登记制度,这三大方面将为全新的中国房地产调控和长效机制奠定基础。

【作者: 李文龙】 (责任编辑:徐秀)

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