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房企纷纷急推再融资 逼宫还是政策松绑信号?

白银大赛千万实盘资金派送中 2013年08月10日 09:25   来源: 金融投资报   网友评论(人参与

  现象篇:

  房企频“出手”试探管理层意图

  自3年前证监会宣布暂缓受理房地产企业重组申请以来,上市房企通过股市融资的道路被堵死,迫切需要多元化的融资渠道

  伴随着管理层对房地产行业的调控,相关上市公司再融资也断档超过三年之久。2010年房地产调控以来,不少房地产上市公司前后推出重大资产重组或再融资方案,但最终无一成行。近期,新湖中宝(行情,问诊)、招商地产(行情,问诊)、宋都股份(行情,问诊)等多家房地产上市企业均推出了再融资的预案,资金额度已经超过88亿元,有分析认为,房企抛出再融资方案或是在试探监管层的意图。

  2010年4月17日,国务院发布《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》,要求对存在闲置土地、炒地,以及捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的房地产开发企业,暂停上市、再融资和重大资产重组。同年10月,证监会披露,为贯彻国务院相关精神,已暂缓受理房地产开发企业重组申请,并对已受理的房地产类重组申请征求国土资源部意见。

  事实上,在2009年8月17日金地集团(行情,问诊)42亿的再融资方案实施后上市房企重大资产重组或再融资方案均被暂停,房企再融资直接用于房地产项目开发获批的情况几乎已绝迹。

  时隔三年,房地产再融资有重新抬头之势。但是,针对地产再融资是否开闸事宜,监管层的态度似乎没有改变。6月28日,证监会在新闻发布会上强调,根据国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知和2013年关于继续做好房地产市场调控工作的通知的规定,对房地产企业再融资的口径没有发生变化,依然依据2010年国务院规定的有关精神来执行。

  随按管理层坚持不松口,为何多家上市房企还要“顶风作案”?有分析人士指出,7月底中央政治局会议提出要“促进房地产市场平稳健康发展”,未提“调控”字眼。关于新一届政府酝酿房地产调控长效机制的传言充斥着市场,而对房企再融资开闸的讨论也愈加升温,继新湖中宝公布再融资方案之后,多家开发商抛出再融资的方案,一时间房产再融资给了市场极大的想象空间。但是,时至今日,暂未有监管部门批复再融资房企的公开消息,再融资能否开闸仍扑朔迷离。

  亚太城市房地产业协会会长谢逸枫认为,自3年前证监会宣布暂缓受理房地产企业重组申请以来,上市房企通过股市融资的道路被堵死,迫切需要多元化的融资渠道。近期中央会议表态要促进房地产市场平稳健康发展,多家房企此次再融资如果获准,意味着房地产再融资的政策将出现松动,上市房企再融资序幕将正式拉开。

  影响篇:

  目前还只是心理层面

  由于目前尚未有一家企业的再融资方案获得通过,且已披露房企的再融资总额也只有137亿元,对A股的影响还只是心理层面

  作为股市资金的“抽血机”,再融资和IPO一样对市场资金形成压力,而相比之下,再融资的融资额明显高于IPO,在汹涌的再融资影响下,市场资金面压力陡增。

  就对股市影响来看,房地产企业再融资金额并不算大,和A股所有再融资相比相差甚远,但值得一提的是,如果管理层最终选择恢复房地产企业再融资,不排除越来越多的房地产企业将陆续推出再融资方案解决资金问题。有分析对此表示,由于A股房地产企业众多,未来可能潜在的融资需求不可小视。对A股整体来说,目前不足百亿的再融资需求并不是市场担心的重点,担心还在于放开房地产企业再融资后各企业争相恐后推出再融资方案对资金面的影响。

  从再融资角度来看,房地产企业是小巫见大巫。其实和房地产企业再融资相比,A股整体再融资金额远远高于房地产再融资金额。据统计,已披露再融资方案的上市房企累积拟融资额度超137亿元。而A股方面,近7月单月就有45家上市公司宣布了定向增发预案,预计融资金额总计1266.2亿。而在上半年,有125家A股公司实施了定向增发方案,融资金额总计2111.8亿元。不论是从再融资预案,还是已实施的再融资方案来看,资金“抽血机”一直在搅动着市场。近段时间,巨额在融资方案陆续推出,招商银行(行情,问诊)近300亿元的配股融资预案、京东方A(行情,问诊)不超过460亿元的再融资方案未来将继续冲击市场。“就目前来看房地产企业再融资给市场造成的还是心理层面的压力。”一位券商地产行业分析师在接受记者采访时表示:“仅仅从137亿元的再融资来说,对A股基本上没有任何影响,毕竟现在推出再融资的公司众多,且融资金额也十分巨大。但不能不说的是,现阶段房地产企业再融资仍是被禁止的,但越来越多的企业选择集中推出再融资方案,是不是已经提前"嗅到"再融资将放开的味道从而率先推出方案抢占先机。一旦某一家房企再融资方案被放行,未来将有越来越多的房地产企业通过再融资的手段解决自身资金问题。届时,就不是几十亿的再融资那么轻巧。其实市场最为担心的也正是如此,就像一颗未知的炸弹,里面到底有多少"火药",谁也不知道。未来上市房企到底有多大的融资需求,谁也说不清。”

  就短期来看,房地产行业再融资金额较低,对市场真正的影响还未体现,但管理层一旦放开再融资的“闸门”,将对市场资金形成明显冲击。

  公司篇:

  再融资将推动收入增长

  再融资一旦成行,将使新湖中宝加速盘活优质地块,由于上海(楼盘)内环项目需求不缺,此两大项目有望助推公司未来两年销售规模上台阶

  再融资对于股市资金面来说是负面压力,而对相关上市公司来说,募投项目带来的收益将厚增每股收益,不失为提升业绩的好办法之一。

  8月1日,停牌近一个月的新湖中宝“率先”发布了定增预案。继新湖中宝后,房地产上市公司纷纷“行动”起来,仅8月7日一天就有3家房企公布了相关动作。其中招商地产发布停牌公告,称正在筹划发行股份购买资产事项;宋都股份推出定增方案拟募资15亿元;冠城大通(行情,问诊)则推出了18亿元的可转债融资预案。8月9日,北京(楼盘)城建拟定增募资39亿元。除此之外,金科股份(行情,问诊)等10余家企业也先后宣布停牌,或筹划重大事项,或筹划再融资。

  就公布了定增预案的新湖中宝来看,公司拟募集资金共计55亿元,专项用于公司在上海的棚户区改造项目,即上海新湖明珠城和上海新湖青蓝国际的开发。光大证券(行情,问诊)分析师竺劲指出,募投资金专项用于上海棚户区改造,符合政策取向,获批的可能性较大。新湖中宝杠杆率过高,长期无法盘活上海棚户区改造项目相关。再融资一旦成行,将使公司加速盘活优质地块,由于上海内环内项目需求不缺,此两大项目有望助推公司未来两年销售规模上台阶,项目共计货值172亿元,其中明珠城将在2013年底预售、青蓝国际将在2014年上半年预售。预计公司2013年合同销售额将达100亿元,较2012年番,2014年则将继续增长至140亿元,年复合增速为67%。不难看出,定增方案对新湖中宝收入提振十分明显,净利润也将随之出现明显增长。

  平安证券分析师周雅婷认为,股权融资直接利好上市公司盈利能力和投资能力。据测算130家A股地产类上市公司若整体名义利率下降100基点,2013年全行业净利润将平均增长4.22%,2014年平均增长6.51%。目前已有金丰投资(行情,问诊)、北京城建(行情,问诊)、金科股份、招商地产等多家上市公司处于停牌状态,未来将不断释放利好消息。长期来看,目前130家A股地产公司的资本结构中银行贷款占24%,债券占3%,预售账款占25%,权益资本提供26%的资金,应付账款及其他应付款提供22%的资金,同时还有大约占总资产15%左右的表外负债。在上述资本结构下,再融资重启能在很大程度上替代传统资金供给,而上市地产公司将率先完成资金结构的优化调整,长期有利行业集中度提升。

  专家谈:

  再融资短期内难全面“松绑”

  针对目前房地产地域结构问题凸显及新型城镇化的大背景,房地产再融资会与房产税一样被区别对待,全面开闸的情况不会出现

  再融资“跳水”商业的趋势愈演愈烈,“全面开闸”的预期也激发了对于融资环境松动的各路猜想。但在接受记者采访的多数业内人士看来,蜂拥并不代表管理层的放行,全面开闸更多的被视为一种“过度解读”。

  中国西南财富金融资产投资管理委员会副理事长童迎九向记者表示:“这场再融资之战更多的是管理层与房企之间的一场博弈,全面开闸与否的焦点就在于其能否真正助力于房地产市场的调控。目前城市改造项目的再融资放开基本已是板上钉钉,但其余房地产开发项目还尚在考虑中。所谓的"全面开闸"与其说是真的放开,不如说是房企在早做打算的投机心理之余,借助政策利好的一场炒作。”

  而比起“等待论”,华鑫证券首席策略分析师陆水旗显然更坚持“有限”放开。他向记者指出:“新湖中宝给再融资开了个口子,房企们必然"闻钱"而动,随后公布的商品房再融资预案只是基于现有形势下的"挤入效应",难获审批。从政策走向来看,房企的再融资会被放开,但这个放开必定是定向性且有条件的放开。针对目前房地产地域结构问题凸显及新型城镇化的大背景,房地产再融资会与房产税一样被区别对待,全面开闸的情况不会出现。”

  该说法也得到了新时代证券房地产分析师裴明华的确认,他表示,“现在说房地产再融资全面放开有点早,但是有条件的放开已经比较确定。”

  在当前经济及政策形势下,政策会怎样去引导房地产企业再融资?对此,陆水旗说,“在管理层对房地产企业再融资的引导中,真正的开禁必定会集中于城镇化进程中的保障房建设、廉租房建设以及棚户区改造等城市改造的项目。其中,央企或国企能够根据地方政府的项目建设需要享受到更多的政策红利,而对万科,万保招金等纯粹投向纯商品房住宅开发的企业再融资在短期内依旧会从严,难以"松绑"。”

【作者: 林珂 吉雪娇】 (责任编辑:赵路)

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