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叶檀:供求关系难改变房价 没人为曾经失误道歉

白银大赛千万实盘资金派送中 2013年08月01日 09:17   来源: 每日经济新闻   网友评论(人参与

  通过供求关系改变电视机价格可以,改变房价不行。

  央行调查统计司司长盛松成表示,抑制任何一种特定商品价格的有效方法是改善该商品的供求状况,而不是从货币供应方面找原因,因为货币供应影响价格总水平,而不能决定任何单一商品的价格。

  盛松成先生的表述有两处概念混淆,房地产不是普通商品,而是具有投资属性的商品。往往未来越不确定,由经济发展赶不上印钞机而来的显性、隐性通胀压力越大,投资品也就越有价值。

  考虑到中国人口、家庭户数以及地方政府对于土地价值的最大化渴求,房地产无限供给是不可能实现的梦想。以4亿家庭计,按国家发改委向全国人大提交 《关于2012年国民经济和社会发展计划执行情况与2013年国民经济和社会发展计划草案的报告》,2013年城市常住人口为统计口径的城镇化率为53.37%,相当于2亿多户家庭有城市购房需求。每户家庭拥有100平方米的房产,需要200多亿平方米的住宅房产,如果遍地都是“房哥”“房姐”,又需要多少土地?事实上,很多地方政府为了抬高地价,往往减少土地供应量。除非房地产放开供应,像电视机一样产能过剩,才有可能彻底改变预期,击退投资者,可能吗?

  我国房价上升与货币供应量大幅上升的周期是重合的。虽然房价涨幅最高的2004年、2007年与广义货币量增加最快的年份并不重合,但从长周期来看,货币发行量上升推高了房地产价格,却是不争的事实。房地产价格滞后于货币增速,在传导过程中,货币到达高峰后房地产滞后半年或者一年到达高峰,这是房地产市场的常态。

  美国的资产证券化决定了广义货币与房价之间的关系不大,更广义的货币才与房价关系密切,但美联储停止发布M3数据,使我们难以了解更广义的货币供应量。2008年之前,德意志银行、美银等高达50倍左右的杠杆率,以及此后房贷衍生品市场的崩溃,说明了一切。日本的房地产市场印证了类似于中国的情况,当经济低迷,货币无法进入实体投资领域,就会进入投资品领域。因此,日元作为世界上最低廉的传导货币,搅动了世界外汇市场泡沫。

  除了金融杠杆率影响房价,利率对于房价也有直接影响。因为房地产与货币关系极大,美联储为了经济复苏扩张货币的同时,时刻警惕房地产泡沫再次泛滥。

  在美国,放贷者将承担更大的责任,如果放贷方没有核验借款人的收入或资产,将被禁止发放贷款。如果发放个人无本金贷款造成坏账,放贷机构将承担审核不力的责任。从第二年开始,贷款人承担的利率将增加。放贷机构必须根据贷款的“指数指导利率”来批准借款人的贷款,即放贷机构从该笔贷款获得的利润加上该笔贷款挂钩的利率指数。随着房地产市场的复苏,监管者开始单独提高房贷利率。

  从去年开始,美国房地产交易量大幅上升,2012年美国住房销售量增至465万套,是2007年以来的最大增幅。去年11月,美国30年期房贷平均固定利率创下3.31%的最低纪录,此后一路上升。当今年6月美联储暗示缩小QE规模后,6月25日出炉的Zilor房贷市场利率每周行情数据,显示30年期固定房贷利率达到4.38%,达到2011年7月以来的最高;比一周前的3.88%上升50个基点,周升幅达到近25年来的历史纪录,目前依然处于4.3%左右的高位。

  哪个金融专家会说,货币发行量、利率、杠杆与房地产没有关系?房地产只是单纯的消费品?

  盛松成先生是统计与金融专家,对房地产金融理论想必心知肚明,但说房价只与供求关系有关,令人不解。

  除了货币政策外,中国房价飙升可以指责的地方颇多,如土地财政,如贫富差距,如视房为命的文化等等,但这些原因只有与货币原因相挂钩,才能得出正确的结论。没有人为曾经的失误道歉,缺乏反省的政府与市场,如何面对民意?

【作者: 叶檀】 (责任编辑:赵路)

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