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楼市“市盈率”需要动态地看

白银大赛千万实盘资金派送中 2013年07月13日 01:53   来源: 第一财经日报   网友评论(人参与

  [ 从这个意义上讲,过去数年,如果你静态地看楼市“市盈率”,那绝对是没有投资价值的;但如果动态地看楼市“市盈率”,则不论你什么时候买房,那一定是一个正确的决定。只是这样的楼市行情,对于租客来说,就是一个非常痛苦的事情了 ]

  在房价不断蹿升的过去十年中,曾经有包括唐骏在内的不少大腕说:“不要买房,买房还不如租房。”并计算出买房的资金成本都够使自己天天住五星级宾馆,享受着全天候细致入微的服务。

  我不知道是否真有人或者说有多少人听从了这些“大腕”的告诫而放弃买房,果真如此,那么这个轻信的人一定是要跳脚骂娘了。

  前几天,国家统计局公布的今年6月份居民消费价格指数同比增长2.67%,其中住房租金价格指数同比增长了4.07%,并说住房租金价格指数连续42个月上涨。有人以此呼吁国家不仅要调控房价,还应该调控房租,否则会因为租金价格连续上涨推高居民生活成本,普通老百姓不仅买不起房,连租也租不起了。

  我不知道国家统计局的统计数据有多准确,但的确听到不少身边的人说房租上涨已经成了一个很挠头的事。由于房租不断上涨,房东经常会要求房客在合同期内调高房租,其频率甚至到了每两三个月就要调整一次的地步,搞得房客不胜其烦。

  其实,媒体每次讨论房价是否存在泡沫的时候都喜欢用“租售比”来说事,也就是认为我们的房价如果按租金回报来算,该数十年才能收回购房成本。我曾经把“租售比”比成股市的“市盈率”,也就是如果把每年的租金收入比成上市公司利润,那么房屋总价除以年租金收入,就是楼市“市盈率”。在股市上,50倍的“市盈率”应该是相当高的一个数值,一般只存在于高速成长的中小企业,或者具备业绩反转可能的“困境反转型”公司中。

  但以我在京沪两地生活十多年的经验来看,2001年前后,上海房屋的“市盈率”应该在15~20倍。2002年开始,楼市“市盈率”不断提高,20倍、30倍、40倍,几乎是一年一个台阶。2006年之后直到现在,京沪两地的楼市“市盈率”应该基本上都在50倍左右,也就是说,房屋的租金静态回报大体相当于房屋总价的2%,需要50年才能收回投资成本。以中国男人平均寿命75岁计算,30岁买房,大部分人身体变成灰了,房子的成本也没收回来,能说没有泡沫吗?

  但“市盈率”应该是一个动态的概念。尽管以房屋的现值来计算,“市盈率”没有发生变化;以投资成本来看,“市盈率”却在不断变化。

  近十年来,在楼市调控下,全国的房价是芝麻开花节节高,其结果是“市盈率”不变,租房客所需要支付的租金却在水涨船高。以大家都能感受到的最近三年来看,如果2010年初买房,当时的“市盈率”是50倍。到2013年,以同样的投资成本计算,“市盈率”已经下降到了30倍,更夸张的则达到25倍。如果年龄稍长的人,把时间往前推10年,到2002年,那时候买的房子,以当时的成本来算,现在的“市盈率”基本上也就8~10倍。不少在2009年之前买房的人,现在的房租不仅可以支付按揭款,还可以尽享不菲的收益了。

  如此看来,投资房子和炒股票确有异曲同工之妙。

  做股票投资或者股权投资,如果不考虑投机因素,纯从价值投资的角度看一只股票或一个非上市公司值不值得投资,“成长性”一定是第一考虑的因素。价格的高低始终是一个相对的概念。以非上市企业的股权投资来看(之所以用非上市公司来比较,是因为在非上市公司的投资更多的是考虑企业的真实价值。而上市股票投资则多少受投机因素的影响),12倍的市盈率恐怕是多数谨慎的股权投资机构价值判断的分水岭。但如果被投企业未来可预见的三年的业绩真能有30%、50%,乃至100%的成长,15倍乃至20倍的市盈率就不见得是一个高的市盈率。当然,你可以针对未来的不确定性风险进行风险折价,那体现的就是你的谈判水平了。

  从这个意义上讲,过去数年,如果你静态地看楼市“市盈率”,那绝对是没有投资价值的;但如果动态地看楼市“市盈率”,则不论你什么时候买房,那一定是一个正确的决定。只是这样的楼市行情,对于租客来说,就是一个非常痛苦的事情了。

  但对于最近不断有人呼吁国家不仅要调控楼市,还要调控房屋租赁市场,控制房租过快增长,对此我倒也不以为然。尽管我们理解租客的抱怨心理,但房租终归是一个由供需关系形成的市场价格。就像最近热炒的星巴克不堪房租重负关闭经营了14年的国贸一期店。我无从判断星巴克是不是基于房租的投入产出比不合适而关闭。若真是如此,那也是一场商业选择。可以肯定的是,如果很多商户最终都和星巴克一样不堪重负而搬走,而国贸也不能引入足以承担这些房租的新租客,作为业主的国贸自然会在和商户的博弈平衡中调整房租以挽留商户。这是一个商业规则的自然选择过程。

  倒是相较于房租的市场规则,房价的形成则恐怕有更多的非市场因素。由于政府垄断土地供应,从而操纵供求平衡,又兼以配合巨额印钞和舆论引导,并使用金融工具(利率和首付比)调节居民的购买力,最终导致房价以非市场的价格形成机制飞涨。

  当然,在经济学上,通货膨胀的形成原因之一就是成本推动型。高房价显然也是房租上涨的重要推手。因此,与其呼吁政府再出行政手段调控房租,不如推动政府改变这种土地财政推高房价的形成机制。

  至于过去十年楼市“市盈率”的变迁是否意味着在未来一定会复制,作为楼市投资客,不妨谨慎点看,毕竟现在的房价已经不是一般的高。

【作者: 曾梓】 (责任编辑:王爽)

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