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必须全面开征房产税

白银大赛千万实盘资金派送中 2013年07月11日 07:15   来源: 时代周报   网友评论(人参与

  自2013年以来,我国大中城市的商品房价格进入了新的一轮上涨周期。与房价高企相对应的是地方政府的土地出让金收入扶摇直上。据报道,伟业我爱我家数据显示,前6月,全国306个城市共交易土地15493宗,土地出让金达1.13万亿元,同比大幅增长60%。其中北、上、广三地经营性土地出让金已超1739亿元,接近去年全年1934.92亿元的水平。而杭州市余杭区上半年卖地收入达134.63亿元,比去年的同期增长逾27倍。

  地方财政房地产依赖症加剧

  构成当前新的一轮房价上涨、土地出让金收入剧增的背景是,在过去的十余年中,我国商品房价格不断攀升,地方政府财政特别是建设财政越来越依靠商品房开发过程中产生的土地出让金以及关联税收和收费。与商品房价格飙升、土地财政依赖增大、地方债务危机隐现相伴随的,是国家城市土地资源利用效率的降低,财富和收入分配不平等的加剧。一些简单的数据和事实足以说明这一点。第一,从1997-2011年,我国地级及其以上的城市市辖区建成面积从13613平方公里增至37162平方公里,增加了173%,而城镇人口仅从3.95亿增至6.91亿,只增长了75%。城市用地增长率与城市人口增长率之比达2.30。远远高于国际公认的合理阈值1.12。第二,我国每年新增的约2000万城市人口中,约有一半是没有城市户口的农民工,累积计算目前有两亿多城市常住人口是没有城市户籍的农民工。而根据国家统计局发布的2012年全国农民工监测调查报告,仅有0.6%的外出农民工在务工城市自购房。换言之,绝大多数常住城市的农民工并没有从房价增长中获得收益,反而因房租上涨而利益受损。第三,即便是在城市户籍人口(包括那些因购房而获得城市户籍的人口)中,房屋所有的分布也不均衡。尽管缺乏系统的统计数据支持,但大量的观察表明,少数人拥有大量房产的现象非常普遍。例如,2013年初,陕西神木县农村商业银行副行长龚爱爱就被暴在京有几十套房产。

  面对上涨周期必须认真考虑房产税

  考虑到房地产对我国宏观经济稳定、经济可持续发展和社会分配公正的重要作用;考虑到2005年以来国务院屡次房地产调控政策,在控制房价和社会公平上,无一取得可持续的成效的事实;考虑到2013年新的一轮房价上涨周期的到来;我国有关决策部门必须认真通盘考虑全面征收房产税的问题了。所谓全面,首先指的是房产税的征收适用对象,既包括存量,也包括增量;房产不分大小一律为应税对象。迄今为止,我国采用的所有的房市调控政策,除了重庆房产税改革的例外,都是只针对新购置的房产(包括新建房和二手房)。而且,除了2011年上海和重庆房产税改革的例外,历次房市调控政策都只针对房屋购置和交易过程做文章,诸如提高首付比例和购置门槛,增加交易过程的税费征收。这样做的结果必然是不触动存量房所有人的既得利益。

  无论是从控制房价、维持宏观经济稳定、促使经济可持续发展的视点着眼,还是从维护社会公正、并为我国地方政府谋求稳定的税源的角度出发,我国地方政府都有必要全面征收房产税。可以预期,房地产税的全面征收,特别是对存量房的征收,将大大增加持有房产的成本。假定按房产市值的70%作为应税对象,税率为0.5%,则在北京一套市值300万的住房的一年应缴税款即超过1万元。这将使在北京持有房产但既不自住也不出租而“空置”,单纯依靠房价上涨而保值牟利,成为在财务上不可持续的事情。同样的道理也适用于其他城市。因此,如果全面实施房产税,我国特别是一、二线城市的商品房的边际价格,将可望从目前由投资需求决定转为由居住需求加收入状况决定。地方政府将获得一个稳定且具规模的税源,而不必像目前这样高度依靠土地出让金的一次性收入,中国的房产价格将趋于稳定,房地产泡沫对中国宏观经济的威胁可望减除。

  当然,有人会反驳房产税全面开征并不会使房价趋于稳定。实际上,住建部政策专家委员会副主任顾云昌近日就出面表态不能指望房产税成为降低房价利器。他一方面认为,房产税的推出要实现三方面的目的:一是替代目前的土地出让金制度,改变地方政府土地财政的现状;二是遏制房地产市场的投机投资性需求,进而平抑房价;三是调节收入分配,让占有更多社会资源的人支付更多的成本。但另一方面又指出,从目前上海和重庆的试点地区的情况看,还很难实现这三方面的目标。然而,问题的症结正在于到目前为止,我国的房地产调控政策,包括上海和重庆的房产税试点在内,都不会对既有房产的持有造成直接的财务负担,除了重庆城区的独栋高档住宅的这个小小的例外。这是上海和重庆房产税试点没有遏制房价上涨的根本原因。

  应该尽快与国际接轨

  对房产持有征税是当今世界许多国家和地区的政府的普遍的行为。尽管它们在应税对象、税率、减免等问题上做法不一,但没有哪一个像上海和重庆那样,对存量房产做普遍豁免。在其他国家和地区那里,房地产税减免通常与且仅仅与纳税人的收入水平等身份特征挂钩。例如,根据美国林肯土地研究所的观察,“对住宅性房产减税是美国各州为缓和房主和租户的税收负担而经常采用的手段。许多州有各类的项目,因应纳税人的年龄、退伍军人身份等特征而提供了不同水平的税收减免。”英国的市政税(房产税)也有与收入相联的减免。那些获得政府收入支持(相当于我国的低保)、获得基于收入水平的求职者津贴或退休金补贴的公民,均可获得100%的市政税减免。

  房产税扩围成为热议的话题。在这些议论中,财政部财政科学所所长贾康的看法最具代表性。他认为,“中国未来的房产税改革,绝不可能覆盖低收入人群。房产税改革应该是坚持只调节高端”。基于此,他认为房产税推出应当是渐进式的,从高端住宅及新增住房为主入手,更具有可操作性。这显然是为上海、重庆乃至整个中国房市调控政策只改增量不改存量的一贯做法辩护。此外,许多人建议,居民拥有的第一套私人住宅或一定平方米之内的住房不征收房产税,第二套及其以上住宅,或超出免税标准以上面积,按累进税方式征收房产税(见2013年6月14日《人民日报》刊载的《不能指望房产税成为降低房价利器》)。但是,这些做法在技术上是不可行的。它们的实施首先必须以房产信息全国联网为前提,而这在目前看来仍然是遥遥无期。更严重的是,这个设想一旦变成政策,拥有两套或两套以上或超标面积的家庭必然作出法律上离婚生活上同居的理性反应。假如此,中国的社会人伦将永无宁日。

  在房产税改革上,中国正确的做法是与国际惯例接轨,对试点城市所有私有住房征收房产税,并佐以针对低收入阶层进行房产税减免等政策措施。这个政策的实施不会因房产信息没有全国联网而受阻,当然也不会引发离婚潮。地方和中央政府因此而增加的税收收益,可以通过增加养老金、个人所得税减免甚至增值税税率的调整还利于民。从不给纳税人增加负担的角度来说,房产税普遍起征确实是一件牵一发而动千钧的大事,应该充分准备、谨慎实施,但不该因此不征收房产税,或豁免存量房和第一套房的房产税。

  作者系厦门大学公共事务学院教授

【作者: 张光】 (责任编辑:徐秀)

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