首页财经股票大盘个股新股行情港股美股基金理财黄金银行保险私募信托期货社区直播视频博客论坛爱股汽车房产科技图片

“地王”频现“帝王”价 谁来摁住“地王”

2013年06月07日 16:21 来源: 中华工商时报 【字体:

  一边是楼市调控政策依然紧锣密鼓,另一边则是各地地王频现,等不及地上演抢地大战。中原地产市场研究部总监张大伟在接受中华工商时报采访时表示:"地王频现,说明房地产市场将再次面临过热,甚至可以说已经过热。"

  地王只是缩影

  5月29日,北京福润天成房地产开发有限公司以46亿元的价格,刷新今年上海总价地王的纪录。

  5月22日,北京城建行情,资金,股吧,问诊)以总价11.5亿元,溢价率高达102%的价格竞得北京大兴一宗多功能用地;同日保利联合首开以总价12.82亿元、1.05万平方米公租房条件夺得大兴另一宗地块,溢价率为49%。

  一天之后,广州白云区、海珠区又分别以接近8亿元和24.6亿元的价格拍出两块住宅用地,在去除配建的保障性住房面积之后,两块土地的楼面价分别达到了每平方米2.4万元和3.5万元。

  5月29日,北京福润天成房地产开发有限公司以46亿元的价格,刷新今年上海总价地王的纪录。火爆的土地市场让人自然联想到房价,更有媒体大胆预测,房价涨幅恐怕会超出人们的预期,即便是即将扩围的房产税也难以阻挡房价上涨的步伐。

  以上只是目前土地市场的一个缩影,中原地产张大伟在接受本报记者采访时表示:"现在土地市场是遍地开花。市场存在再次失控的风险。"

  而在地王的背后,是土地价格飞涨。中原地产研究中心统计数据显示:前5月,全国4个一线城市合计土地出让金高达1411.8亿,相比2012年同期的314.4亿同比上涨幅度达到了350%。前5月的土地出让金已经接近2012年这4个一线城市的总土地出让金1962亿。

  主要的13个一二线城市(北京、上海、广州、深圳、天津、重庆、成都、武汉、长春、南京、杭州、苏州、长沙)合计土地出让金高达3084.62亿,相比2012年同期的1364亿上涨幅度达到了126%。北京与上海的土地出让金均超过了500亿。5月份全国主要的一二线城市土地市场已经有超过10宗高溢价地王成交,总成交额已经超过150亿。广州、北京、上海等一线城市均出现了区域土地价格新高。

  住宅价格普涨

  事实上,尽管官方今年出台新政"国五条"已于3月底、4月初在各地方紧锣密鼓地"落地"执行,而且在北京、广州等房价涨幅较大的城市,还通过"限价"、"加强预售监管"等方式进一步收紧调控,但由于受市场流动性宽裕以及调控政策在一些城市不"落地"等因素影响,中国城市房价上涨的势头一直没有得到根本性扭转。中国房地产学会副会长陈国强指出:"尽管调控政策严厉,但中国房价连月来的普涨态势并未发生改变。"

  中国指数研究院3日发布的数据显示,5月份,中国100个城市(新建)住宅平均价格为10180元/平方米,环比4月上涨0.81%,连续第12个月环比上涨。以北京为例,中原地产市场研究部统计数据显示,5月北京新建住宅签约套数为7020套,环比下调15.2%,但当月北京新建住宅成交价格较上月上涨1.97%。

  中国指数研究院的分析资料显示,在土地价格上涨、热点城市当前供应依然不足、货币政策预期放宽的大环境下,未来房价继续上涨的预期依然较强。与住宅市场成交受限不同,土地市场在5月继续升温,北京、上海、长沙等地频现"地王"或高溢价成交,促使住宅价格上涨预期继续释放;政策层面,有关房产税的争论和猜测继续存在,但本月并无新政出台,政策以稳为主;部分城市的新开楼盘尽管面临"限价"限制,但多数项目价格稳中有涨;宏观环境层面,投资、PMI等指标继续下滑,经济复苏势头乏力,货币政策维持相对宽松的预期继续存在。

  已经过热了

  张大伟对本报记者分析认为,出现这一现象的主要原因可归结为:整体楼市在"国五条"落地力度低于预期的情况下,购房者、开发商对市场的判断再次出现明显的一致看涨现象。最近,北京、上海、广州、杭州、长沙、武汉等地地王频现,主要原因在于,开发商对于未来房价上涨的预期不断高涨,房地产量价齐升,再加上土地价格不断攀升。另外,由于房地产销售形势好转,信贷资金宽裕,开发商资金充裕。

  张大伟认为,各地国五条细则落地无力度,除北京一地执行落地了国五条细则政策外,其他所有城市的目前楼市政策与国五条出台前差别不大。导致整体市场依然在延续之前的高温热度;房企资金全面好转,拿地做多积极性高涨。10大标杆房企国内外融资额已经超过88亿元,较2012年平均水平上涨了160%。截至目前,2013年内,10大标杆房企融资额度也已经达到了380亿,不到半年时间接近2012年全年的413亿融资额。相比2012年下半年的融资额151.6亿上涨了150%。

  另外,地方政府积极推地,对土地财政的依赖性依然非常大,上海、苏州等城市均有大规模的推地现象。房企拿地积极性高,对资金需求增加。2013年来,房企积极拿地,土地价格上涨,成交上涨使得房企竞争土地积极性大涨,土地溢价上升。

  因此,整体来说,当下楼市量价均居于高位,而开发商的资金情况明显好于往年,在这种情况下调控楼市的难度明显加大。

  那么,地王频现是否意味着房地产市场将出现新一轮过热?张大伟认为这种可能性是很大的。地王频现房价肯定会上涨,过热是肯定的,甚至可以说已经过热了。前一段时间调控的成果已经在逐步丧失了。

  至于地王抢地后的投资意愿如何?张大伟指出,地王抢地,说明竞争激烈,对于市场的预期高涨,高价地只能卖得更好,如果不加调控的话,在涨价预期的影响下房价会更贵。但他同时强调:"这种上涨短期内会有,但就长期看与百姓收入和购买力肯定是不匹配的。"

  而究竟是谁如此热衷拿地?富力地产集团联席董事长兼总裁张力坦言富力现在也在拿地,但是价格太高的不会拿。至于为什么会有如此多的地王诞生,身处房地产圈核心的张力给出了两大理由,热钱游资,供应稀少。

  房产税救世主?

  张大伟指出:"目前房价已处于高位,房产税有进一步调控的空间。"许多人寄希望于房产税能给中国房地产只涨不降的神话泼一盆冷水。不久前公布的《关于2013年深化经济体制改革重点工作的意见》(以下简称《意见》)提出,扩大个人住房房产税改革试点范围。国家发改委体改司副司长连启华就此表示,关于房产税,经过多年调查研究,正在考虑择机扩大试点范围,今年会有具体的动作。

  《意见》虽未明确房产税试点的时间表,但市场普遍预期试点很可能在下半年扩围。出于试点顺利落地的考虑,房产税征收应该"向增量开刀"。一是对增量住房进行征税;二是在划定人均免征面积的基础上,对超出部分征税。

  但在张大伟看来,房产税短期不会有什么效果,而且今年房产税试点的步骤也不会太剧烈,只会针对新增的或者增量住房征收(房产税)增加几个试点。张大伟认为,房产税只能是配合调控,不应寄予太多希望,把房产税当成"救世主"是不现实的,指望房产税对楼市调控实现毕其功于一役是不科学的,也是不可能实现的,在一定程度上能够遏制投资投机,但实际效果还要在其他所有政策都在执行时才能产生明显效果。

  "人们对房产税望眼欲穿,大多数是寄托于使房价下降的功能。然而,结果和期望或将产生偏离,房产税承载了太多本不应该承受的重量。"

  对于重庆和上海的房产税试点,张大伟分析认为,从完全意义上讲,这两个版本不能叫做房产税,更多的是起到威慑的作用。两地比较而言,张大伟认为试点对重庆的效果会相对明显,条件也比上海成熟,重庆楼市没有经过太多炒作,上海毕竟还是需求太多,除非针对全部存量征收,只针对新购房不会挤压出存量泡沫。这和限购类似,是限制你的购买,之前的政策也有很多诡异的地方。

  热钱不可小觑

  另外,热钱涌入也是导致房价高企的另一推手。早在2010年初监管层就已注意到境外热钱流入房地产市场潜在的风险。从历史上看,2009年底到2010年一季度,国内房地产市场异常火爆;当时美元套利交易升温很快,境外资本流入国内显著增加,许多拍出"地王"价的公司都具有外资背景。

  2009年在上海千万豪宅的购买者中,拥有上海户籍的仅占10%,而外籍人士和港澳台人士则分别占23%和16%。

  随着一系列房地产调控政策出台,房地产市场风险亦凸显。张大伟认为,套利热钱赖以维持的基础非常脆弱,一旦汇率、利率水平以及宏观经济走势发生变化,国土、建设等主管部门加强规范化管理,资金流向极有可能发生大规模、快速逆转,从而对房地产等资产的价格产生巨大冲击。

  张大伟表示,虽不能确切统计流入房地产领域的热钱数量,但有很多片面的数据能够解释这件事情。据统计2013年标杆房企的海外融资量明显超过了以前,从年初到现在已经达到了300多个亿,去年全年也就400个亿。"这些不一定全都是热钱,但也能够看出整个海外资本对我国房地产市场的流入意愿,这样看来,海外热钱的量在最近应该很大量的进入中国房地产市场。"

  而且,据有关专家调查发现,一季度热钱流进的依旧是一线城市的房地产,热钱依旧对从房地产投机中获利有信心。因此,房价持续上涨的房地产领域对热钱来讲是个不小的诱惑,不得不对此提高警惕。

社区牛人

  • 宇辉战舰
    人气播主

    [简介]崇尚中长线波段交易,善于把握股市节奏,每日送出热点个股!进入直播>>

  • 老胡实盘
    人气播主

    [简介]实盘交割单100%真实发布,连续5年盈利,年平均收益高达40%。进入直播>>

  • 黑马狂奔
    人气播主

    [简介]看大盘最精准最前瞻最直接,对个股非牛不战,出手必攻直击涨停。进入直播>>

关于地王的相关新闻

评论区查看所有评论

用户名: 密码: 5秒注册