首页财经股票大盘个股新股行情港股美股基金理财黄金银行保险私募信托期货社区直播视频博客论坛爱股汽车房产科技图片

高和资本苏鑫:商业地产短期仍是“散售”时代

2013年06月07日 01:34 来源: 第一财经日报 【字体:

  “我们近期做了一个规模较大的调研,有几个趋势值得关注——87.65%的人已经或者正在考虑把资金从住宅投资转向商业地产,42%的人已经开始涉足投资房地产信托或者基金,95%的人在一线城市和核心二线城市选择投资标的。”日前,高和资本董事长苏鑫在接受《第一财经日报》记者专访时表示。

  2009年10月,为潘石屹立下“赫赫战功”的苏鑫辞任SOHO中国执行董事,转而创立国内首只人民币商业地产私募股权基金——高和资本。3年多时间,高和资本已在北京和上海核心区域拿下6个商业地产项目,其中部分已实现退出,收购资产规模超过60亿元。

  高和资本旗下商业地产基金的资金主要来自于民间资本,并专注于投资一线城市和“1.5线”城市的核心区域商业不动产。苏鑫认为,通过基金的形式,把买房炒房人群的钱聚在一起,投到前端去,变成一种供给,其实是有利于稳定房价的。

  散售是“逼不得已”

  对于高和资本旗下基金的退出方式,苏鑫坦言,主要还是通过散售。在SOHO中国主管销售多年的苏鑫,对商业地产散卖有什么后果也是烂熟于胸。

  “在中国,商业地产投资退出渠道比较尴尬。REITS是一个很美丽的故事,讲了很多年,还是犹抱琵琶半遮面。”苏鑫认为,如果没有REITs的支持,商业地产所谓的春天就不会到来,在短期看可能还是一个散卖的时代。

  “商业地产散卖以后成功的案例极少,我在SOHO中国10年,天天接触投资者,了解他们的心理,就是因为小业主的利益取向不一样,导致租客良莠不齐、资产贬值,商铺空置率较高,”苏鑫称,“如果我们用自己的专业能力经过适当的定位后租给‘好租客’,然后带租约销售,结果可能就会不同。”

  这也是苏鑫为以散卖为主的商业项目重新设计的一个游戏规则,名曰“资产精装修”,即业主购买房子后,高和资本会把资产管理权拿过来,成为项目唯一的管理人。

  苏鑫解释称:“资产精装修说到底是在销售的时候就跟业主签一个资产管理协议。如果他违反规定,我们会给两个点左右的处罚。这个罚则,实际上相当于一个筛子,把认同资产管理的人筛进来。而且在筛之前,我们还做了一道过滤,80%都按层销售,并没有一套一套地卖,就是先把炒房的小投资者筛掉。大投资人接受长期持有的理念,抗经济波动的风险能力比较强。”

  2010年底,高和资本以近20亿元收购了金澳国际大厦,创下当年北京最大的写字楼并购案。第二年,北京CBD写字楼租金大幅上涨,金澳国际大厦结案租金接近翻番,从4.5元/平方米·天涨到8元/平方米·天,最初开盘价为29500元/平方米,一年后结案售价上涨至52400元/平方米。

  地产基金增长迅速

  截至目前,高和资本已经在北京收购了5个项目,分别是凯德华玺、中莎广场、金澳国际、博瑞大厦(高和萃)、望京悠乐汇。去年10月,高和资本正式进军上海,斥资7.9亿元收购了位于上海南京西路静安寺商圈的中华企业行情,资金,股吧,问诊)大厦。目前,高和正在对这座“老楼”进行改造。

  “以前大家都认为增值型基金是短线,买完楼,改一改,卖掉就完了,实际上在中国不一样。再往前推进,对政府而言就是楼宇经济。上海的商业地产已率先进入了存量时代,土地很少,像静安都没有土地了。这个时候城市要发展,就需要对老楼进行改造。从我们自己的角度来说,则是把这个资产改造以后怎么赚钱,降低风险就必须提高资产的水平。”苏鑫表示。

  苏鑫告诉记者:“几年前,不少个人投资者还不知道什么是房地产基金,但他们买了高和资本的房子并从中获得了不少收益,渐渐地也认可了我们的模式,后来不少人干脆就把资金投到了我们的基金里。目前,地产基金行业的平均年化回报率可达15%~20%。”

  因为在SOHO中国多年的工作经验,令苏鑫非常熟悉中国的新富阶层,尤其是山西、内蒙古一带的北方能源企业主。“以山西为例,70%煤炭已实现规模化和国有控股,在缺乏更好出口的情况下,煤炭整合后的山西民间资本正在向基金等方向转移。”

  “我们主要在做增值基金,也就是资产精装修后通过散售的形式退出,同时,也在做‘类持有’基金。”苏鑫表示,“类持有”基金须和机构投资者合作,高和资本目前还不急于扩规模。

  住建部政策研究中心与高和资本联合发布的报告称,房地产企业直接融资占比由2004年的30%上升至2012年的40.5%,资金总额在8年间增长高达6.5倍。

  其中,房地产基金自2010年开始蓬勃发展,新募基金数41只,募集规模164亿元。2011年新募基金数97只,募集规模712亿元。2012年进入市场调整,新募基金63只,涉及金额370亿元。

社区牛人

  • 宇辉战舰
    人气播主

    [简介]崇尚中长线波段交易,善于把握股市节奏,每日送出热点个股!进入直播>>

  • 老胡实盘
    人气播主

    [简介]实盘交割单100%真实发布,连续5年盈利,年平均收益高达40%。进入直播>>

  • 黑马狂奔
    人气播主

    [简介]看大盘最精准最前瞻最直接,对个股非牛不战,出手必攻直击涨停。进入直播>>

关于商业地产的相关新闻

评论区查看所有评论

用户名: 密码: 5秒注册