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地产商 从还是不从?

2013年06月06日 01:48 来源: 21世纪经济报道 【字体:

  抑制房价上涨这件事,似乎变成了一场政府部门与地产商之间的战斗。

  根据北京市房地产交易管理网的统计,今年4月1日至5月31日,共有41个楼盘获得预售许可证,去年同期这个数字是52个。另据媒体报道,目前有近40个项目的预售许可证还处于北京市住建委的审核流程里。

  北京算是被媒体盯得紧的城市。在广州、深圳,以及南京、郑州等采取行政限价的城市,预售证的取得估计也不是那么容易。在调控不放松也无替代措施的前提下,行政管制房价的做法会被更多城市效仿。

  自由市场派经济学家已经指出了,这是反市场的行为;地产商也通过各种途径抗议了,行政限价不利于楼市的健康发展;甚至部分消费者也质疑行政管制存在寻租漏洞。可是,他们是根据《房地产管理法》在审核发证,也就是说这种价格管制不违法。

  无论是指责还是误解,北京市住建委和多个城市的房管局,在孤独出战。而且,目前还没有看到有关部门准备放弃这种做法的迹象。对于地产商来说,要么按照主管部门的价格区间开盘销售,要么继续不知截止日期的等待。

  可能有些企业还想通过种种关系,期望以理想的售价拿到销售证,但所有人都盯着呢,别人的销售证都是2万元/平方米,你却是2.3万元/平方米,即使你深夜偷偷开盘,也逃不脱舆论汹汹,谁有这个胆?

  从,有从的道理。俗话说,胳膊扭不过大腿。虽说现在讲究法治政府,但法律之外还有太多操作空间,客观上企业总是处于相对弱势位置。限价这件事,主管部门占有道德的优势。不是不让你涨价,只是不让你涨得太高。如果不同意,那大家就耗下去,看谁耗得过谁。随着时间的流逝,审核部门基本不会增加什么成本,地产商却看着花花的银子在飞走。

  不从,理由也很充分。商品房是自由买卖行为,一个愿买,一个愿卖,是买卖双方的事,关你政府部门什么事?反过来,地价卖那么高你不管,建材涨价你不管,水电气消防质监层层设卡你不管,凭什么到了最后的定价环节你非管不可?敲疼脑袋也想不通。

  从北京已经拿到销售许可证并已开盘的项目来看,没看到哪个楼盘是降价的,但涨幅也没那么邪乎,基本是在10%左右。大家共同看到的现象是,限价开盘的项目,很快就一售而光,连邻近北京的河北楼盘也沾光。很显然,只要允许,这些项目再涨个10%甚至20%,没太大大问题,只是销售速度可能没那么快罢了。

  市场反应,这正是主管部门想限价的理由,也是地产商想力争的依据。政府认为,目前形势,不强行限价,房价必定会大涨,房价目标就完成不了,因此,即使购房者不理解,政府部门也可以选择做孤独的守夜人。

  对地产商来说,倘若没有资金压力,也不想拿地,就可以扛着。等别的楼盘涨了两轮,超过20%甚至30%,主管部门给放行的售价也准会比现在高。但有几个地产商能如此潇洒?

  我能理解地产商心疼的感觉,如果能再涨两三千元,该是多大的利润。主管部门这是让自己活生生割肉啊。找疏通渠道吧,众目睽睽之下没人敢拿仕途开玩笑;而拖延下去,贷款和财务成本与日俱增。

  更重要的是,拿不拿地?这是一个微妙的时期。土地市场已经大幅回暖,地价被哄抬上涨。但如果认为明后年楼市不会逆转,而是会像今年这样继续在调控中成长,那么,想把企业做下去,拿地就是必然选择。而要拿地,就得有资金回笼,那就只有妥协取证,趁着现在好时机开盘。

  事实上,妥协还是对抗,取决于地产商对2014年房地产形势的判断。我个人看来,2013年楼市调控将基本维持现状,关键看年底调控政策会不会作出调整。如果2014年调控政策不变,楼市将继续上行,现在高价拿地的风险会因房价上涨而化解;但如果政策出现剧烈变化并令楼市转而下行,现在高价拿的地就会成为一些地产商脖子上的枷锁。而对未来走势的看法,将是区分房企战略激进与稳健、高风险高收益与中风险中收益的选择题。

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