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有“地王”必有高房价

2012年12月31日 07:48 来源: 金融投资报 【字体:

  时至年底,各地“地王”频现,让很多人对2013年房价会出现实质性松动或者下降不再抱任何希望。

  12月前20天,全国大型房企开始集体抢地。保利、富力、恒大、华润、金地、绿城、万科、中海、雅居乐以及招商地产(000024)10家标杆房企共斥资305.4亿元圈地。其中,万科拿地金额破百亿元,中海地产拿地资金达86亿元,保利地产(600048)则以85.2亿元的拿地支出位居第三位。12月26日上午,上海国际港务集团旗下威旺置业有限公司以56.8亿元竞得海门路55号地块,刷新了11月在南京诞生的年内全国总价地王纪录,按这个地价折合的最高容积率楼板价为2.333万元/平方米。有意思的是,这个“地王”的价格恰好是2011年5月第一次开拍时的价格,当初就是因为很多人认为房地产市场调控会加剧而放弃竞拍,今年11月一度调整到46.7亿元再度复出却仍以去年最高价拍出,难道是很多人对2013年的房地产调控已经不再惧怕?

  市场必须按经济规律办事,“地王”的出现必然将抬高商品房价格。从上海二手房信息可以看到,上海海门路一线目前二手房的均价在2.5万-3万元/平方米之间,如果威旺置业的“地王”楼板价都达到2.333万元/平方米,那最终的商品房价至少应该在3万-3.5万元/平方米以上才能有收益。如果按国土资源部“中国地价占房价平均为23.2%”的数据来匡算,则在这个“地王”之上建造出来的商品房,怎么也要卖7、8万每平方米吧。所以说,任志强很多时候还是说得对,中国的房价为什么高,算算地价吧,房价中一半甚至更高的是地价,房价怎么便宜得了?在地价依旧上涨的趋势下,房价怎么可能降低得了?

  话说回来,“地王”频现又折射出了什么呢?是刚性需求真有那么大,还是有关部门监管无力?从监管角度看,“地王”归国土资源部管,但有意思的是,12月以来,国土部一再强调要努力避免出现“地王”,但越强调越出“地王”,让人觉得要么就是国土部完全在“空谈误国”,要么就是国土资源部的话现在没人听,或者应该反着听,越说要约束“地王现象”,各地就越是要出“地王”。毕竟,各地拍地的背后是当地政府,是财政收入,而当地政府理论上讲是不归国土资源部管的。国土资源部既然管不住地价,住建部怎么可能管得住房价,成本明摆在那,面粉比面包还贵,这是不符合逻辑的,房价上涨有了硬成本支撑,房地产的调控难免功亏一篑。

  那么,是不是土地市场刚性需求真有那么大?同样是来自国土部的数据,截至今年11月底,全国闲置房地产用地1.1万公顷,其中,闲置住宅用地7461公顷。如果按照容积率(容积率=地上总建筑面积÷规划用地面积)为1计算,1.1万公顷折合1.1亿平方米,如果按一套房90平方米计算,则可建设122万套房。而根据国家统计局数据显示,今年前11个月全国商品房销售面积为9.1705亿平方米,也就是说还有10%以上的房地产用地是闲置的,并不是大家想象的没地可建房了,那么,在这种情况下出现“地王”,完全就是为房地产市场的再度复苏做储备,而这个储备的最终目的,就是卖更高的最终价格。

  明白了这个道理,我们就可以另眼看一看现在房地产调控的现状了。目前调控的主要手段是限购,也就是从需求市场加以限制,但在土地供给和房地产开发准入等领域,则毫无任何办法,有那么多房地产企业需要做生意,就必须拿地修房。但我们是不是需要这么多房地产企业一起来修?市场如何进行优胜劣汰?说穿了,大家都看到房价上涨的苗头而没死心,当然不会有什么优胜劣汰,坚持就是胜利。而说一千道一万,土地价格一直在多重因素和背景之下硬性上涨,就是房价和房地产企业坚持的理由,也是众多老百姓看不到房价下跌的真正原因。

  调控房地产,我们一直隔靴搔痒本末倒置,谁真正实干了?

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