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房地产:“系统性病变”需要综合调控

2013年05月19日 23:37 来源: 中国产经新闻报 【字体:

  “国五条”下4月份70城房价环比持续上涨的趋势再次证明了房地产是个高度市场化的行业,而1-4 月份全国房企的土地购置均价同比大涨21.1%也再次佐证了开发商并无惧房地产调控的事实,难怪中国社科院有报告称“房价暴涨已无法遏制”,中国的房价收入比已远高于发达国家。

  过去10年间,尽管房地产经历了九次调控,但房价基本持续保持着每年10%以上的增长,北京更以365%的总体涨幅位居全国城市榜首,于是乎坊间流传“政策不出中南海”。

  过去10年九调的房地产调控实践,基本遵循了以“限价限购”为直接目标的调控理念,这种头痛医头脚痛医脚的调控模式显然与中医的辨证施治的理念相差甚远。而不可否认的是,房地产调控应该是个系统工程,需要从产业链、社会经济结构和财政金融体制上综合治理。

  坊间多有质疑的房地产供应也还只是一个方面。

  实际上,自2000年以来,新增房地产面积几近百亿平方米,接近2000年全国城镇住房总面积,但分税制下土地财政主导下的地方政府,具有不可遏制的拔高地价的冲动,在经济适用房只能满足不到20%需求者的框架下,房地产的成本上升以及与价格上升循环推动的趋势显然难以避免。

  而实体经济自2007年以来的产能过剩以及中国固有的产权体制缺陷,促使更多的资本不得已进入产权保护相对最好的楼市。此外,金融改革滞后导致的金融投资品种与规模的局限性,也让过剩的资本并无其他更好的投资出口。通过土地变性即可创造的货币使得过去银行业总资产增长了5倍,在资本宽进严出、利差高企的制度框架下,房地产几乎成了国内外资本的重点集聚地。

  与此同时,被限制经商的官员在房地产投资领域并无超越普通老百姓的制约,但却在银行享受着老百姓没有的信用贷款特权,房地产业于是进一步拥有了超过实体经济的投资来源、政策和舆论支持,并在持续上涨的市道中得以强化。

  此外,区域结构化的房地产市场呈现出需求方相对供给方高度分散性的特点,尤其在卖方市场中,买房者相对开发商的侃价能力显然是脆弱的,这正是政策明令的房地产税收更多地为买房者承担、进而推高房价的经济学理论解释。

  实际上,全国房地产总体供给已经大于需求,金融危机后全球产业结构就近配置所导致的产业外迁已致三四线城市房价出现分化。而当下实体经济增长乏力、资本向一线城市集中,进而推动一线城市房地产高涨,实际上意味着中国经济系统性风险的深化以及对这种风险恐慌的反映。

  坊间流传房价下降将导致银行业危机进而判断政府一定会力顶从而推动房价持续上涨,进而进入房地产市场的想法也是房价上涨的原因。实际上,当前将二套房首付比例提高到60%以上的政策,已经使得银行承受的风险大大降低,在此基础上取消房地产限购限价可能正是改变房价心理预期的良药。

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