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为何学区房成为“黄金屋”?

2013年05月15日 08:44 来源: 观点地产网 【字体:

  当前,在限购令和新国五条政策影响,新房市场回归了理性,二手房市场陷入了观望期,但是学区房仍然备受瞩目。同时,现在正值“小升初”关键时期,家长对于学区房的关注度在每年的这个阶段都会更上一层楼。学区房因此会水涨船高,让不少家长感叹,之前读书都是为了“书中自有黄金屋,书中自有颜如玉”。现在读书之前要先买或租“黄金屋”了。

  那么,何为学区房?为何学区房成为“黄金屋”,价格要高于周边普通房源?家长在选择学区房的时候应该注意哪些问题?

  学区房通俗点讲就是周边有丰富的教育资源,有中小学、幼儿园,甚至有的地方比如说上海(楼盘)市杨浦区有很多大学,学校资源的集中导致“一站式”教育的实现,这有可能对于教育资源集中的板块内的一些楼盘销售比较有利,所以这些板块楼盘会打出学区房的概念,这是比较通俗的理解方法。

  实际上在一些学校或者一些政府的政策层面,可能有这样的提法,一个学校可能在这个区域只能几个楼盘或者周边几个小区,只能这些小区的学生能在这里上学。从这个意义上来讲,这几个小区也可以称之为学区房,这是简单对学区房的解释。

  学区房有什么特征呢?主要有两个方面的特征:第一,周边有丰富的教育资源。第二,学区房一般情况下,从专业市场的角度,一般比非学区房高10%。

  那么,为何学区房成为“黄金屋”?为什么学区房的价格比周边普通的非学区房高10%这样的区间呢?

  可从专业的角度来跟解释:第一,基差地租理论。大家都学过政治经济学,一个地块投资的要素越多,那么,这个地块的价值相对就会越高。从这个角度来理解,学区房其实是给当地一个地块开发投入了更多的资金。从土地的价值角度来理解,这个价值可能进一步优化或者升级了,所以从基差地租理论来讲,它应该来说是可以比其他非学区房这一块价值更高一点。

  第二,从人们对于区域市场的认知角度来讲,一般情况下人们对于某一个区域板块,包括比如说某一个学区板块,都有一个习惯性认知,如果大家习惯性认知这个板块了,那么有学区房这样的一个板块,有可能价格会稍微高一点。认知度不高的板块有可能稍微低一点。

  第三,跟我们购房者和家长的学区房这种情结比较有关系。一般情况下每个家长都希望自己的孩子能够有一个很好的成长环境,有一个很好的教育背景。

  包括安排学校教育资源、交通成本这块考虑等等各方面,都希望离学校近一点,有这个学区房的情结,一定程度上也使学区房的价格有一定的上涨。这也是关于学区房为什么比周边的非学区房价格稍微高一点的原因。

  所以,我们平时在选择学区房的时候主要注意以下问题:

  第一点,现在学区房产权的问题,现在学区房主要是有两类。

  一类就是开发商自建的一些学校,包括有一些开发大型社区的房企为了楼盘更好地销售,自己小区内就配建一部分学校的配套,这是一种方式。另外一种,社区旁边有学校的一些资源,周边几个社区共享这些教育资源。

  从这两种学区房的楼盘来看,总体来说不同的学校包括和政府谈也好,和开发商谈也好,可能有不同的合作方式。比如说公众民办也好,也包括有一些私立幼儿园,有很多产权方式,产权不清晰的话有可能会影响未来孩子就读的问题。

  有时候学校因为产权的问题经营不了了,大家在选择学区房的时候一定要认清这一点。

  第二点,学区房教育质量的问题。很多学区房采取一种引进或者合作的方式,比如说我们引进上海一中、二中的学校资源,你过来的师资力量可能不直接是本部学校的,有可能通过一些外聘的,或者有一部分是学校本部资源,再加上另外的一些招聘的教师资源,共同来把这个学校学区房这一块来做好。但是实际上有可能由于前面这种合作方式的原因,会存在一些教育质量方面的问题。

  第三方面,可能存在生源的问题。现在来看一些新建的项目或许自住、婚房的需求比较多。可能当前3—5年内学校生源不存在太大问题。但是校区一旦建立比较成熟了,现在新的一拨学生,学校就读完毕了,这个学校未来怎么来办?

  有没有持续的生源支撑学校的发展?这个可能是政府和开发商考虑的问题,如果闲置了学校后面怎么来处理?怎么来服务我们小区?这些方面大家应该综合考虑一下。

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