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地方政府严防开发商变相加价

2013年05月09日 04:47 来源: 21世纪经济报道 【字体:

  “限价”时代下的北京楼市,对于“精装拆分”不陌生的购房者并不少。

  所谓的“精装拆分”,即精装楼盘预售价格与装修价格相分离策略,以毛坯房价格申报,过建委预售红线后,在实际销售中,单算装修款的“曲线加价”模式。

  本报记者独家获悉,上述模式已经引起北京住建委的注意,“建委目前在调研了解相关情况,或将研究出台一些管理办法,对精装拆分进行规范,”一位接近北京住建委的人士向本报记者透露。

  张先生就遇到了这种情况,说起刚入手的房山项目,其很庆幸,近200套房源,却有1000多名购房者参与角逐,张最终以总价1.9万/平方米的价格拿到,且这个价格还包括了3000元/平方米的装修价格。

  特别值得注意的是,张签了两个购房合同,一个是标注单价1.6万/平方米,总价163万的总房款预售合同;一个是装修标准3000元/平方米左右的装修合同。

  在张先生看来,和此前签署一个商品房预售合同相比,唯一不好的地方就是装修款部分不能申请住房贷款,也就是说首付比例变相的拔高了。

  上述以装修款单算的模式,在北京的市场上并不罕见,也是开发商应对当前严厉“限价”主要策略。

  “报价太高建委不给批,装修款单算也可以称为曲线涨价的办法,”北京美联物业高级经理张磊分析说。

  除了在不让利的背景下,加快楼盘的入市进程的利好之外,张磊表示,对于开发商来说,商品房销售合同较低的房款还可以起到规避土地增值税的效果。

  “开发商所缴纳的土地增值税,实行的是四级超率累进税率”,一位业内人士介绍,也就是说,土地增值税与房屋总价是成正比的关系,房屋总价越低土地增值税税率也越低,反之越高。如果把所售房屋的价格以另附装修费的方式降下来,所交土地增值税率也就随之下降了,那么房产商所节省的税费也就大为下降了。

  另外,张磊也表示,从购房者的角度来说,购房者买房要交契税,而减去装修款后,购房者少交契税。

  在上述接近北京住建委的人士看来,“精装拆分”并不能一棒子打死,但需要规范。

  “之前的一手精装楼盘成交,仅签一个合同,其中,装修是统一列在商品房销售合同中的,对于装修的相应的材料没有太多限定,实际交房后,很容易出现维权问题,”北京中原地产市场研究部总监张大伟表示。

  “虽然开发商是第一责任人,但也没必要负全责,”上述业内人士表示,遇到购房者因为装修问题向开发商维权,常出现多方扯皮的情况。

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