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楼市调控死盯新房价格是搞错靶子

2013年04月26日 10:20 来源: 证券时报 【字体:

  “新国五条”余音未了。近期有两则有关房地产调控的消息值得关注,一是自4月24日起,广州市成为继北京之后第二个明确要对新建商品住房价格进行指导(即“限价”)的城市;二是2013年一季度北京、深圳等大城市住房租金环比上涨10%左右,北京住房租金水平与2008年相比上涨了82%,涨幅超过了同期住房售价72%的涨幅。

  北京和广州实施限价政策容易理解。根据官方数据,北京和广州今年3月份的新建商品住房价格同比涨幅均为11.2%,并列全国各大城市的首位,如果不实施行政性限价,2013年房价控制目标完成的难度比较大。但是,即使难度再大,无人会相信,这些城市会因没有完成目标而被问责。因为,各地方不仅可以通过调节新房预售的结构,如高价盘错峰推出、高低价盘搭配推出来实现各月价格涨幅平稳的目标,也可以通过预售改现售(除北京外,其他城市现售房不进入房价统计)、装修房改毛坯房来降低整体房价,还可以通过将限价房、集资房和经适房等与商品房边界模糊的保障房纳入统计。再退一步,房价统计采取什么方法,简单平均还是加权平均、权重怎么定、异常楼盘怎么剔除,这里面有很大操作空间。因此,明年初各地公布房价控制目标结果时,成绩一定是非常圆满的。但是,这样就实现房地产调控的目标了吗?没有谁会相信。

  调控是否有效,关键看居民住房需求实现难度是否下降。即使目标房价下跌了,也不一定就意味着居民住房需求实现的难度就下降了。因为,在人口较为集中、房价上涨快和住房需求实现难度大的一、二线城市,新房供应基本上布局在城市郊区,并以中心城区为圆点呈现同心圆式扩张。扣除其他涨价因素,区位特征决定的新房价格水平反而越来越低,新房价格年度变动的可比性和参考性也越来越差。

  近年来,大城市公共服务设施建设滞后,优质的公共服务设施依旧集中在中心城区,大城市的居民都在拼命追逐主要位于中心城区的二手住房(或买或租)。一线城市二手住房成交量在2007年之后基本超过了新房成交量,且超出新房的规模逐年增加。2009-2012年,深圳二手住房成交量是新房成交量的2-3倍,二线重点城市二手住房成交量在2010年以来也基本上超过了新房成交量;其他二线城市中心区,新增土地开发完毕后也将步入二手住房占主体的时代。因此,具有可比性的二手住房价格和租金水平的变化,才能反映居住是更容易了还是更难了。

  一方面,人们源源不断涌入大城市,最看重的就是大城市优质的公共服务设施和工作机会。住房舒适度在大中小城市差别不大(中小城市居住空间反而更大),居民对住房的需求实际上是对公共服务设施的需求。大城市二手住房价格和租金水平的变化,背后是居民对于公共服务设施需求的变化,相比新房价格,其更能反映居民住房需求实现的难度下降了还是上升了。

  另一方面,一线城市超过一半的人口(特别是外来人口)将长期租房居住,二线重点城市也有超过1/3的人口将长期租房居住,相比新房价格,租金水平涨幅也是衡量居民住房需求实现难度更客观的标准。一线和二线重点城市二手房价格和租金水平,与居民住房需求实现的难度上升还是下降基本上是吻合的。2011年以来,一线和二线重点城市二手住房价格和住宅租金水平上涨幅度是新房价格上涨幅度的1.5-2倍,中心城区二手住房价格和租金价格涨幅是新房价格上涨幅度的2倍以上。搜房网的数据显示,2012年北京二手住房价格上涨接近40%。而链家地产统计数据显示,2010-2012年,北京住宅租金水平分别上涨了11.1%、13%和19%,中心城区上涨幅度在30%左右。中原地产数据显示,2012年深圳市原特区内(中心区)二手房价上涨幅度超过15%,住房租金上涨了8%,均超过了官方公布的新房价格的涨幅。

  未来一段时间,集中在城市中心区的二手房价格和租金也将继续上涨,并且涨幅可能继续超过新房价格。在这种情况下,新房价格统计的可比性和参考性将越来越差。因此,即使2013年新房统计价格下跌了,或新房价格涨幅低于居民可支配收入增幅,居民住房需求实现的难度还是可能继续上升。

  因此,2009年以来将房地产调控的“靶心”锚定在新房价格控制上是错误的。近年来大城市二手住房价格和房租的快速上涨,更准确地显示出居民住房需求实现越来越难。

  房地产政策的偏差,不仅体现在新房价格控制上的过多着墨,而且体现在房价统计和住房保障上面。房价统计方面,自“2009年我国房屋价格同比上涨1.5%”事件之后,地方政府不再发布本地房价数据,取而代之的是国家统计局统一发布的70个大中城市房价指数,各地真实房价对于引导居民购房置业和市场判断的功能基本丧失了,而各地房价的市场信息则主要通过营利性的中介机构和数据公司来发布。这些公司或者代理新房销售,或者以房地产销售广告为主要收入来源,房价信息五花八门、标准不一、鱼目混珠,基本上以宣传房价上涨为主基调,这不仅对于居民住房需求的实现是非常不利的,而且形成了推动房价上涨的另一股力量。住房保障方面,“十二五”3600万套保障房建设目标的提出着重于量,没有锚定于公共服务配套、分配环节把关,造成无效供应(各地普遍存在弃购、弃租现象)和寻租行为(特别是集资房、限价房和经适房),保障的效率不足,造成了资源浪费和分配不公,也不利于居民住房需求的实现。

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