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楼市调控死盯新房价格是搞错靶子

2013年04月26日 05:33 来源: 证券时报 【字体:

  “新国五条”余音未了。近期有两则有关房地产调控的消息值得关注,一是自4月24日起,广州市成为继北京之后第二个明确要对新建商品住房价格进行指导(即“限价”)的城市;二是2013年一季度北京、深圳等大城市住房租金环比上涨10%左右,北京住房租金水平与2008年相比上涨了82%,涨幅超过了同期住房售价72%的涨幅。

  北京和广州实施限价政策容易理解。根据官方数据,北京和广州今年3月份的新建商品住房价格同比涨幅均为11.2%,并列全国各大城市的首位,如果不实施行政性限价,2013年房价控制目标完成的难度比较大。但是,即使难度再大,无人会相信,这些城市会因没有完成目标而被问责。因为,各地方不仅可以通过调节新房预售的结构,如高价盘错峰推出、高低价盘搭配推出来实现各月价格涨幅平稳的目标,也可以通过预售改现售(除北京外,其他城市现售房不进入房价统计)、装修房改毛坯房来降低整体房价,还可以通过将限价房、集资房和经适房等与商品房边界模糊的保障房纳入统计。再退一步,房价统计采取什么方法,简单平均还是加权平均、权重怎么定、异常楼盘怎么剔除,这里面有很大操作空间。因此,明年初各地公布房价控制目标结果时,成绩一定是非常圆满的。但是,这样就实现房地产调控的目标了吗?没有谁会相信。

  调控是否有效,关键看居民住房需求实现难度是否下降。即使目标房价下跌了,也不一定就意味着居民住房需求实现的难度就下降了。因为,在人口较为集中、房价上涨快和住房需求实现难度大的一、二线城市,新房供应基本上布局在城市郊区,并以中心城区为圆点呈现同心圆式扩张。扣除其他涨价因素,区位特征决定的新房价格水平反而越来越低,新房价格年度变动的可比性和参考性也越来越差。

  近年来,大城市公共服务设施建设滞后,优质的公共服务设施依旧集中在中心城区,大城市的居民都在拼命追逐主要位于中心城区的二手住房(或买或租)。一线城市二手住房成交量在2007年之后基本超过了新房成交量,且超出新房的规模逐年增加。2009-2012年,深圳二手住房成交量是新房成交量的2-3倍,二线重点城市二手住房成交量在2010年以来也基本上超过了新房成交量;其他二线城市中心区,新增土地开发完毕后也将步入二手住房占主体的时代。因此,具有可比性的二手住房价格和租金水平的变化,才能反映居住是更容易了还是更难了。

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