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楼市调控越控越涨 事与愿违当深思

2013年04月19日 06:09 来源: 证券时报 【字体:

  国家统计局昨日公布了我国70个大中城市3月份房价统计情况。数据表明,无论是新建商品住宅还是二手住宅,都继续沿着去年底以来形成的上升轨道微幅上涨,纳入统计范围的70个大中城市中,新建商品住宅价格环比下降的城市1个,同比下降的2个,价格上升城市的环比和同比则分别多达68个和67个;二手住宅价格环比下降的城市有3个,同比下降的9个,价格上升城市的环比和同比则分别多达66个和59个。与前几个月的情况相比,房价上涨的城市正在迅速增加。

  3月份房价出现的这个上涨趋势是可以预见到的。房价在去年底开始反弹后,中央政府于今年2月出台了“新国五条”,希望以行政手段来扭转房价上涨趋势。但是,“新国五条”虽然措词严厉,其内容却只是重申了以往已经提出过的调控政策,反而因为其中提出了对二手房交易中的升值部分征收个税的设想,引发一轮恐慌性的二手房交易小高潮,并且推动新建商品住宅出现抢购,而地方上出台的“新国五条”细则给人的感觉是虚与委蛇,难以产生遏制房价的作用。这种“雷声大雨点小”的政策动作,向市场释放了一个明确的信号,房地产调控政策资源已经基本用尽,房价下跌的空间基本已经关闭。原来在等待房价下跌再购房的群体因为担心房价进一步上升而匆忙出手购房,终于引发了房价的全面上升。

  本轮房地产市场调控,从国务院在2010年4月发布《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》算起,迄今已有3年时间,中央政府出台的一系列调控措施,其严厉程度也前所未有。但从目前的情况来看,这轮以遏制房价为目标的调控并未收到理想的效果。本轮调控以降低房价为目标,虽然顺应了民意,但是在一个实现了市场化的环境里,政府对任何一种商品的价格干预都是很难成功的。就商品房来说,政府对房价的干预更是难以收获民众的好评,因为每一个商品房购买者对房价的期望是不一样的。我国的房价畸高,其间固然有投资投机力量的炒作因素,但政府在房地产市场的利益欲求太多是一个更重要的原因。本轮房地产调控只是通过限购等手段将投机投资力量驱赶在市场之外,未能触及政府在这个市场中的最大利益主体,因此难以达到降低房价的目标是必然的。

  房地产调控何去何从?值得注意的一个信号是,本届中央政府组建一个月来,在已经召开的几次国务院常务会议上,未就房地产调控发表过任何新的意见,相反,倒是再三强调政府必须减少对经济运行的干预。日前,李克强总理在新一届政府首次经济形势专家和企业负责人座谈会上明确表示,针对中国经济不平衡、不协调、不可持续的深层次矛盾,要对症下药,开出的每一剂药方,既能够治表,更能够治本。即使必须要出台一些临时性的措施,也要注意不能给今后推进市场化改革和发展设置障碍。李克强总理的这番话,显示了新一届政府在宏观经济管理上将放弃以往那种直接干预经济的调控手段,注重利用市场机制来解决市场发展中的问题。基于这样的分析,我们就可以明白,为什么面对地方政府对“新国五条”虚以应付的态度,中央政府未能采取严厉的督促措施,因为这种让政府强化对市场干预的做法,事实上是很难收到什么效果的。

  因此,本轮房地产调控像以往几次调控一样无疾而终,基本上已经成为事实。被民众寄予很大希望的房地产调控出现目前的这种局面,其原因在于本轮调控是运用政府的行政力量来对市场实施干预,这种干预短期内能够收到立竿见影的效果,但长期来看,市场的力量是难以战胜的。在房地产调控声势高涨的前两年,有些地方政府曾经对限购政策进行了修改,期望使政策与当地的市场实际情况更为贴近,但一律遭遇了舆论的强烈批评,这些措施大多未能贯彻下去。其实,今天我们回过头来看,地方政府对限购政策搞的“小动作”,是在政府干预市场这个大背景下必然会出现的,它导致的结果便是政府深陷于市场之中无法动弹,在这同时市场走势也越来越扭曲。通过限购等行政措施得到的房价降低只是减少了部分购买力,它不是市场交易的自然反应,其价格是不真实的,一旦限购政策等行政干预手段退去,房价很快会出现强烈的反弹。

  研究房地产市场的情况,不能局限于市场本身,而是应该将其置身于整个宏观经济的环境中来进行考量。房地产市场作为一个集合了多种产业要素的重要市场,在一定程度上确实能够反映宏观经济的面貌。最近一年来房价的走势与宏观经济增速的高低形成了一个明显的正相关关系,因此目前的房价上升,其实是经济趋向活跃的正常反应。此次国家统计局公布的数据中,温州成为70个城市中唯一的新建商品住宅价格下降的城市,这与目前温州经济面临的困局也正好吻合。温州在改革开放中虽然很闻名,但温州人更习惯于赴外地投资并且在外地置业,对本地商品住宅的需求基本已经饱和。同时,温州虽然中小企业比较发达,但吸纳的外地人口大都是低端劳动力,购房能力较差,不足以支撑温州的房地产市场。对于温州这样的二线城市,继续执行限购政策已经没有什么意义,即使将其放开,也不会引起目前蛰伏的房地产投资投机力量的大举进入。反过来说,即使这种力量在温州卷土重来,温州的房价出现强烈上涨,也不会对当地居民的住房需求产生太大的影响。因此,可以预期的是,目前以限购为标志的房地产调控政策,有可能在二三线城市先行取消。

  本轮房地产调控开展已有数年,它将对未来的市场发展产生深远影响。尽管房地产投资曾经成为既往10多年最有成效的一个投资品种,但是未来随着中国社会经济结构的变化,房地产市场的投资效能将逐步失去。决定一个商品价格的最重要因素应该是供求关系,目前一些城市出现的房价上涨,其实质是由于住房的供应还不能跟上需求,而投资投机力量能够兴风作浪,也是基于这样的市场背景给他们提供了基础性条件。当商品房的供应基本充足以后,大量二三线城市的住房将出现供过于求的趋势,其房价即使没有行政干预的调控,也会在目前基础上出现下降。

  当然,类似北上广深这样的大城市、新兴城市,还具备一个时间较长的人口导入时期,他们对房地产市场会形成巨大的支撑,因此其房价在可预见的未来仍将上涨,但这是市场的选择。如果政府过多地进行调控,反而容易适得其反。

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