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调控的困惑:不让买房?

2013年04月11日 07:00 来源: 21世纪经济报道 【字体:

本报记者 王营 北京报道

  一群素不相识的人,短短一周就组成了多达333人的QQ群。他们均因北京公积金政策频频变化而陷入尴尬境遇,甚至还曾组织集体抗议。不限于这群人,人们的困惑是,调控究竟是在打击投资投机,还是连刚需和改善性需求一并控制?

  两个业内人士的对话或许可以映照。一个开发商针对北京公积金调整评价说,“我左看右看、上看下看,看不出政策的逻辑。”另一位业内人士回应说,“逻辑很简单,就是不让买房。”

  一再被误伤的刚需

  时间已是晚上十点。北漂陈晓哗(化名)拖着疲惫的身躯进入地铁。车厢内嘈杂不已,她全然感受不到。在京工作近5年的陈晓哗,买房之路可谓伤痕累累。

  2011年2月16日,北京公布“国八条”,连续五年缴纳社会保险和个人所得税的非本市户籍家庭,限购一套住房。陈就在限购范围内。直到2013年,陈晓哗才具备购房资格,但此时,她一直关注的某个楼盘,房价比限购前足足上涨了9000元/平方米。不仅如此,按照今年3月底北京出台的“国五条”执行细则,如果陈晓哗购买二手房,还要承担差额的20%个人所得税。免税的房子,则比其他房子上涨了10-20万。

  故事并没有结束。4月8日,北京市公积金部门发布新规,借款人月均收入超北京市职工月平均工资3倍(含)以上的,其月还款额原则上应不低于其月收入的50%。2011年北京职工月均工资4672元,即对于月工资14016元的申请人,其月还款额不得低于7008元。

  税前月收入15000元左右的陈晓哗不幸躺中。也就是说,尽管是首套房,如果陈晓哗想享受公积金贷款优惠,她的月供必须在7008元以上。公积金部门给陈的回应是,只高不低。这让陈感受到无比沉重的压力。

  陈晓哗算了一笔细账。“如果月收入14016元,扣去公积金1682元,养老保险1008元,医疗252元,失业25元,个税989元,剩下10060元。月供7008元除公积金3364元外,最低还款额为3644元,月收入还剩6416元。鉴于二手房税高,目前最好买新房。但新房一般得2年后入住,租房一居3500,只剩2916元生活费,日均97元。”

  她每月还要给父母寄生活费,自己其他日常支出尚未计算。另外,陈的收入并不稳定,有的月份较高,有的月份极低。类似陈晓哗这样的购房者很多。她说,自己理解公积金部门的初衷,但针对高收入人群划定的线不够科学,缺乏充分的民意调研。

  陈晓哗属于典型的被误伤的首套房刚需。此次北京公积金新政被误伤的人群,更多是偏刚性的改善性需求。3月25日起,从以往的“认房不认贷”调整为“认房又认贷”。即便名下无房,但如果有过贷款记录或者有过公积金购房提取记录,仍被认定为二套房,首付七成,利率上调至1.1倍。

  目的就是降成交量?

  根据链家地产市场研究部统计,目前二手房市场上改善性需求占比约为45%,其中买一卖一的置换需求约占36%。也就是说,超过三分之一的购房需求首付从30%迅速提至60%。

  链家地产副总裁林倩表示,北京公积金新规对高收入人群限制贷款,是为了加速其还款,少占用公积金。但费解的是,“一般使用公积金贷款的都是刚性需求,这部分人群本应被保护,不懂政府为何作出诸多限制?”

  21世纪不动产分析师张磊认为,对所谓“高收入人群”进一步限制贷款,体现了北京市此轮调控以来的一贯原则:对住房需求不再鼓励,而换之以“堵”的精神。北京市要求将其月收入的50%用于还公积金贷款,足以吓退一批刚刚符合此要求的中等收入以上购房群体,从而缓解需求压力。这其实也是国家此轮调控楼市的重要原则。随着限购效应的递减,供求紧张对房价带来的压力仍相当大。堵住部分需求,也是不得已而为之。但客观地说,这种防堵措施,会伤害一部分刚性需求,不是市场化的应有之举。

  同策咨询研究中心总监张宏伟也认为,既然政策层面明确提出今年鼓励改善型需求入市,那后续细化执行政策就不应该出现与之相悖的结果。否则,就显得政府调控政策思路混乱,没有依据。新规只不过是将现有需求后置,并不是根治的方法。

  林倩认为,目前的政策只会让供应更少。“20%冻结二手房市场流通,对单身进一步限购也会减少房源上市。对于一个拥有两套房的京籍单身而言,她肯定不会轻易卖房了,因为卖了她再也买不了。” 亚豪机构市场总监郭毅告诉记者,目前使用公积金贷款的人群占比很少,公积金政策的收紧对于房地产成交量以及房价影响并不大。公积金贷款一般最多贷80万,使用公积金贷款的总房款总价在120万左右,这样的房子在北京已是六环外了。

  令陈晓哗疑惑的是,调控不惜误伤刚需和改善性需求,但实际上投资投机却未必堵得住。她身边一位朋友,实际拥有两套房,但产权均在女方名下。这位朋友一直没有去派出所更新户口本资料,男方仍然算单身。由于民政局并未与建委联网,他们不需要假离婚就可以再新购一套房,甚至还能享受首套房公积金贷款优惠。记者调查发现,这种情况并非孤例。

  中原地产研究总监张大伟称,如今的投资投机占比并不高,主流是刚需和改善性需求。如果不调刚需,房价就不会跌;如果不调改善性需求,房价就不会停涨。林倩也认为,当前房地产调控已经不是抑制投资投机,目的就是让成交量下降。“这一次,为政策欢呼的不多,反而争议很多。主要原因是,当下是卖方强势的市场。在这种背景下,在流通税方面做文章,短期内人们看到的只是增加了买方的实际负担。”她预测,房地产市场将经历一段时间的阵痛期。

  业内人士认为,如果政策坚持在只堵不疏的思路上越走越远,就只能在抑制需求上不断极端化,可惜至今未真正影响房地产的市场预期。到了重新思考政策思路的时候了。

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