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中小房企的选择题: 不转型 一定死

2013年04月11日 06:59 来源: 21世纪经济报道 【字体:

  恒大(3333.HK)董事局主席许家印用16年时间,从无到有创立了一家企业,并使其发展成千亿规模;万达集团董事长王健林1988创业时,公司是负资产,25年后他成为地产界首富;万科的销售额从500亿跳涨至千亿也不过用了短短四五年时间。

  然而,这样的故事不会重演,房地产领域再也不是创业者的天堂。宏观调控政策频出,行业风险越来越大;大公司疯狂跑马圈地,中小企业生存空间受到挤压。

  “不转型,一定死。”4月9日,永泰地产总裁戴迪若有所思地对本报记者说。

  选择和放弃

  作为一家资产规模不足100亿,年销售额不超过50亿的中小型公司,永泰地产新的战略选择是在二三线城市投资做商业综合体。

  戴迪透露:“未来5年,永泰地产要建造5座高级酒店,3个城市综合体,年销售额将达到50亿元。”目前,永泰地产已经开发和正在开发的项目面积达350万平方米。目前,永泰地产旗下正在建造的综合体项目有3个,分别位于哈尔滨、呼和浩特及银川,投资额度分别为70亿元、90亿元和100亿元。未来还将会拓展至西宁、武汉等地。

  从区域来看,永泰避开了一些热点城市。如阳光100董事长易小迪所说,在一线城市做房地产开发,开发商重置成本过高,风险越来越大,卖掉一个项目的收益,还不足以拍一块新地。

  但做出这样的战略选择并非易事。“用了四年的时间来确定战略,做了很多的调研,咨询了很多专家,也研究了很多企业的模式。”永泰房地产副总经理李礼说,“过程其实挺痛苦的,就像做人寻找方向一样。”

  在此过程中,永泰地产和许多中小型企业一样,错过了拿地的机会,规模增长缓慢。有些企业甚至离开了房地产的舞台。不过,睿信致成管理咨询董事总经理薛迥文发现,留下来继续有所发展的中小房地产企业,近几年主要在做三件事,其一是寻找价值洼地。从资源角度,寻找便宜的土地。其次,进行差异化的产品选择。如曾有一线城市有开发经验的地产公司,去二三线城市做商业综合体。第三是考虑多元化或者财富的重新配置。许多开发商都在思考,要不要转型去做地产投资商。“他们很清楚,房地产开发是不可能做一辈子的事业,如果想给子孙后代沉淀一些资产,就必须转型。”薛迥文说。

  做差异化商业

  相比住宅地产,商业地产风险更大,更复杂,除了资金,还必须有更好的理念和运营能力。罗兰贝格管理咨询公司合伙人兼大中华区副总裁王荣认为,并不是所有企业都适合转型做商业地产。

  如果仍延续“以销定产”的模式,资金肯定难以支撑其商业部分的建设。戴迪表示,永泰地产背靠中发集团这棵大树,资金不必担忧。中发集团除地产业务外,还涉足金融、医药等领域,旗下的合众人寿去年的保费规模高达80亿元。

  依靠大股东输血、正常的金融机构融资和项目销售,可以解决资金问题,却不能保证一个商业综合体必定成功。李礼认为,理念至关重要,永泰转型做商业,不能是简单的模仿。差异化和主题化是避免风险的关键。商业部分,永泰60%的部分会采取自营的方式,包括永泰百货业态、电玩城和电影城。

  永泰城商业部分强调“主题体验式消费”,集零售、休闲、娱乐、餐饮、会展、康体、旅游及商务等多元形态于一体。韩国“乐天世界”、美国、新加坡环球影城、美国、日本、中国香港迪士尼乐园、广州长隆欢乐世界都被作为借鉴的对象。通过多功能的交叉运营,使其成为真正的城市功能中心。目前永泰地产已与全球著名的娱乐开发企业、主题公园设计机构等合作,为打造城市主题体验式购物乐园的全新模式。

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