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北京国五条 限了谁?

2013年04月08日 22:19 来源: 央视财经评论 【字体:

  在国五条北京细则公布一周之后,4月7号,北京市公积金贷款新政也落地了,并从8号开始正式执行,北京成为了全国首个明确上调二套房首付额度的城市。新政策很细,对很多人来说,门槛修的更高了,那么北京新规的具体细则是怎样的?它究竟抑制了谁?管住了什么?又会对谁有利?北京的新规会被其他地方的政策仿效吗?让房地产合理降温,接下来我们还需要做些什么?央视财经频道主持人沈竹和著名财经评论员马光远、刘戈共同评论。

  落实“国五条”调控细则,北京公积金二套房贷首付提至七成,北京新规究竟管住了谁?它对市场将产生哪些威慑作用?房价又会因此发生什么变化?

  在国五条细则落地的时间线面前,一线城市的二手房交易,纷纷创下了历史记录。

  在北京,3月份二手房网签的数量,达到了43780套,是2月份的3倍多,超过了此前2009年的记录;上海,3月二手房成交套数70511套,环比增长了3.55倍,也刷新了2005年以来单月最高成交纪录;深圳,则以17199套,接近4倍的增长,创下了3年以来的记录。但随着各地“国五条”细则先后出台,二手房的交易迅速降至冰点。在刚刚过去的清明节假期,一周的时间里,北京的二手房成交下跌了将近七成。上海、深圳也出现了成交量急剧萎缩的现象。那么,国五条细则是否已经起到立竿见影的效果了呢?

  记者在市场上调查时发现,二手房交易受到政策限制的同时,却催热了新房销售。深圳的这个楼盘,尽管目前的均价在四万左右,但仍然有不少客户前来咨询。刘先生就是其中一位。他看中了一套160平米房子,但目前的价格涨得让他有点为难。

  刘先生(深圳市民):均价像它一期的均价的话是三万多吧三万六左右。

  记者:三万六还是超出了您的这个。

  刘先生(深圳市民):三万六还是合理的但是说有些,如果是说四万以上的话就超出我的预算了。

  记者:那么就是说这个一旦达到您的这个预算之内呢。你就肯定会出手买的?

  刘先生(深圳市民):没错

  郭澍楠(某地产公司 总经理 ):二手楼涨了,那一手楼跟着这个市场一定就是涨,所以整体来讲我觉得呢,这个政策出台以后,如果没有其他比较在这个去解决刚需的政策出台,我觉得应该这些政策都影响不了这个房价上涨的态势 。

  刘戈:细则只支持第一次购房90平米以下的北京市民

  (《央视财经评论》评论员)

  简单的说,现在只有一种情况,也就是北京市民第一次买房子90平米以下,在这种情况下是完全没有限制,而且甚至在公积金贷款上会有一种优惠,比如说你的信用层级很好,那么这个时候可以贷款,原来是底额是80万,可以提高30%,对于这种状态,它是一种支持的状态,也就是第一次购买90平米以下。除此之外的其他情况都有各种门槛的设置。

  马光远:对普通的市民来讲 购房的整个门槛都在普遍提高

  (《央视财经评论》评论员)

  首先这个门槛是对已经有房子的人来讲,肯定是高了,因为现在公积金贷款,做出一个首付的提高和利率上一个规定。应该说在北京以前的调控政策里,这个严厉程度是我没有见过的。我们看这个政策本身,它特别规定买经济适用房,它没有额度的一个限制。再一个,对一个家庭收入比较高的人,他规定你最低还款额,而且规定了你最低还款额跟你每个月交的公积金之间的关系。根据北京市自己的说法就是,这种规定本身避免一些高收入家庭为占用过多的公积金贷款,要把这些过多的公积金贷款给普通收入的老百姓。所以从这个角度来讲,事实上它在一方面仍然在抑制投资投机。

  另外一方面,也在调整公积金使用一个贷款结构,也就是说公积金贷款最多应该用于什么?应该用于你购买第一套普通的住房,而不鼓励你买第二条住房,更不鼓励你去投资,从这个角度来讲,也是算有保有压。但是总体来讲,因为除了公积金贷款以外还有商贷,那么现在按照北京市目前的房价,除了购买经济适用房不设限以外,剩下的房子都要设限的。也就是说一般情况下,即使你要用公积金贷款的话,也要用到商贷,就是公积金、商贷加起来搞一个贷款组合,你才能买到房子。但是现在商贷的情况是,以前的优惠基本上没了,所以对普通的市民来讲,整个门槛可能普遍都在提高。

  胡景晖:细则主要影响改善型需求的这部分人

  (伟业我爱我家集团副总裁 《央视财经评论》特约评论员)

  现在是公积金贷款,二套比例提高再加上认房又认贷,主要影响比较大的就是需要使用公积金贷款进行置业升级,改善型需求这部分人。公积金现在贷款上限是80万,这部分人主要还是购买中低价位中等户型这部分的购房群体。 事实上如果要是购买高总价大面积房屋的人,更多会倾向于使用商业贷款。因为公积金80万的上限,事实上满足不了他们购房的需求。

  刘戈:现在有买房资格的人缺钱 有钱买房子的人却买不了

  (《央视财经评论》评论员)

  现在限制了投资投机型,在一定程度上,对于那些改善型的购房者实际上也有一定的限制。我举一个例子,小两口可能原来买了一套房子,大约50、60平米,那么现在他有了孩子,老人需要来照顾。这个时候想买一个两室的房子,那他如果卖掉原来的房子,再买一套新的房子,那么他卖掉房子那个钱连首付也不够了。也就是说因为现在商业贷款需要60%,你卖的话,你的房价只能达到你想买的新房子的50%。另外,如果你想从城市的边缘向城市的中心来迁移,那么在一定程度上也受到了限制。也就是说,目前整体的情况除了第一次买房子的家庭以外,所有购房的需求都设置了一定的门槛。那么现在对于想用公积金的人来说,又加了一道小门槛。所以从这个角度来讲的话,还是限制了很多人买房子的冲动。

  现在恰恰是能有买房子资格的人,缺钱,而能有能力买房子的人买不了。现在看起来我们的政策越来越精准化了,比如说按原来的政策,北京如果有一个三口之家想买房子,用一切手段来买的话,理论上可以买六套房子,夫妻两个人离婚,孩子可以买两套,每个人又可以买两套,这样总共可以六套,后来单身人士只能买一套,这样大大减少这样一个漏洞。但是如果有人真的还是要钻这个政策漏洞的话,从理论上来说还有其他的办法,这个办法有人在网上提出来一个新的招数,这个招数是什么呢?如果两口子不断的结婚、离婚,结婚、离婚,那么这样的话,他的房产实际上还是可以不断的购买。

  马光远:政策的主基调是在扭转人们对未来房价的预期

  (《央视财经评论》评论员)

  事实上,现在整个“国五条”在内,包括北京的细则在内。它的政策的主基调仍然在扭转人们对整个未来房价一个预期,在引导一个合理的消费。我们现在的房地产的需求,我想一方面抑制投资投机的需求,在北京整个楼市细则里面体现可以讲是淋漓尽致,从限购到限贷,到住房的税收,到整个房地产的土地供应一个结构来讲。再包括今天我们谈的住房公积金的贷款一系列的限制。事实上它的目的就是要打击投资型的需求。

  那么鼓励哪些需求呢?肯定是第一套住房的需求,但是第一套住房的需求,我们现在来看的话。比如说北京市一个普通的人家,要买一套房子的话,现在我们说北京的房价两万三、四。按照平均两万三、四这个价格来买的话,每一百平就得两百三四十万,你用公积金贷款贷一部分,用商贷再来贷一部分,如果说商贷本身没有优惠,对于一个普通人家来买房子,事实上现在面临最大问题仍然是价格问题。也就是说,我们一旦把投资投机型的需求一旦打下来以后,有单身的一套房子的不准买,结婚以后两套房子也不准买,那把这所有的需求如果打掉以后,剩下供应的房子,供应给谁?供应给没有房子的人。在这种情况下,如果说这种政策坚持执行下去,我们就会看到一个情况。就是这些房子必须要寻找到买家,但是如果买家没有钱,这个房子可能会卖不出去。所以整个政策的基调,抑制投资投机肯定是对的,但是一定要让房子最终跟那些需要房子的人来结合起来,但最大的障碍是什么?仍然是一个房价的问题。

  刘戈:现在的细则还是阶段性的政策

  (《央视财经评论》评论员)

  现在我们更多管的是增量,就是新买的房子,会有很多的措施、很多的步骤,那么最后管住了。但是以前已经买得到了,我们现在在政策里没有反映。比如说有的人十几套,二十套房子都有,那么现在所有的这些政策对他来说毫发无损,就是我们管的是这一部分。另外,全部用现金的,有购房资格,基本上也没有太多的限制,所以总的来说,我们现在的这种政策还是阶段性的政策。那么最终它要用更能够让所有的购房持有者进行理性思考和理性行为的政策出台。

  现在相当于一个非常亢奋的人,我们需要把你绑住,开始绑住左手,后来绑住右手,不行,再把腿绑住,再把腰绑住,再把脖子绑住。现在算是绑住了。但是我们最终的目标,是要让人把绳子解开以后,让这个人还不乱动,他还是理性的动,什么措施呢?就是我们所说的房产税,我们建立在全国联网清晰的房地产信息上的房产税的政策。那么这样一个政策,现在它的时间表和它的路径,如果要是现在更早的提供给大家,大家对未来的预期就会更加的清晰。

  马光远:限能降温 但是限本身不能解决所有的问题

  (《央视财经评论》评论员)

  我们看到了一些比较夸张的情况,以前我们也谈过一人拥有诸多户口买房的情况,这种情况反映了什么?仍然反映的是大家对未来房价的预期。如果说这个预期仍然认为房子以后还会涨,那么就会有不断的人去钻空子,因为没有政策可以做到完美无缺。比如说我们把国外的一些政策拿到中国来,我们经常说,水土不服,没法执行,问题在什么地方?因为我们很多情况做的时候,有些人可能会没有底线的去做,超乎大家想象的去做。

  我觉得限这个东西,到现在为止,按照北京市的各种限制,单身的限制,全面限购的限制,限贷限制,再有一个你拥有房子最高套数的限套。比如说不能拥有三套以上的房子,现在如果你现在有三套房子,你再不能买房子了,那么种种的限制事实上我认为已经够严了。这种政策从现在的角度来讲,已经做到极致了。

  我们看到房地产这十年以来一直在变化,包括到今天为止,我们看这两年北京市场的二手房的交易,已经超过了一手房市场。也就是说我们以前的房地产市场,如果我们认为是一个增量市场,现在一线城市很多已经从增量市场向存量市场转变,存量市场巨大的供应量怎么样一方面撬动企业,另一方面让它形成有效供应?我觉得这是我们未来政策一个着力点。

  限本身能够降温,但是限本身不能解决所有的问题,所以就限本身来,现在还有很多人给想办法,说在哪个地方我们应该堵一下漏洞,哪个地方还应该限一下,我觉得已经做到极致了,不能再在限的上面再下工夫,我们还应该通过房地产市场本身的从增量到存量的变化,怎么样在存量市场上做制度性的文章,这是未来我们需要去做的。这个预期一旦扭转了以后,把整个市场的有效供应能够激发出来的话,整个市场自然会回归理性,一些不理性的行为自然会消失。

  胡景晖:更多的还是狙击了改善型需求

  (伟业我爱我家集团副总裁 《央视财经评论》特约评论员)

  综合前段时间国五条,包括相关细则和公积金贷款来看,主要还是在控制需求,不管是从购房资格、贷款能力上,更多的还是狙击了改善型需求,当然也包括整体的购房需求,再加上三月底之前搭“末班车”效应,很多需求已经提前释放了,所以接下来第二季度,第三季度市场面临的可能是一个有效需求不足,交易量下降、价格趋稳、稳中有降,这么一个态势。

  刘戈:希望长久性的政策能够及时出台

  (《央视财经评论》评论员)

  前一段时间已经释放的足够,可能会稳定一段时间,那么在这之后,还是取决于对于未来的预判。我们新的政策,就是我们所说的那种长久性的固化,就是长久性的政策是不是能够及时的出台?或者说如果不能够出台,那就有一个清晰的表,这可能比现在的各种措施来说,它对于未来房价的稳定更重要。

  马光远:未来整个房地产市场不会再是单边上扬的状况

  (《央视财经评论》评论员)

  最近有很多人已经不是问我,要不要买房子?而是说房产税什么时候实施?因为有一些人一算帐,发现自己那么多的房子,然后每年要交十几万的房产税,这对他来讲,成本是相当大的,所以大家事实上已经都在感觉狼要来了,也就是说未来整个房地产市场已经在发生一个很大的变局,不是单边上扬了,已经认为因为某种政策的因素,某种制度的设计,可能会导致整个房地产会回归理性。所以我觉得现在包括国务院提出,要到2014年的6月,要实行不动产的统一登记,那么要在这两年以内……

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