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调控需要新思维

2013年04月04日 07:59 来源: 时代周报 【字体:

  卡在最后期限到来之前,北京、上海、重庆、广州、济南、南京等城市的地方版“新国五条”细则,终于浮出水面。

  细则出台算得上“勉强”。一是延拓拖拉,各地随然在最初均表态细则会尽快出台,但均拖延到最后期限;二是“细则”不细,绝大多数城市均重弹限购、限贷、限价的老调,甚至南京仅有132字的“微博版”细则,三是转移焦点,“新国五条”最为关键之处是“转让所得以20%征税”,而据记者梳理发现:已有32个一线、二线城市以不同形式,出台了地方版细则,占规定出台总数的九成。但部分地方版细则却被指“无干货”:17个城市仅在细则中,提到了2013年的房价调控目标,“惜墨如金”;对最受关注的“20%个税”问题,有23个城市只字未提。

  不难理解各地政府的纠结心态。“新国五条”之所以被称为历年楼市调控之最,主要是因为明确加税(售房所得征税20%),而此前的住房转让个税仅为转让价的1%,如此在房价历年狂涨造成住房大幅增值的情况下,“新国五条”可谓加税幅度甚大。虽然理论上加税可以增加地方政府的财政收入,但这一利好显然无法冲销掉“新国五条”对楼市的负面冲击,而楼市一旦形成观望待跌局面,地方政府的财政收支将会进一步失衡。毕竟。我国地方政府50%左右的财政收入来自土地财政(土地拍卖收益占比最大)。地方政府显然不愿为加税之小利,而痛失财政收入之根本。

  可以说,在不解决地方财政收支失衡的前提下,地方政府仍会持续土地财政依赖。而扭转地方财政收支失衡,不仅需要增加整体税收中的地方占比,更需要切实抑制地方政府的投资冲动—而对上述两点进行破解,没有税制深化改革、以及行政职能改革相配合,显然是难以实现的。

  不妨假设此次地方版细则严格遵循“新国五条”规定出台。可以确定,房价会短期回调,但是,仍可预测房价整体上升的中长期方向依然不会改变。这从我国历年的调控结果就可得知,以加税为例,其实,我国当下售房环节所需缴税并不少,包括营业税5.6%、契税3%、印花税1‰、以及部分城市已试行以财产税形式征收的房产税,可是,历年我国楼市的持续增税,不但没有有效抑制房价的上涨,相反,却屡屡在短暂的小幅回调之后,迎来房价更大幅度的上涨—10年间,我国城市房价平均上涨了2倍多,一线城市房价更是上涨了3—6倍。

  事实上,我国历年楼市调控之所以会“越调越高”,是因为没有找到或不愿正视问题的根源——土地供给双轨制,与之相比,投机炒房、腐败屯房、货币超发等均仅是次要因素。我国土地供应双轨制,就是集体土地必须转变为国有土地后,才能正式入市,而这一前置程序,将会使土地交易产生逾十倍、甚至上百倍的土地价差收益,由此产生的地价高企,必然会导致终端房价的高企。

  应该说,近年来随着土地招拍挂制度的日趋完善,双轨制之下的地价高企,才是房价持续高企的主要根源。而在地价高企这一痼疾难以根治之下,任何试图通过加税,以及限购、限价、限贷之类的楼市调控手段,显然均是舍本求末之举,最终亦必然难收楼市调控之效。

  为此,我们必须寻找房地产政策新思维。概而言之,应坚定走市场化为主的调控方向,只有大幅减少(甚至改变)土地供应双轨制之下的价差暴利,并相对增加土地市场的供给,土地市场才能取得供需平衡、地价才能得以真正下降,而房价高企只有在这个基础上,方能得到真正抑制。

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