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地方国五条大多应付差事 房地产市场影响有限

2013年04月03日 15:05 来源: 中国经济时报 【字体:

  南京版100余字,贵阳版100余字,长沙版甚至不足60字……如此简短的一句话细则让期待国五条落地发力的人们大跌眼镜。人们不禁质疑:既未提限购、限贷,也不提“20%个税”,只交代一句笼统的房价控制目标,此种比国五条原文还简练的地方细则能落地执行吗?

  与上述“微细则”相比,大部分城市出台的细则从字数上来讲还过得去,但细究内容不难发现,表决心似的象征条款为数不少,大部分仅是重复中央版国五条内容,并无操作层面的细则,甚至对国五条中热议最多的限购、限贷以及 “20%个税”等内容都未提及。

  截至4月2日记者发稿时,已有20多个城市交出了地方版“国五条”细则答卷。部分业内专家在接受中国经济时报记者采访时表示,从已公布的情况来看,除北京版细则相比之下较为严格外,大部分城市细则既无特别有力的举措,也没有公布具体操作措施,力度明显低于市场预期,市场影响或有限。

  北京细则最严、可操作性最强

  综观已出台的地方版细则,无论是从房价控制目标,还是限购举措,亦或是“20%个税”,北京版细则都是最全面和细致的,也是可操作性最强的。

  “北京确实拿出点东西了,相对严格一些,并且可操作。”住建部政策研究中心原副主任王珏林在接受本报记者采访时说。

  与广州、南京、杭州等城市笼统地规定 “新建商品住房价格增幅低于本市城镇居民家庭人均可支配收入的实际增幅”的“限涨令”相比,北京市2013年房价控制目标不仅提到了进一步降低自住型、改善型商品住房的价格,还提出将自住型、改善型商品住房逐步纳入限价房序列管理。

  业内人士认为,这是一个很大的突破,这个措施如果实施,对市场的震动不亚于卖房收20%的个税,而且肯定会实现控制房价的目标。

  此外,北京细则还规定,北京市户籍成年单身人士在本市已拥有1套及以上住房的,暂停在本市向其出售住房。这表明,北京楼市限购政策升级,限购已经从外地人口转向了户籍人口。

  同时,对于“20%个税”的执行,北京市也走在了其他城市的前列,细化了征税举措。

  北京细则规定 “对个人转让住房按规定应征收的个人所得税,通过税收征管、房屋登记等信息系统能核实房屋原值的,应依法严格按照个人转让住房所得的20%计征;不能核实房屋原值的,依法按照核定征收方式计征个人所得税。对个人转让自用5年以上,并且是家庭唯一生活用房取得的所得,继续免征个人所得税。”

  北京此举,与上海、广州、重庆等城市简单概述或合肥、成都、石家庄等大部分城市避而不谈 “20%个税”的情况形成了鲜明的对比。

  针对地方版国五条细则,中国房地产学会副会长、北京大学房地产研究所所长陈国强在接受本报记者采访时表示,北京等一线城市从严从紧比较明显,多数省会城市还是比较温和的,但也有些城市只是传达和重申中央的调控要求,并没有细化。

  “但不同城市的房地产市场差别比较明显,不能以整齐划一的眼光去看待,也不能以同样的标准去衡量,有严有松、又宽又紧,是很正常的。关键是地方政府要制定符合当地市场实际的细则。”陈国强说。

  细则不细,或难落地

  “地方版细则缺少可操作的细化措施,如何落实还是一个问题。”王珏林说。

  比如“20%个税”这一条,一经提出就引发了市场强烈反应,在北京等一线城市,购房者纷纷抢搭政策末班车,3月住宅成交量暴涨。

  但除北京、天津外,地方细则中对“20%个税”这一政策如何执行却并没有细化。上海、广州、重庆等城市只是简单提出 “严格按个人转让住房所得的20%征收所得税”,并无详细阐述。而合肥、大连、厦门、济南、成都、石家庄等大部分城市压根未提及“20%个税”这回事。

  出现目前这种情形,陈国强认为有三方面原因:“一是‘20%个税’确实存在现实操作的困难;二是征收‘20%个税’应该由税务总局、财政部、住建部等几个相关部委协商出一个具体的、可操作的办法,而不是交给地方政府去落地,这个责任主体有些不清楚;三是地方政府对执行该项细则缺少积极性。”

  此外,更有甚者,仅用一百来字、一两句话就算交代了细则。比如南京、贵阳、长沙等城市,仅明确了一条:房价涨幅不高于人均可支配收入实际增幅。而具体执行措施一概未提。

  “有些城市还是比较含糊的,并且没有可操作性,给的都是悬念。”王珏林说,由于缺少操作细则,很多地方版国五条或难落地。因此,尽管当前这些不够细化的政策能够在一定程度上稳定预期、稳定房价,但效应不会太长。过了这段时间以后,政策对市场的影响力将趋弱,因为没有强制性的政策和指标。

  长效机制亟待建立

  近年来,针对房价过快上涨出台了一系列以房价调控为主要指向的调控措施,但房价却有越调越高的趋势,特别是近半年来,房价又重现升势,并有加速上涨的迹象。因此国五条自出台之日起,就受到很多质疑。

  对此,陈国强表示,房价上涨的因素很多,不是调控调出来的。如果北上广等一线城市的短期调控手段取消,房价肯定涨得更厉害。

  陈国强认为,理想的状态是尽快把房地产市场调控的长效机制建立起来,短期的行政手段退出,但现实情况还不能达到理想状态,需要一个妥协的方案。“长效机制要加快建立,但短期的调控手段还不能轻易退出。现在退出,会导致房地产市场出现更严峻的局面。”他说。

  王珏林则表示,短期调控就像头痛医头,脚痛医脚,这样肯定除不了病根。但现在也没办法,我国房地产市场发展较快,但管理市场的长效机制并没有跟上,现在还离不开短期的调控手段。

  “现在是建立长效机制的好时机,应该加快进行。因为当前国家重视房地产,老百姓对房价有意见,此时协调建立长效机制就比较容易一点,反对声会少一些。”王珏林说。

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