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马光远:房地产调控需要长远机制

2013年03月30日 01:38 来源: 中国经营报 【字体:

  “国五条”引发的冲击波,在各地实施细则出台之前,仍未有降温的迹象,成交井喷,离婚频频,价格上涨的主基调在继续。以北京为例,截至3月26日,北京二手房住宅网签套数已经达到了37247套,预计全月成交将突破4万套。

  本来抑制房地产的降温之药,却成了引发市场疯狂的虎狼之药。的确,这种现实的悖论肯定是政策制定者始料不及的。基于过去十多年对政策游戏规则娴熟的把握,以及对调控周期的老到经验,中国民众以“集体行动的逻辑”,在政策出台的瞬间坚决看涨并出手购房,在给过去房地产调控政策莫大讽刺的同时,也给了继任者反思和调整的机会。

  实事求是而言,“国五条”不可谓不严厉,限购的加码,二套限贷的从严,以及二手房转让差价从严征收20%的所得税,以及明令加快城镇住房信息联网,都意在扭转看涨预期,为过热的房市降温。这些政策只要严格执行,也的确能够扭转预期,挤压投资投机需求。然而,外界看到的是,20%的所得税,显著增加了交易成本,而在热点城市的供需仍然失衡的情况下,这种本来应由卖方负担的税负会轻易地转嫁到购房者头上,而且,对二手房市场的政策的挤压效应,又会推涨一手楼盘,北京3月份开盘的新房,几乎都提高了开盘价即为明证。

  3月25日,第一个地方版“国五条”实施细则——《广东省关于继续做好房地产市场调控工作的通知》的出台,从“细则”的角度而言,“粤五条”的内容,可以用太过简陋来概括。全部文件总共只有五条,加上标点符号文字还不到“国五条”的一半,因此被戏称为“国五条”残缺不全的回音版。公众期待看到的内容,包括房屋转让20%的个人所得税如何征收、二套房贷的利率和首付比例、是否试点房产税等“国五条”的核心内容,要么一笔带过,要么压根不提。外界普遍担心,在“国五条”引发房地产市场强烈震荡的大背景下,这么一个明显“温柔”的地方实施细则给外界传递的,不仅是广东对房地产调控的真实态度,更可能成为以后几天各省纷纷仿效的绝佳范本。

  暂且不说“国五条”如何解套,笔者需要指出的是,不管外界对“国五条”特别是20%的个人所得税如何诟病,但“国五条”整体调控思路是值得肯定的,特别是,通过强化20%的个税等举措,折射着中国房地产市场的悄然变局以及调控思路转变的伏笔,这是一个重大的转变。

  过去10年,是中国房地产市场发展最快的10年,最具里程碑意义的是,经过十多年的快速发展,中国住房市场出现明显的结构性变化,住房绝对短缺的时代已经结束。即使未来中国加快城镇化的步伐,每年房地产投资只要保持15%的增速,新房竣工量只要达到5亿平方米,就完全可以满足城镇化新增人口的住房需求,事实上,过去五年房地产开发投资和住房竣工量远远高于此。

  “国五条”引发的尴尬不在于政策本身,而在于市场已非昨日的情况下,却依然用老的思维来解决新的问题。笔者认为,不管地方出台什么样的实施细则,未来能够真正稳定房地产预期的,是基于长远的制度举措,而非调控思维。

  北京等一线城市虽然需求依旧旺盛,但很多三线以下的城市住房已经出现过剩,“一刀切”的调控只会扰乱市场。市场已经不是昨天那个市场,投资者、政策的制定者以及开发商就不要幻想昨日的疯狂重现,而是都需要面对现实,转换思维。管理层面对的是一个总体上满足了需求的存量为主的市场,而不是一个增量市场,管理层需要做的是扎扎实实地去搞信息联网、房产税的基础建设以及市场交易秩序,而开发商则调整经营思维,去适应房地产从卖方到买方市场的转换。谁装傻,谁不与时俱进,谁将最终留下历史的笑柄。

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