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叶檀:未来房地产政策的可能走向

2013年03月27日 02:22 来源: 每日经济新闻 【字体:

  3月25日,全国首个省级国五条细则落地,广东版国五条出台。

  这一细则是含糊的,充满了立即、过快、严格等难以定量的词汇,给实际操作增加了难度。在最惹人关注的20%个税如何征收问题上,甚至没有提及20%这一数据,只是表示“严格执行国家关于出售自有住房个人所得税的征收规定”。国五条实施细则中20%是政府的规定,而以往按照原交易总房价1%的税率进行征收也是国家明文的豁免规定。其他限地价、竞房价、增加保障房等措施也是老调重弹,只有两条是明确的:广州、深圳、珠海、佛山市继续严格执行住房限购政策;年底地级以上城市房产信息联网,为未来实行统一的税收打下基础。

  未来广东房产调控力度究竟如何,有待于其他城市的表现。相信其他地方的细则会参照广东细则依葫芦画瓢,不会清晰到哪儿去。

  目前对于房地产宏观调控而言,最困难的是房地产市场已经产生了分化。包括广州、深圳在内的一线城市,是去年以来房价上涨的热点区域,其他沿海城市如厦门等,房价也处于急速上升的通道。与此同时,鄂尔多斯(600295)、温州等城市的房地产价格大幅下挫,已经导致当地的金融链条出现裂缝,银行的呆坏账上升。面对急剧分化的市场,需要的是不同的调控手段,在保持当地市场稳定的同时优化结构,增加保障房供应,抑制投资投机需求的过快增长。

  国五条实施细则征收20%的个税若严格执行,不会推高房价,可以肯定,即使没有20%的个税,房价该涨的地区照样会涨。房价主要由货币、收入、通胀预期推动,而不是由税收推动。如果我国的货币发行量居高不下,房地产依然会作为居民主要的避险品种受到青睐,在房地产牛市中,20%的税收将作为固定成本转嫁给购房者,在房地产熊市中,20%将成为卖家的成本减少卖家的收益,但无论房价上升与否,20%的收益将纳入国库成为地方政府又一个重要的收入来源。

  国五条推向市场后,各地二手房交易进入高峰期,这是规避税收成本导致的刚性需求大爆发,也是从去年下半年开始的房价上升的延续,而非因为征税导致的房价上升,相反,一旦20%的征税真正落地,各地房地产市场二手房交易将进入一段时间的真空期。

  从广东此次推出的细则来看,未来房地产政策有一点是明确的,那就是继续增加保障房供应量,继续增加普通商品房供应量。杨红旭表示,作为经济重镇的无锡房地产市场之所以能够保持稳定,是因为保障房的功劳。因为过去十年,无锡建成商品房5500万平方米,建成保障房6200万平方米。事实上,无锡进入产业调整瓶颈期,城市范围扩大与负债率的上升,同样抑制了无锡房价的上升。

  数据有时候并不反映真实情况。一些城市的平均房价受到抑制,并不代表核心城市房价下挫,如哈尔滨。最近,哈尔滨市住房保障和房产管理局发布消息,不仅年内将呼兰、阿城两区纳入限购范围,而且中心城区除棚户区改造项目外,不再供应商品住宅建设用地。这样的政策将推高中心城市的房价,有利于购房者向周边地区扩散,从房地产均价来看,数据将保持稳中有降,十分漂亮。

  推测未来的房地产政策走向可能有以下两点:

  第一,改造棚户区、大建保障房将继续成为重点,这是民生工程的重要组成部分,也是缓解房地产泡沫痛苦的有效手段。第二,不同地区的房地产政策也将不同。对于房价泡沫较为明显、房价上升过快的城市,以抑制为主,房地产调控的威力主要体现在这些城市;对于需要大力发展的中西部中小城市,对于负债率较高的城市,房地产调控将会温柔得多;对于温州等城市,房地产泡沫已经崩溃,实体经济艰难行进,这样的城市已经无需房地产高压政策,只能静听房地产坠底的声音。以保障房弥补以往的不足,以统一的房产联网信息打下税收基础,将是这两年政策的重点。

  中国的房地产市场板块已经破碎,各地需要的是不同的政策,含糊不清的统一政策起到的效果不会好。

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