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姚树洁:有利益无灵魂的房市极可怕

2013年03月25日 10:25 来源: 财经网 【字体:

姚树洁

诺丁汉大学当代中国学学院院长姚树洁

  李克强总理说,‘触及既得利益比触及灵魂还困难’。这句话用于治理房地产泡沫以及解决目前的房地产困境,再也合适不过的了。

  房价一路上涨,对少数人来说好像是好事,对多数人和整个国民经济的健康发展来说,却是一个不知道何时爆炸的定时原子弹。一旦炸开,谁也逃不掉,包括现在拥有多套房子的人们。

  可是,为什么许多看上去可以制止地产泡沫继续膨胀的政策,包括经济适用房,房产税和房地产信息公开,土地使用权多样化,等等,都无法有效推行呢?这主要是这些措施都会影响既得利益集团的利益,或者政府财政的收益,以及有些人员不可告人的秘密。

  过去10年,北京房价上涨5倍多,上海和广州房价上涨3到4倍。大城市房价上涨有许多原因,在一个地区发展和资源分配高度不均的国家,进入北京等一线城市,成为‘贵族’才有比较大的希望。

  例如高考。有北京户口的中学生升入北大和清华的概率要比全国的平均水平高16倍,而进入北大和清华的大学生,今后进入党政商高层的概率要比其它211大学的概率高出50倍。

  另外,大城市的医疗条件,交通条件,已经对外交流的条件都要比其它城市优越的多。所以,不是北京等一线城市的人真的有那么多的住房需求,而是各地的有钱人都想在这些城市有一席之地。

  其实,北京的真实生活质量并不好。严重的环境污染,交通条件和生活的方便程度要比许多中小城市差的多,而人们挤破脑袋想进北京,就是其无与伦比的政治和人脉资源的地缘优势。当钱赚够了以后,小孩就可以比较轻松的送到国外,从而摆脱北京的环境污染和交通的拥堵。

  所以,对于一线城市的房价是否太高,光用当地的收入房价比是不大妥当的。如果说在世界主要城市的房价收入比是6-8倍比较合适的话,北京等一线城市的比例可以高至12-16倍,恐怕也不为过。在中国特定的大环境下,在地区差别无法缩小的情况下,12-16倍的房价收入比应该是属于‘正常’,能够撑得住的价格范围。

  不过,假如北京的人均工资收入是8万元的话,一套100平米的房子,按平均每平米3万元计算,一个普通人也得工作近40年才能买的到,而且,还要不吃不喝,不娶老婆,不生孩子。40倍的房价收入比显然是北京地产泡沫的危险表现,其它一线城市的情况也大体如此。

  这是一种严酷的现实。还好,不是所有的北京人都是这个收入,更不是所有的北京人买的房子都必须交3万元一平米。例如,有过房改房的老一代北京人,20年前,恐怕有10万,或者20万就能买到一套100平米以上的房子了。地位比较低的老工人,可能用5到6万元,就能买到60平米的老房子。

  还有就是政府的工作人员,大学教师,等等,比较有身份的干部,知识分子,或者是国企的白领,他们都有可能用远远低于3万一平米的价格获得房子。

  同样是北京市民,因为地位不同,历史条件不同,有的人能够用远远低于市场的价格获取房子,而没有地位,或者是外来的工人,包括外来的农民工,他们没有任何选择,要不永远给房东当房奴,要不倾三代的积蓄,在北京买一个首付,然后,接着给银行当房奴。

  这种不同人,不同价格的市场,是房价奇高的主要推手之一。如果你们听不懂,我用一个极为简单化的例子说明如下。

  例如,市场只有3套房子,每套100平米。市场有三种买房者,A(利益阶层,收入最高),B(非利益阶层,收入中等),和C(非利益阶层,收入最低)。这三套房子的最终归宿,以及这三套房子的最终成交价格,最少可能出现如下两种情况。

  情况1: 完全市场竞争,不存在既得利益产生的不平等。

  在这种情况下,每套房子的售价都是一样的,假如每平米1万元,每套售价只能定为100万元。在100万的售价中,土地成本50万,建筑成本30万,利润20万。假如A,B,C都买得起房子,最终交易情况是A, B, C 每人各得一套,各交100万元,这是最理想的结果。当然,还有别的结果,例如A买两套,B买一套。C没有买,只好租A的房子,等等。但是,不管如何,谁买房子,谁都必须付100万元的成交价。

  情况2:既得利益的土地垄断作用

  首先,A是既得利益集团成员,他有办法拿到便宜的土地,请开发商帮他盖一套100平米的房子,最终成本价格成交,100平米只需要花60万元就够了。

  因为第一套的地价低了40万元,而政府的卖地总收入却不能少,其它两套房子的地价每间必须提高20万元。这样一来,后两套房子的售价就必须定为每套120万元,这样三套加起来的总价值才保持300万元不变。

  因为A买了一套60万元的房子,B不得不用120万买市场上的第二套房子,比原来多花了20万元。对于C来说,因为房价涨到了120万,他买不起了。然而,因为A买了一套便宜的房子,他还有可能有能力买第三套房子,所以,他就把第三套房子给买了。这样一来,他买的两套,总成交成本只有180万,平均每套只有90万。

  相对于B, A的幸福感在于他获取同样一套房子,比B少花了30万元。相对于C, A拥有了两套房子,而C却被他的‘有利地位’给逼出了市场,这是何等的优越感?

  听完了这个简单化了的故事,我已经把拥有多套房子,而且是通过低价获取多套房子的既得利益者们,都给得罪了。可是,这些既得利益者,都是政策的制定者,他们如果对其他人,尤其是对C这样的人还有一点同情心的话,就应该主动的放弃自己的利益,不应该买多套的房子了。

  像A这类人越多,用非常手段占有越多的房子,市场上可以流通的房子就越少,而且,流通的房子价格就越高。而越是买不到房子的人,也就越来越感到房地产离自己越远,推升一种抱怨政府,不满社会的情绪。其实,中国的房地产腐败和扭曲情况,比我上面的简单例子严重得多。为什么有‘房叔’,‘房姐’,‘房儿媳妇’,‘房城管’,等等?为什么这些人能够拥有多个身份证?为什么大家只是为了多买一套房子,或者为了避税,而闹假离婚呢?根本的问题,就是大家都不想,或者不敢触动的既得利益。

  作为政府,就必须了解市场不规范的地方,必须了解如何应对不合理的,以及投机性的行为。就算让既得利益者用便宜的方式获得房子,只要他们不再利用他们的高收入,继续买房子囤积,市场的有效供应也是会提高的,从而达到压低价格的目的。

  要做到这一点,就必须公开财产,然后对第三套和三套房子以上的房子征税。大家不要一听到征税就骂人,要特别强调的是第三和第三套以上的房子才能开始征税,否者就是政府的不是。

  但是,为什么不从第二套房子开始征税呢?首先,第一套可能是老的和面积小的房子,政府应该允许老百姓买第二套改善房,或者买第二套房子做为投资。第三套以上的房子,有可能就是投机,也有可能就是上面所讲的用低价手段获取的房子。许多人用低价获取的房子是政府允许的房改房,集资房,不算什么腐败,是中国目前不平等的现实所然。可是,如果一个家庭有两套或更多这样的房子,腐败的概率就大大提高了,因为拿得出去的政策,都是不允许一个家庭拥有两套集资房或房改房的。

  有互联网技术,每个家庭的房子数,以及每套房子的出路和来源是完全可以搞清楚的。然而,为啥公开财产,公开每个家庭的房子到目前为止还不能实现,而且可能永远不可能实现呢?

  这主要是一旦公开,许多腐败的既得利益者就再也无处可藏了。他们是政策的制定者和执行者,怎么也不会愿意这样做的。

  可是,不公开财产,不压低房价的代价又是什么呢?

  首先,许多弱势群体,不仅买不起房子,就算买的起,也得付比自由竞争市场条件下高的多的房价。

  其次,这种不能满足刚性需求的市场,光满足投机和既得利益集团的市场,逼迫房价虚高,当市场泡沫无法被继续吹下去的时候,一旦爆破,整个国民经济都要面对非常残酷的灾难。现在各大城市似乎是闹了一场房价长期高涨的闹剧,可是这次闹剧过后,所有国人将要为政府的优柔寡断买单,为既得利益集团的自私买单。

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