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抑制房价上涨需要理性的货币政策

2013年03月15日 04:22 来源: 21世纪经济报道 【字体:

  根据本报记者的调查,北京一些楼盘的房价正在快速的上涨。这或许是一种区域特殊的现象,但以北京的“龙头”地位,可能像以前一样具有很强的“传染性”,让人担忧房价是否会再次上涨。

  考虑到过去十年,房价飙升主要发生在一些关键节点,这种现象与各地地方新政策有关。如果再加上宽松货币政策的配合,房价很容易出现快速上涨的现象。目前,这一时刻似曾相识,市场与公众在对收入倍增、城镇化等政策不太明白的情况下,再加上一些舆论和地产业相关利益者的鼓噪,通胀预期很强,因此,投资房产或者恐慌式新购房又可能会推动房价上涨。

  目前的楼市呈现水火两重天,三四线城市供给大面积过剩,甚至有非常多的“鬼城”,但房价仍然不会跌;一线城市的房价上涨似乎热情不减,因为投资者太多。这种囤积房子的现象非常明显与普遍。在中国,城市化进程、安居传统与通胀共振,导致了这一现象。

  在过去的十年,是中国城市化急速发展的十年,房改释放了商品住房的需求,大量人口涌入城市,一些地方也兴起造城运动,家庭对住房以及改善居住的需求突然爆发,而供给却因为地方政府对土地的垄断而不足,造成了房价逐步攀升的现象,这强化了住房的投资属性。

  与此同时,真实通胀率比较高。我们可以举例,在北京东四环附近,50万元在10年前可以买一套100平米的房子,而现在,这些钱连买这套房子的首付都不够。货币购买力的下降,让房产成为一种新的保值增值资产,甚至是投资杠杆。在货币贬值的情况下,家庭如果储蓄,将遭受损失,而如果在银行借贷,以杠杆投资房产就能享受巨大的升值。这种投资行为首先由温州炒房团频繁操作,然后向其他一些地方蔓延。

  因此,我们可以发现,即使在那些供给严重过剩的城市,房价也不会跌,因为人们坚信货币会继续贬值,只有购买住房储存起来就会更加安全和保值。这是一种不可思议的现象,创造了“房产”会永远保值的神话,尤其是一线城市房价的带头作用强化了这种想象。这种现象也捆绑了市场,即房子只要不跌,人们就会有上涨的预期,从而涌入投资,而投资需求又推动房价上涨。这种循环已经与房产的居住功能关系不太大,因为目前中国人均居住面积已经达到31.6平方米。

  目前北京的房价上涨,仍然是由货币贬值预期推动,限购政策虽然减少了投资活动,但是,由于过去几年的调控,北京市场住宅供给变少,所以,即使需求数量不大,也足以在一些中介忽悠和有目的的鼓噪声中不理性的价格攀升。

  我们认为,引起通胀预期较强的原因,在于货币存量过大的现象被过度解读,又加上新的周期开启,城镇化政策与收入倍增计划等因素,令一些人的货币贬值预期加强,所以,那些期望房价下跌的人也不敢再等待,二手房所得税政策也影响了市场预期。

  真正的风险在于货币购买力的贬值,如果不停止这一趋势,即使用政策冻结地产市场,急于趋利避害的人们也会涌向另外的资产,如不加应对那么就可能会制造金融风险。就地产市场而言,投资者已经囤积了太多房子,应该尽快增加持有成本将他们赶到二手市场。事实上,中国房价必须下跌,因为目前的刚需基本上都购买力不足,有能力的购买者大多数又以投资者为主。中国到了该抉择的时候了。

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