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N条调控通“离婚”

2013年03月14日 07:49 来源: 时代周报 【字体:

  从2005年国务院发布《关于切实稳定住房价格的通知》(国八条)开始,中国楼市的调控一年紧过一年,在这八年间,除了2008年因为世界金融危机一度出台首套房贷7折利率等救市政策,其他年份几乎是一年一调控,甚至一年几调控。而“假离婚”现象真正开始为人关注是在2011年主管部门祭出限购、限贷两大抑制楼市需求的政策之后,其根源就是限购、限贷政策都是以家庭为单位执行的。日前公布的“国五条”个税新政细则与限购、限贷政策如出一辙,同样是以家庭为单位核定纳税标准,由于二手房市场绝大多数的房源均受其影响,可以预料,新一轮的“假离婚”高潮马上就会在各地出现。

  那么,在中国特色的楼市调控政策下,究竟“离婚”可以从中获取什么好处呢?在这里,我们不妨从目前三大调控政策:限购、限贷以及个税新政逐一进行解剖,看看其导致假离婚的“诱惑力”到底有多大:

  限购令下的“离婚计”

  文件名(以广州为例):《关于进一步严格执行我市商品住房限购政策的通知》(俗称广州限购细则)

  出台时间:2011年2月24日

  政策原文:对在广州已拥有2套以及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房非广州市户籍居民家庭、不能提供2年内在广州市缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非广州市户籍居民家庭,暂停在广州市向其售房。

  解读:广州市户籍限购两套房,非广州市户籍家庭限购一套房。

  如果假离婚:

  按照现行调控政策,家庭的认定标准是夫妻双方加未成年子女。因此,假如户籍家庭名下已经拥有两套以上房产,非户籍家庭名下已经拥有一套以上房产,在已经被政策限购的情况下,倘若仍要购房,夫妻双方可以选择离婚,将房产转移到其中一方名下,离婚后名下无房的一方再以独立家庭的名义进行购买,购买后再选择复婚。

  限贷令下的“离婚计”

  文件名:《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》国办发〔2011〕1号(俗称新国八条)

  发文时间:2011年1月26日

  政策原文:对贷款购买第二套住房的家庭,首付款比例不低于60%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍。

  解读:与首套房首付三成,利率可以享受8.5折优惠相比,二套房不仅首付增加一倍,而且利率需要上浮10%以上,无论是首付门槛还是利息成本都大幅提高。

  如果假离婚:

  按照现行商业房贷“认房又认贷”的政策,银行在认定二套房标准的时候,既要核实家庭成员名下是否拥有房产,还要审查过往是否有过房贷记录,假如曾经申请过房贷,即使当初购买的房产已经出售,仍然会被银行认定为二套房,按照首付六成、利率上浮10%以上处理。由于首套房首付低、利率有优惠,因此有的夫妻这个时候就会选择假离婚,将房产转到有贷款记录的一方的名下,无房产和无房贷记录的一方再以个人名义买房,从而享受首套房待遇。(见附表)

  个税新政下的“离婚计”

  文件名:《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》国办发〔2013〕17号(俗称国五条细则)

  发文时间:2013年2月26日

  政策原文:对出售自有住房按规定应征收的个人所得税,通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的,应依法严格按转让所得的20%计征。

  解读:按照多数城市原来的规定,业主缴纳个税的计征方式可以选择核定征收:(转让收入×1%),也可以选择据实征收:(转让收入-房产原值-合理费用)×20%,由于近年来房产增值幅度较大,以及各地陆续开始实施评估价征税降低了业主报低成交价避税的可能,新规执行之前大部分的二手房交易都会选择按核定征收的方式缴纳个税,新规规定“通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的,应依法严格按转让所得的20%计征”,等同于杜绝了绝大部分房产选择“核定征收”这个比较划算的方式计征个税的可能性。

  如果假离婚:

  按照《财政部国家税务总局建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》(财税〔1999〕278号)的规定,个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房的,享受免征个人所得税政策。假设夫妻拥有两套房产,需要出售的那套已满5年,原来的购买价格为30万元,现在售价为100万元,按照旧规可以选择核定征收,个税为1万元。按照新规,则要严格按所得(70万元)的20%征收,个税为14万元,前后相差13万元。此时若夫妻选择离婚,其中一人以满5年唯一住房的方式出售房产,则可以个税全免,剩下14万元。

  综上所述,不难看出,部分人会想出“离婚”的盘外招,根本原因还是因为楼市现行的调控政策使然,人们不惜背负外人的闲话和责难,不外乎是为了能多买一套房、为了能享受首套房低首付和低利率的待遇、还有为了能节省一笔交易税费,而从利益上衡量,与办离婚证所需的9元钱相比,一纸离婚证更是可以获得数以万计的收益,这就难怪假离婚”会在某些特殊群体中变成一种“时尚”了。

  不可否认,对于多数国人来说,他们还是不愿接受以离婚这种挑战婚姻道德的方式来规避调控,毕竟万一弄假成真,谁也不想成为街知巷闻的笑谈。但是,当笔者身边的朋友不止一个地咨询其技术可能性的时候,笔者不得不相信这种做法绝非个案,而是一种基于理性的现实抉择。它不值得提倡,却充满了黑色幽默,不断地提醒着楼市的管理者们:调控犹如大禹治水,楼市的需求光靠政策堵是堵不住的,如果不从增加供应上下工夫,不给老百姓提供更多可靠的投资选择,再严实的调控也会被群众的“智慧”弄得千疮百孔。当一个政策出台后人们的第一反应不是遵守它而是规避它,有关部门就有必要检讨这个政策的合理性,以及其是否符合民心。

  作者系满堂红集团战略管理部副经理

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