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房产税巧用即可逼出空置房

2013年03月09日 01:16 来源: 中国经营报 【字体:

  近日,一则“京版房产税要来了,起征面积或人均24平方米”的消息,立刻搅乱了一池春水,使人们仿佛听到了房产税的脚步声,似有“山雨欲来风满楼”的意味。不过,北京市地方税务局官方微博回应称,“尚未接到上级部门有关工作部署的通知”。

  在欧美,房地产税(Real Estate Taxes)通常被称为物业税(Property Taxes)。而物业税可以分为两种类型:一种是不动产税(Real Property Taxes),对包括土地、改善结构或附属建筑等征收;而另一种是个人财产税(Personal Property Taxes),对不包括土地的房产、汽车商业及工业设备等征收。

  在这儿,不动产是一个民法概念,它所定义的是土地及在土地之上的房屋等不可移动、有固定地址的建筑物;而在基尼斯系数中,物业(即房产,不包括土地)属于最奢侈的消费品之一。目前中国所指的房产税,就属于后者。

  在美国,每个州对物业税和个人财产税都有详细的法律定义。通常由当地政府(市级或县级)对房产征收物业税,各州的税率也不尽相同,依照房产的价值大约在0.2%~4%。

  而如何来确定物业的税率,包括改善结构或建筑的价值及土地或地段的价值两个部分。物业税主要用来支持当地的教育、警察、消防、地方政府、一些免费的医疗服务,以及地方的基础设施……

  在中国,由于收入一次分配环节还不够公平,造成了巨大的贫富悬殊,最显著的体现就是不同的阶层,在房产占有上表现出财富的巨大差距,使大家的眼睛都盯在了房子上。

  针对当前中国楼市的状况(比如房价过高),对是否应该征收房产税,以及如何征收,各方的争论相当激烈。我个人认为,房产税的政策如设计执行得当,可以使房价理性回归,并可促进中国经济可持续地健康发展。而如何抑制贫富差距过大的问题,税收是最温和的手段,也是妥协的产物。

  因此,征收房产税应该以加重持房成本、遏制投机炒房为目的——逼出空置房,而不该加重房奴的负担。也就是说,对自住房不该征或少征税;对拥有第二套以上,尤其是空置房,应该加大税率,以阶梯式征税的方法加大持房成本,逼着炒家要么卖出,增大房屋供应量,以降低房价;要么出租,加大租房市场的供应量来平抑房租。

  比如,就前段时间炒得沸沸扬扬的“房姐”事件来看,假如对“房姐”屯积的一万平方米楼房加以征收房产税,如果按每平方米3万元、每年2%的房产税来计算,每年就将缴税600万元,“房姐”的持房成本将大幅提高。

  不过许多人担忧,开征房产税会伤及普通百姓,比如房产税是否会提升房租,或提高房价。这种担忧是有道理的。不过,房产税和个人所得税一样,关键在于起征点。假如你的工资收入未到个税的起征点,个税根本和你无缘。而如果将房产税从第二套甚至第三套房为起征点,并实施阶梯式税率,房子越多,则税率越高。

  事实上,租房市场是个有效市场,只有供不应求房租才会上升。而实施房产税,恰恰可以增加住房拥有者的持有成本,逼出大量的空置房进入市场,或出租,或出售,不仅会迫使房价的理性回归,更会降低租房价格,能使普通百姓受惠!

  另外,以欧美的经验,每年房租的涨幅都受到政府限制。比如多伦多,今年公寓的房租必须下降1.49%。如果中国在房产税出台的同时,政府也能同时限制房租的涨幅,并将房产税的一部分用于廉租屋的建设,房租就更没有上涨的可能了!

  事实上,中国政府早就意识到房产过热之弊端,宏观调控也已多年,但为何楼市泡沫一直挤不掉呢?我认为是调控手段不给力。而开征房产税是见效最快、也是最方便的操作调整方案:首先向空置房征收高额房产税,如此政府既可以快速获得大量税收,还可弥补因地价下跌带来的财政损失;以此杜绝投机抄房,根治高房价带来的各种弊病。

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