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未认清楼市资产性质导致“十年九调”成空调

2013年03月06日 03:18 来源: 证券时报 【字体:

  昨天我们分析了历史上调节股指的努力最终均归于失败的原因在于资产市场的需求供给无法预测。

  如同在股票市场进行的调控一样,这些年来房地产调控也不断地采取各种手段抑制需求增加供应,其效果和A股调控如出一辙。就拿抑制需求最狠的一招——限购来说,该政策推出时大多数人认为它是最有杀伤力的抑需求政策,但随后市场上出现的各种“刚需”、“软需”之旺盛远远超出了人们的预期。再比如,2011年政府判断供需失衡是房价上涨的重要原因,于是从供给角度发力,推出了一个庞大的保障房计划(2011年7月27日本专栏文章《中国需要一个庞大的保障房计划吗》对此进行了分析),然而从今天许多三四线城市出现住房严重过剩的情况看,当初对住房需求的判断,对供需格局的判断存在严重失误。决策者错把资产市场群体性盲目行为视为真实的需求,匆忙推出在世界各大法治国家都无法成功的大型保障房计划,结果自然是制造的问题比解决的问题还要多。出现这种结局,不是因为官员们不聪明,而是因为他们过于自信。一言以蔽之,他们没有从根本上理解对资产的需求和对普通商品需求之间存在本质区别,是在用分析普通商品市场的方法来分析资产市场。因此,调控效果之差,一开始就注定了。

  从政策工具看,除了直接行政性的限购、限贷,房地产调控用得最多的就是税收工具。税收工具从表面上看,是经济手段,更符合市场原则。但中国的税种增减、税率调整基本无需经过立法程序,只需政府指令,从这个意义上看,它与其它行政手段无异。

  更主要的是,在运用税收手段时,我们犯了在股市犯过的同样错误。在股市调控中,常常在上涨时提高印花税,如同给齿轮中掺入一些沙子,在下跌时降低印花税,如同给齿轮中加入润滑油,这种通过调节交易便利程度来影响股价的做法,根本没有收到任何作用。如果预期股价上涨,百分之零点几的交易成本增加阻挡不了人们对股票的强劲需求,反之也无法刺激人们入市,这是股市菜鸟都懂的道理。我们在房价调控中也拷贝了这种“掺沙子”和“加润滑油”的思路。

  根据财政学的一般原理,间接税较为容易转嫁,其转嫁程度取决于需求弹性,如果不能改变人们的预期,需求刚性化,那么间接税将大部分转嫁给买方,过去十年,房价越调越涨,“掺沙子”帮倒忙即是其中重要原因之一。同样值得注意的是,直接税相对间接税来说转嫁难度大一些,但如果不改变预期,资产需求刚性化,这时候直接税也能够相当大程度上转嫁给买方。最新一轮调控细则要求对所有二手房交易征收20%所得税,如果市场需求仍然缺乏弹性,所得税这种直接税也有可能被转嫁,这实在是一个值得关注的问题。再比如,拟议中的房产税也是一种直接税,从理论上是较难转嫁的,但如果不充分考虑该税推出时的市场环境,不科学设计税率结构,仍然可能会部分转嫁,导致住房租金上涨。

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