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房地产调控需着力配套制度改革

2013年03月06日 00:17 来源: 中国证券报 【字体:

  房地产市场“十年九调”引发热议。总体而言,我们不能忽视十年来房地产调控取得的成绩和积累的经验,但也不能认为目前调控政策完美无缺,而应深入分析我国住房发展矛盾,从更宽广、更长远的视角构建和完善我国住房制度。

  2003年以来,房地产市场调控从财税、信贷、土地和市场监管等经济和法律手段,演变为强化运用行政手段,现已形成限购、限贷、限价、加快保障房建设和行政问责等“三限一保一问责”调控措施。最近的调控政策进一步通过贷款等经济手段引导住房开发和供给,发展部门联动共享的信用管理系统、增加稳定市场预期的政策措施。随着市场不断发展,调控政策将会进一步完善。

  应该说,房地产调控政策不断趋于精细化。十年来,调控政策不断从原则性规定向定量转变,二套房最低首付比例从50%提高到60%,二手房交易缴纳所得税从模糊规定到明确20%的税率,都将对投资投机性购房形成明显约束。同时,对自主性住房需求进行了明确区分,并予以政策鼓励。此外,调控政策正从开发商和购房者两个层面向地方政府、开发企业、银行、购房者中介等全方位扩展,正在进一步整合税收、金融等部门信息记录,将对影响房地产市场健康发展的因素形成更精准的打击。

  此外,房地产调控更加重视长期制度建设。随着保障性住房建设加快和制度不断完善,2010年后几乎每次都将住房保障作为调控政策的重要内容,住房保障正成为解决城镇居民住房困难的重要渠道。2010-2012年,各类保障性住房新开工超过2400万套,基本建成超过1370万套,至2012年底,实物住房保障覆盖范围达12.5%。“十二五”规划提出2015年末覆盖20%左右的家庭,力争使城镇中等偏下和低收入家庭住房困难问题得到基本解决。

  然而,值得注意的是,尽管十年来房地产调控政策频频出台,但调控目标并未完全实现,这就需要对调控政策和原有思路进行总结反思。我国正处在城镇化快速推进、居民收入总体不高且差距较大的发展阶段,现行财税体制、政绩考核、土地管理等体制机制又有诸多需完善之处。住房价格偏高、分布不均衡等都是在这一大背景下产生的附属问题。因此,解决中国住房问题不能局限于住房领域,应在更宽视角和更长时期内考虑问题。

  首先,改革房地产税费制度和政绩考核体系,使地方政府摆脱土地财政的束缚。改革房地产税费制度,一要精简合并现行房地产税制,重构完善的房地产新税制,保留开发环节和交易环节的营业税,交易环节的所得税及印花税,保留土地增值税;将耕地占用税改为资源税,丰富资源税种;取消开发环节的房产税、城市房地产税等税种;新开征保有环节的房地产税,实现地方财政由“土地出让收入为主”向“土地税收收入为主”转型,由一次性收入向分年收入转变。二要调整征税范围和税率。兼顾财政收支需要和纳税人的负担能力,调整税基评估和税率,明确税收减免范围。三要改善房产税征收管理机制,加强基层税务部门房产税的征收管理,提高征税工作效率,部门间加强协调配合,建立房产、土管、城建、税务、民政、公安、银行等部门的协调机制。四要彻底规范收费。最大限度减少行政审批,控制政府规模,取消事业性收费,公开和规范经营性收费种类和标准,改革完善国有土地出让制度,公开土地出让金用途接受监督,压缩收费和地价上涨幅度。

  其次,加强住房领域基础工作,确保政策和制度的执行。一是将存量住房信息集中联网。存量住房的总量、户型及不同地区分布情况,家庭存量住房拥有情况及存量房的入住情况。二是准确测算城镇新增住房需求及分布情况。不同家庭收入及增长情况,及对增量住房的需求情况,全国住房建设用地潜在供给量和分布情况。三是进一步掌握房地产开发成本构成情况。要公开不同地块的出让价格情况,各地房地产开发的税费种类及征收情况,规范房地产开发和交易环节的税费成本。四是加快建立家庭和企业的诚信数据库。做好信息公开公示,减少企业捂盘、囤地行为,防止家庭在保障房申请环节失信行为。

  再次,多措并举增加住房供给。要改革土地管理制度,改革单一“价高者得”国有土地出让原则,完善综合评标、限房价竞地价等多种制度方法,降低地价成本。分类分层次清理小产权房市场。挖掘城乡建设用地潜力,扩大土地供应量,首先保证保障性住房工程建设和中小套型普通商品住房用地需求,降低土地价格。同时,严厉打击捂地捂盘、发布虚假信息、内部操作、哄抬房价行为。

  第四,通过财税金融政策区别管理住房需求。在完备准确的信息基础上,制定实施差别化的税收制度和融资制度,既要挤出投资投机购房需求,促进中高端住房市场的供需两旺和价格平稳运行,又要合理引导和疏导刚性需求。

  第五,建立适合我国国情的基本住房保障体系。应统筹设计我国基本住房制度架构,建立基本住房保障体系,即在对家庭和住房一一对应进行分类基础上,建立的分类科学、制度完善、政策配套、组织有力的制度政策和组织机构的系统集合。

  最后,推进与房地产密切相关的几个领域改革。要在新一轮城镇化进程中加速推进教育、医疗、就业、社保等基本公共服务均等化。重点发展大城市周边的中小城镇,打造一大批卫星城,分散承担大城市的部分产业和城市功能,使其既与大城市形成良性互补,又具有与大城市相当的生存、发展机会,提高其对人口的吸引能力。同时,完善资本市场管理制度,丰富居民投资渠道。长期以来,通胀预期催生居民的投资保值需求,推动房价上涨。当前发达经济体为刺激经济无限量、无限期实施量化宽松货币政策,极有可能继续推高通胀预期,给房价上涨带来新压力。出路在于,要通过发展资本市场丰富居民投资渠道,分散过于集中的投资保值需求。此外,落实《关于深化收入分配制度改革若干意见的通知》精神,推进收入分配改革,促进家庭间住房均衡分布。规范收入分配秩序,增加普通居民收入,调节过高收入,保护合法收入,限制灰色收入,取缔非法收入。逐步提高居民收入在国民收入分配中的比重、劳动报酬在初次分配中的比重,提升社会保障和就业等民生支出占财政支出比重。有效缩小行业、区域和居民之间收入差距,扩大中等收入群体,逐步形成“橄榄型”收入分布结构。

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