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如何核实房屋原值

2013年03月04日 15:05 来源: 羊城晚报 【字体:

3月2日和3日周末两天,上海各个房地产交易中心内二手房交易量激增

  3月1日公布的《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》(国办发〔2013〕17号)(以下简称《通知》)强调,对个人自有住房转让所得依法严格征收20%个税。通知一出,立即引发社会各界强烈反响和争议。昨天,有税务专家讨论这个问题时指出:“核实房屋原值”政策规定是否会调整,是后续值得关注、《通知》精神能否“落地”的最大悬念。

  征收20%个税实为“老规定”

  早期因部分业主无完整凭证,房屋原值难以确定,故税务机关“据实征收”外,又推出“核定征收”

  “对个人自有住房转让所得征收20%的个税,是我国《个人所得税法》和实施条例中早就有的规定。我国的税法规定,个人转让住房,以其转让收入额减除财产原值和合理费用后的余额,为应纳税所得额,按‘财产转让所得’征收个人所得税。但这次国办发17号文公布后仍在大众中引起轩然大波,其实,都是这个‘房屋原值’惹的祸。”税务专家说。

  根据我国税法,个人住房转让是按照财产转让所得征收20%的个人所得税。对所得征税,可以在税前扣除房屋原值和合理费用。但在实际征管中,由于各种历史原因,一些纳税人不能提供完整、准确的房屋原值凭证、不能正确计算房屋原值,对此,税法又规定,可由税务机关核定其原值。这样,就有了“据实征收”和“核定征收”两种做法。

  因为房屋原值和合理费用的多少,直接关系到纳税人的税负轻重。这里,成为了征纳双方“争夺”的领域。

  没有完整凭证的,怎样核定房屋原值?我国税法没有明确的规定,这个解释权就留给了财政部和国家税务总局。

  2006年,国家税务总局专门就此下发《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》(国税发[2006]108号),对这些问题一一予以明确。

  “问题是,该政策十分明确地把是否能提供完整证明材料、核实房屋原值这一主动权交给了纳税人。在房屋升值不多的情况下,据实征收和核定征收两者间的税负差距不大,但在后来房屋都大幅升值的背景下,两者间的税负差距越来越大。于是,在二手房交易中,大家普遍是弃据实征收选核定征收,以致后来二手房交易双方可能都不知道还有按20%税率据实征收一说。结果,这次国办发17号文只不过强调旧政策从严执行,但许多人都以为是新政策而议论纷纷。”税务专家分析。

  “依法严格”意味夺回主动权?

  税务专家透露,1996年登记条例出台后的交易,都可以查交易契税准确算出“房屋原值”

  国税发[2006]108号文规定,纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证,不能正确计算房屋原值和应纳税额的,税务机关可根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条的规定,对其实行核定征税。

  什么是纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证?从目前各城市实施的情况看,都是把主动权交给了纳税人。

  以广州为例,不能提供五种证明材料,包括合法、有效的售房合同,合法、有效的购房合同和构成房产原值的相关凭证,主管地税征收机关出具按“据实征收”的审核意见等。

  纳税人如果算到核定征收可少缴税,便可说自己无法提供完整、准确的房屋原值凭证,要求税务部门核定征收。

  “在这次17号文出来后,财税部门是否会重新调整这个政策,夺回这里的主动权,值得关注。夺回这个主动权很简单,上海就搞过一回,但后来因舆论反响太大而不了了之。”有税务专家对羊城晚报记者介绍。

  早在2007年5月,上海市地税局发出过一纸《关于个人转让房屋税收征管问题的通知》,该通知要求各区交易中心严格执行2006年8月1日实行的《财政部 国家税务总局 建设部关于个人住房所得征收个人所得税的通知》,并重新对有关问题做出解释。

  在这些解释中,最关键的一点是,在“未能提供完整的房屋原值凭证是指……”中增加了一点:“契税征管档案中没有上次交易价格等记录”。

  这意味着,即使纳税人说无法提供房屋原值凭证,也不算数,还要看交易中心有没有该套房屋上次交易的契税征管档案,如果有,自然能够准确计算房屋原值。

  “其实所谓的无法提供房屋原值凭证,只是非常少数的时间太过久远的房屋交易。只要是1996年登记条例出台后的交易,在各个区房屋交易中心都有档案,不可能查不出来。”上海协力律师事务所律师卫新当时曾这样对媒体说。

  但这个政策在卢湾区执行两天后,因市民反响强烈,有关部门出来紧急澄清,最后不了了之。

  “要依法严格征收,征管部门并不是没有手段,而是愿不愿意去做,去做了之后是否会出现如期结果的问题。这次新‘国五条’细则要求对出售自有住房按规定应征收的个人所得税,通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的,应依法严格按转让所得的20%计征,这其中有重新掌握主动权的意思,接下来,财税部门在这方面会有什么新动作,值得关注。”有税务专家分析。

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