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叶檀:房地产业迫切需要长期纲领性文件

http://www.jrj.com     2009年03月16日 09:41      观点地产网
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  房地产业出台的规则、政策之多,不亚于股市,出台的政策飘忽不定,如同天上的云、女人的心一般难以捉摸。

  房地产业处于低迷期是不容否认的,所谓中国房地产业未来必有光明未来的论调,不过为眼下的低迷作了注脚。

  房地产业迫切需要一份纲领,厘清以往的忽冷忽热的政策迷雾、给购房者、投资者、建筑商、投资商等所有市场主体明确的预期。

  可惜的是,出于各种考虑,房地产有关主管部门讳言此事。就在前不久,全国工商业联合会住宅产业商会会长聂梅生在接受采访时表示,住房和城乡建设部已向国务院提交了房地产业振兴规划方案。不过,住房和城乡建设部宣传处2月10日向记者否认了这一说法。一位不愿透露姓名的工作人员表示,建设部从来没有发过向国务院提交房地产振兴规划的消息,专家的说法不能代表建设部。

  房地产业出台的规则、政策之多,不亚于股市,出台的政策飘忽不定,如同天上的云、女人的心一般难以捉摸。从2008年年末至今,就在如下重要事件,一方面出台政策提振楼市,另一方面某些地方政府官员又表示不拉房价;一方面,房贷新政出台,另一方面银监会与银行又充分关注房贷风险,7折存量房优惠政策难产。站在个别管理者、机构的立场上,政策的摇摆都有理由,他们或许出于银行的呆坏帐,或许考虑到民意,甚至考虑到自己的政治前景,但左右摇摆的政策充分说明,中国房地产业缺乏明确的长期规划。

  出台规划不是让政府去拉升房价,或者去左右房价,说实话,即便短期内能够起到刺激作用,从长期来看,经济规律也会起主要作用。我们应该摆脱机会主义的、为了挣脱眼前困境而不顾长远健康的透支消费法,而着眼于未来的产业布局,着眼于推动中国房地产业公益性与市场性齐头并进。

  正是从产业的长期健康发展这个角度出发,我国迫切需要推出房地产业的纲领性。

  只有推出房地产业的纲领性文件,才能平衡各方利益。开发商需要赢利,低收入阶层需要对于保障房有明确预期,这样才能决定今后的消费预算,而购房者也才能确定何时购房是最佳时机。

  不容否认,目前的房地产市场利益被割裂,房地产开发商、地方政府、购房者与未购房者,各方利益纠缠在一起,吵得不可开交。一片降价声,不应该遮蔽已购房者的利益诉求,他们或者诉诸法律要求退房,或者砸烂了降价房地产公司的售楼处,过激的行动背后显示,他们成为了此轮挤泡沫的牺牲者。我们理应一视同仁地对待任何一个阶层的利益诉求,如此才能形成正常的博弈通道,而不是让一个利益阶层为另一个利益阶层托底。

  只有推出房地产业的纲领性文件,才能防止楼市暴涨暴跌。目前房地产业处于低迷是不假,存量房需要两年的消化时间,而开发商为了自身生存,纷纷下调开发数量,这导致两年之后的房价上涨预期高涨。很明显,如果目前楼市被人为压低,那么,在两年后我们就将迎来楼市的报复性上涨。这无论对于宏观经济还是民生都是不利的。

  当然,出于道德正义,投机者与开发商受到利润下降的惩罚总能赢得叫好之声。问题是,作为一个产业没有先天原罪,只有不当的政策与扭曲的定价体系,如果政府为了稳定房价推出RETs等融资手段而让投资者承担风险,将导致市场对金融创新备加警惕。房地产只是市场经济与资源垄断相结合的典型样板,如果房地产市场问题处理不当,那么,会搭上与房地产业相关的所有行业。

  只有推出房地产业的纲领性文件,我们才能给房地产在中国的市场经济座标中进行准确定位。事实上,在1998年开始的经济周期中,房地产成为拉动内需的重要手段,也起到了拉动内需、缓解地方财政紧张状况的作用。但为了拉动内需,我们忽视了房地产市场在整体经济中的定位,造成了“中国经济被房地产绑架”的被动局面。

  如今面临中国经济结构调整和房地产业调整的关键时期,不应重蹈覆辙,将房地产业与医改等量齐观,以为用政府之手就可以回归公平与效率,而应该将两块进行不同的定位,使市场的归于市场,民生的归于民生。各安其位,各谋其政。

  总之,一份经过严密论证、着眼于市场健康发展与住房民生保障的房地产业发展规划,对市场有利,有政府有利,对民生有利。

  注:一个月前写的文章。

  行业振兴不振兴不由规划说了算,有市场的行业不振兴也能活得好,无市场的行业振兴也是苟活。房地产哪需要什么振兴,需要正本清源,否则吃亏的是所有人。


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