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易宪容:从全国两会看房地产核心问题

http://www.jrj.com     2009年03月14日 01:58      华夏时报
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  易宪容 中国社会科学院金融研究所研究员

  今年总理的《政府工作报告》,谈到房地产市场方面的内容最多,可以说,应该是历年政府报告中房地产内容最多的一年。对于政府工作报告中关于房地产市场内容的阐述,基本上是在2008年131号文件精神的基础上具体化,也就是说,今年《政府工作报告》中关于房地产没有任何超过131号文件的内容。

  报告主要讲房地产包括以下几个方面的内容。一是强调促进房地产市场稳定。房地产的稳定发展并不是稳定房价,而是稳定房地产投资与消费。整个报告中没有一个字提到房价的内容。也就是说,在当前房地产销售急剧萎缩的情况下,稳定房地产投资与消费,当然要从价格入手,房地产存量多了,产品过剩了,就得通过房价下调来释放居民住房消费需求,这样才能保证房地产投资与消费的稳定。

  二是对于如何稳定房地产市场的发展,报告把整个落实房地产稳定的措施,放在131号文件中如何把房地产市场发展的支柱性与居民住房条件的改善性结合起来,重点放在居民自住性的住房消费上。其中包括了保障性住房的建设落实。比如争取用三年时间,解决750万户城市低收入住房困难家庭和240万户林区、垦区、煤矿等棚户区居民的住房问题;今年拟安排430亿元,用于补助低保住房困难家庭的实物廉租房建设;帮助进城农民工解决住房困难问题。扩大农村危房改造试点范围等。也就是说,加大保障性住房投入,是今年扩大房地产居民消费首要任务。这些都是早几年没有的内容,今年则通过具体的财政安排完全落实了下来。尽管不少房地产商对此十分反对,但是这是保障弱势群体住房基本权利有效的方式。我想政府在这点上是不会动摇其决心的。

  三是对于鼓励居民的自住性住房消费,报告中提出了通过住房公积金安排、信贷优惠及税收优惠安排,来支持居民购买自住性和改善性住房。在这里,特别提出了对符合条件的第二套普通自住房购买者,比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。这些都是在131号文件中已经确定了政策,在这里进一步细化。请注意,尽管这些政策比2007年时的房地产繁荣时期的政策要宽松得多,但是有一条没有改变,就是对于购买住房者所有的优惠,基本上只是保证个人住房自住性购买,而且都给出了一定的限制条件,因此,对于早几年把房地产市场炒得火热的投机性购买,政府的政策并没有放松。

  四是为了促进普通商品住房消费和供给,报告也要求加大对中小套型、中低价位普通商品房建设的信贷支持。也就是说,早些时候有人说要取消国六条的90/70政策,看来并非容易。估计这是政府未来房地产基本政策,要取消谈何容易。

  就目前中国的情况来看,房地产成为经济、社会、政治生活等方面所关注的重点及焦点。它涉及每一个人、每一个家庭的切身利益关系,因此,不同利益阶层的代表从各自的角度,就房地产问题提出表达其不同利益的提案也属正常。但是,无论从哪一个角度来讨论房地产问题,都要以居民居住权的天赋性、以保证居民的基本居住权利为其前提。

  正如我多次指出的那样,当前中国房地产市场最为核心的问题是什么?这个问题能够通过什么方式来解决?可以说,2008年关于房地产的131号文件对此有原则的规定,而且这种规定已经反映在今年的政府报告中。也就是说,整个社会都知道房地产业的重要性,知道房地产业是支柱产业,但是在该文件中,最有新意、最为重要、最为核心的原则是,房地产市场的支柱性是建立在每一个中国公民的基本居住条件得以不断改善与提高的基础上的。如果我们房地产市场发展与繁荣不是满足每一个中国公民基本的居住条件得以改善,那么房地产的支柱性也就失去其合法性的基础,也就成了无源之水、无本之木。

  既然保证每一个中国公民的基本条件是整个房地产市场发展的核心,是房地产业支柱性的基础,那么,中国所有的房地产政策、房地产制度与法律安排都得围绕着这个基础与核心来确定。比如,增加保障性住房就是改善弱势居民的住房条件;取消房地产的住房预售制度,就是要通过重新安排房地产的融资制度,来改变房地产开发商对居民利益的侵害,来提高房地产开发的效率;而征收房地产持有者的空置税,就是要让持有过多住房者增加持有过多住房的成本,让房地产市场住房分配更为公平。

  而且,从131号文件也看到,为了保证每一个中国居民的基本居住权,政府正在通过制度安排,以多种途径来保证居民的基本居住权。加大对经济适用房、廉租屋等保障性住房投入,基本上以此来解决城市中低收入居民的基本住房问题。比如,政府计划在三年内对保障性住房投入9000亿元,建立1000万套左右住房。因此,在今年的《政府工作报告》中,对此有十分具体的安排。尽管在这次两会上,有些房地产开发商的代表提出反对政府加大对保障性住房投入的提案,但是,这不重要,因为仅是从少数阶层的利益出发提出议案,没有反映绝大多数人的利益时,这样的提案能够为绝大多数代表认同的可能性不大。

  还有,为了保证每一个中国居民的基本居住权,政府更主要的是通过市场制度安排来解决居民的基本居住条件问题,强调要把房地产住房投资与住房消费作一个区分。但是,近段时间来,无论是房地产开发商,还是房地产开发商成立的行业组织,总是希望用一些新的概念与名词来突破这种限制。比如说他们制造一个所谓的“改善性住房”,但是实际上换汤不换药,目的是为了把住房消费与住房投资混合起来。因此,在这次人大会议中,也有房地产开发商的代表又提出这样提案,比如说要求监管部门进一步放开第二套住房的政策限制。但是,从房地产发展的根本目的及防范金融风险的角度来说,这种提案能够被采用的几率不大。

  可以说,两会是各种利益博弈的一个舞台,如果以多数决来决定各种利益关系的话,那么肯定是代表了绝大多数人的利益的提案才为多数代表所赞同。否则,看上去有代表提出什么房地产的议案,如果这些议案仅代表少数人的利益时,这些议案肯定不会获得大家认同。因为,房地产问题,无论有多少,它的核心就是要保证每一个公民的基本居住权,并在这个基础与前提上来制定相应的政策,否则离开这个核心,房地产市场是不可能持续发展的。

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