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楼市“小阳春”普现 真相还是幻觉?

http://www.jrj.com     2009年03月13日 01:27      21世纪经济报道
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  本报记者 敖虹

  记者从多家券商和研究机构获悉,2月份各核心大中城市成交大幅反弹回暖,远好过预期,大多数分析师也对3月份的成交继续回暖持乐观态度。

  UBS瑞银3月4日发布的最新报告中称,大城市成交量大幅反弹,主要市场的未售存货持续减少,大部分开发商财务状况的改善超出预期,有更多迹象显示中国楼市回暖。

  然而,楼市是否已经调整到位,开始全面回暖,并非共识。

  自2008年11月以来,许多城市的成交量就开始出现强劲反弹。2月份,深圳房地产市场成交量同比增长570%,北京、上海的成交量分别同比增长29%和28%。

  中投证券重点观察的北京、天津、上海、杭州、南京、深圳、广州、武汉、重庆等19个城市中,绝大多数2月份成交量同比环比均呈上涨格局,回暖势头显著,成交量同比增幅大都超过100%。

  “2月份淡季因素消退,我们观察的全国14个重点城市的交易量回暖也好于预期。一部分原因是由于去年2月有春节,而今年2月是春节后的交易日。另外由于房价降低,释放了刚性需求。”上海证券分析师沈莉称。但她认为,珠三角和一些城市成交同比涨幅较大,主要原因在于这些城市调整较为充分,但这种刚性需求是否可以维持,还需4月份以后再进行观察。

  UBS瑞银分析师王震宇认为,推动成交量增长的主要因素是大多数开发商自去年6月起采取了降价策略,而珠三角地区开发商更从2007年底就已开始降价。其次,中央和地方政府实施了一系列的救市政策产生作用,以及2008年实际需求被抑制今年开始释放。

  二手房市场成交反弹更为强劲。

  以北京为例,根据21世纪不动产监测数据显示,今年2月北京二手住房成交量为9300余套,环比1月上涨了27.4%,同比去年2月更大幅上涨了108.8%,已经接近交易火热的2007年的单月最高成交水平。

  21世纪不动产高级分析师孟奇告诉记者,二手房回暖,政策起到了巨大的推动作用,继去年底持续降息以及购房金融优惠政策的出台,今年初北京市又推出了一系列鼓励购房的优惠政策,促使一部分被抑制的需求得以释放,尤其是改善性需求的释放更是促进了市场的回暖,而二手房价格调整的幅度也是主要的因素之一。

  UBS瑞银认为,有更多因素支持中国楼市回暖的观点。

  近3个月北京、上海和深圳三大主要市场的未售存货减少了7%-15%,三地获预售许可的可售房屋总量分别减少了7.1%、8.3%和15%。上海存货水平最低,存货周转率仅为0.4年,且预计大城市整体存货水平将继续下降。

  “我们看好未来部分城市房地产成交量的持续回升,包括北京、深圳等,理由是去年成交量被过度抑制,在一线城市体现得尤其明显。而今年上半年价格调整是必然趋势,降价能带来成交量的回升。其次,流动性重新催生投资性需求,在个别城市集中释放,比如深圳。这种成交量的反弹在2009年的上半年持续的概率较大。”申万研究分析师励雅敏称。

  全国工商联房地产商会会长聂梅生在接受记者采访时强调,目前全国楼市仍处于深度调整中,,虽然全国多数城市目前出现了小阳春行情,目前释放的需求主要集中在首次置业群体,改善型置业尚未被有效激活,对房地产市场不能过分乐观。2009楼市能否全面回暖,主要就要此前出台的经济调整政策在6月份以前的效果如何,如果整个二季度市场持续回暖,下半年楼市可望回到健康、平稳的水平。


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