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易宪容:撤二套房限制难救高价楼市

http://www.jrj.com     2009年03月12日 22:44      新闻晚报
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  易宪容

  最近政府的房地产救市政策层出不穷,无论是信贷优惠政策,还是税收优惠及财政补贴政策,只要是能够想到的,政府部门在房地产行业商会的鼓动下都一一推出。

  但是,有一项房地产政策对房地产开发商及地方政府来说,他们千方百计希望政府取消对 “第二套住房优惠政策”限制,最后万般无奈地只好创造一个新概念,什么 “改善性住房”塞进相应的文件中。即使最近说已确定的房地产振兴规划,同样把取消“第二套住房优惠政策”限制作为其重点。

  那么,房地产开发商及地方政府为什么对取消第二套住房优惠政策限制是如此热衷?该项政策放开对房地产市场繁荣真的能够起到关键的作用吗?它能够托起高价的房地产市场吗?其实,这只是房地产开发商及地方政府的一厢情愿而已。

  因为,在房地产开发商看来,当前的房地产市场之所以会出现这样局面,最为关键是问题是2007年央行出台的359号文件。该文件对房地产市场投资与消费作一个清楚的规定,即对住房消费同样可以享受政府的各项优惠政策,特别是信贷优惠政策;对于住房投资则按照市场定价,不可享受优惠政策。

  当前房地产销售萎缩的问题出在哪里,是因为对第二套住房优惠政策的限制吗?我想这是房地产开发商根本就没有看到其问题的实质所在。在全球经济衰退的周期性调整的大背景下,国内各行各业都出现了周期性的调整,因此,国内房地产市场出现调整也是必然。这是当前房地产市场销售萎缩重要之一。

  但是,国内房地产商没有看到这种全球经济大调整的必然性,坚持不按照变化了市场供求关系来调整其企业产品定价及利润水平,反之,还是寄希望政府出台各种各样的政策来激励居民进入房地产市场。在这种情况下,以消费为主导的居民是没有支付能力进入这种没有调整价格的高房价的市场的。

  还有,在全球经济周期性调整过程中,特别是全球市场 “去支杠杆化”的过程中,房地产作为一种投资品,它价格会出现大调整。

  在这种情况下,无论是什么投资市场,投资者会以现金为王而不愿意轻易地进入投资市场。无论是股市还是房地产都是如此。而且,这种格局与态势在未来的几年经济没有稳定增长前都不会改变。因此,即使现行政策放开对第二套住房的限制,投资者有进入住房市场便利的途径,但绝大多数投资者同样是不会进入当前的房地产市场。

  正是在上述意义上说,放开对第二套住房优惠政策的限制想激发起房地产市场需求是不可能的,我想这是房地产开发商没有认清当前房地产市场的形势。如果房地产开发商能够顺应全球经济的周期性调整,降低房地产企业利润预期,让房价降低到绝大多数住房消费者有支付能力的价格水平上,那么房地产市场的需要才能够释放出来。

  而且这种价格调整得越与绝大多数居民支付能力相契合,房地产住房消费释放出来的需求就越大。这才是目前房地产市场发展之正道,否则有通天之术也乏力。

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