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房市“去库存”应让价格做主

http://www.jrj.com     2009年03月11日 05:05      中国证券报
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  □本报记者 林喆

  作为拉动投资和消费的“大权重”行业,房地产业的存货周期已经成为国民经济增长的“隐痛”。但如何消化激增的库存,考验的不仅是管理层的智慧,更重要的是市场主体的自行调整。

  近期,虽然各地楼市成交出现不同程度回暖,但市场整体的存货压力依然不容乐观。据专业机构发布的数据,以近半年来市场平均消化能力计算,全国35个城市房地产存货的平均消化周期超过两年。

  按照国家统计局公布的数据,截至2008年12月末,全国商品房空置面积1.64亿平方米,同比增长21.8%,其中,空置商品住宅9069万平方米,同比增长32.3%。由于房地产业特殊的销售结算制度,正在开发尚未预售的期房和土地储备也被列在存货之内。照此计算,房地产市场的存货量将远大于空置面积这一概念。业内保守估计,目前全国新房住宅存量大约2.1亿平方米,而2007年后土地供应提速,将在2009年形成市场供应。这些将使已然高企的库存水平“雪上加霜”。

  面对这一庞大的市场存量,中央和地方连续出台新政刺激楼市消费,地产调控也逐步从“收紧”转为“放松”。不过,从实际效果而言,刺激消费最有效的方式是通过价格调整降低成本。去年11月以来,房地产市场回暖主要是房价回落的结果。

  从区域看,市场化程度高的华南地区成交量率先回暖,长江三角洲次之,华北地区反弹相对较弱。三大区域回暖的程度与价格回落的幅度呈显著“正相关”;而回暖最明显的华南地区,地方性的暖市政策也最为少见。

  有监测报告显示,今年以来,深圳等7座城市的周平均成交量已高于去年水平,尤其是深圳已超过2007年同期水平。以广、深为代表的珠三角地区由于价格调整趋于到位而呈现持续性的启稳态势,表明房价合理回调是市场回升的基石。

  而从企业层面看,存货激增、总资产周转率下降,意味着现金流紧张,净资产收益率下降。目前,房地产上市公司存货周转率平均在0.25左右,与去年初的0.6相比明显下降,经营性现金流也多数出现负值。降低开工率、加快销售已成为今年各大地产商的普遍策略。但今年预期供应压力仍然较大,行业库存高点在年中或下半年才能出现。

  企业存货的峰值是经营绩效的低谷。因此,万科、保利等公司在感受到行业库存压力剧增后陆续降价。今年1月份公布的销售数据显示,这些公司销售均价同比已明显下降;其中保利地产1月的销售均价同比降幅超过三成,而销售金额同比增长了148%。显然,在人口红利转变为人口负债之前,我国房地产市场并不缺乏需求,缺乏的是理性预期下有真实购买力的房产需求。因此,价格调整是释放需求、消化库存的前提。

  但另一方面,房地产又具有投资品属性,价格下跌预期可能会进一步强化持币待购意愿。毕竟,房地产开发投资占固定资产投资的比重已达五分之一,占GDP的十分之一。为此,从中央政府的角度,除鼓励和引导开发企业适应市场促进销售外,还须防范房价大幅下滑引发通缩。因此,通过透明化的货币扩张过程消化房地产价格的泡沫,也成为了货币政策的“应有之义”。但需要指出的是,如果个别地方政府过于刺激房地产的投资性需求,则可能延续价格僵局,给消化库存平添变数。


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