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减负新政托不起美国房市

http://www.jrj.com     2009年03月06日 12:28      国际金融报
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  本报记者 魏红欣实习生 王丽颖 编译报道

  当地时间3月4日,美国政府公布了住房救援计划的具体内容,该方案将对因高房贷而陷入困境的约900万户美国家庭提供援助,具体措施将迅速生效。但是,由于房屋价值面临缩水,以及失业率攀升令低收入群体住房无保证,使得该方案仍存在不小的争议。

  救援方针就是要降低月还款和允许再融资。政府规定,贷款商首先要降低按揭贷款的月还款额,然后借款人的月还款额不能超过他们月收入的38%。政府承诺还将加大投入,力争让月支付金比例降至31%。

  具体措施是降低房贷利率和现金刺激借贷双方计划。该计划只能通过降低还贷利率至2%,延长抵押期限或者降低基准准备金等手段达到。调整后的还款额将在5年内保持不变,贷款利率上限将在贷款存续期内受到限制;贷款利率可在5年后逐步提高,每年可上调1%,直至达到与按揭贷款调整时一致的水平。住房救援方案将至少令400万住户受益,预计最高耗资可达到2750亿美元。

  房产问题攸关全局。美国此次金融危机源于美国房地产市场泡沫,而住房市场关系到能否稳定金融市场、增加就业和振兴企业的方方面面。美国财政部长盖特纳在当天发表的声明中指出,政府将加快行动使房贷降至购房者可以承受的水平,遏制住房市场对其他部门的影响。

  新计划最大的改变是如何用简单的公式计算月支付问题。过去,银行只关注如何先帮助借款方还清欠贷,忽略了现行的按月还款金。据美国监管部门说,由于还款脱节问题严重,超过40%的欠款者因资金青黄不接,被迫选择违约。在新计划下,重新组合房贷的措施,可以顺利让还款额控制在月收入的31%。包括车辆和信用卡的贷款债务,每月支付总额都不会超过税前收入的55%。

  与之前的住房救援草案相比,那些不能按月还款、且欠款高过了房子本身价值的借款者,如果他们的第一次房贷不超过他们房屋价值的105%,新计划下可以允许再融资。而之前,国家只允许那些欠款占房屋价值20%的房主再融资。

  百密一疏。尽管该方案详细描述了政府救援措施的具体内容,但依然在细节上存在漏洞。房屋价值面临缩水就是一个问题。对此,财政部提供了100亿美元的再融资保证金,但相对于大量缩水的房价来说可能只是杯水车薪。

  此外,房屋价值负资产者很难得到新计划帮助。据美国穆迪公司的统计,目前27%的房屋实际价值低于购房者的住房贷款额。据估计,如果这种状况持续下去,2012年前将有16%的美国房主因无力还贷而失去房屋。奥巴马新计划显然没有顾及到所有陷入困境的借款者。惟一能保证的是房地美和房利美的老客户绝对会从新计划中受惠。

  新计划还漏了谁?虽然奥巴马保证要帮助900万个家庭解决住房抵押的相关问题。但新计划显然没提及如何救助零收入者和低收入者,例如新近被解雇或降薪的员工。花旗银行3月3日曾表示,在未来3个月内,还要对失去房屋的员工实行降薪计划,而且其他银行也会跟随这个路线。

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