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易宪容:解读政府报告 房价不跌行吗

http://www.jrj.com     2009年03月06日 05:50      东方早报
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  关于房地产市场内容的阐述,今年总理的政府工作报告表现出以下几个方面的特征:

  一是看到了房地产市场对扩大内需的重要性,但其基点放在居民的自住性消费上,放在房地产市场发展是改善全体居民的基本居住条件上。无论是保障性住房,还是商品性住房对购买者各种优惠政策都表明了这点。

  二、当前国内房地产市场的需求是否能够释放出来,或房地产市场能否成为扩大内需的动力,在于房地产市场的价格是否能够适应绝大多数居民实际支付能力。因此,2009年的房地产市场价格可能成为绝大多数居民住房需求能否释放出来的关键。

  三、房地产开发一直在强调的要政府取消对第二套住房的限制,这次报告也有所提出,大家都认为是一个新东西。但报告仍然对二套住房条件给出了明确的限制,只有自住性的普通住房才能够比照首次房贷的优惠条件。更为重要的是,当二套住房优惠政策放开增加商业银行的风险而收益不高时,商业银行是否有此积极性是不确定的。

  当前房地产销售的萎缩,究竟是不是因为对第二套住房进行了限制,我想这不是问题的实质。在全球经济衰退的周期性调整的大背景下,国内各行各业都出现了周期性调整,因此,国内房地产市场出现调整也属必然。这是当前房地产市场销售萎缩的重要原因之一。但国内房地产商没有看到这种必然性,坚持不按照变化了的市场供求关系来调整其企业产品定价及利润水平,反而希望政府出台各种政策来激励居民进入房地产市场。在这种情况下,以消费为主导的居民是没有支付能力进入这种没有调整价格的高房价的市场的。

  再则,在全球经济周期性调整过程中,世界所有投资品泡沫都在挤出,价格全面回落。房地产作为一种投资品,它价格也同样会出现大调整。在这种情况下,无论是什么投资市场,投资者会以现金为王,是不愿轻易地进入投资市场的。因此,假定对第二套住房的限制全部放开,但绝大多数投资者同样是不会进入当前的房地产市场。

  政府政策确定了,市场全部变化了,购买住房者的对象不同了,那么房地产企业不改变企业利润预期能行吗?这就是2009年房地产市场现实,在政府报告中说得清清楚楚。

  北京 易宪容

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