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振兴房地产还不如拯救已经购房者的负担

http://www.jrj.com     2009年03月05日 09:53      观点地产网
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  ——房地产产业振兴与产业规划关系漫谈

  (一)、前言

  应观点邀约,就房地产产业规划和产业振兴这个话题谈谈个人观点。今天的地产现状和股市一样,风声鹤唳,谣言四起,草木皆兵。因一个小道而兴奋,因一个小道而沮丧,这难道就是一个被誉为支柱性产业的本性和本能。在这个浮躁的时代,地产行业缺少巨人,也缺乏伟人,中国人骨子里那种山雨欲来我自巍然不动的英雄气质在地产行业从来没出现,不管是睿智的王石,还是顽固的任志强,他们都不具备这样的气质。王石是距离英雄最近的灵魂,但是王石商人本质却又注定他永远不会铁肩担道义。但是金融危机下的地产确实是感受到山雨欲来的恐慌,时代在呼唤英雄的出现。也许英雄正在沉睡,那么我们广大民众所要做的,或者所能做的,就是用语言去呼唤那个沉睡的英雄的醒来。这或者是笔者构思这个稿子的基本出发点。

  (二)、产业振兴和产业规划概念解析

  产业振兴指的是一个产业受到某种外界环境冲击或者自身内因消耗而有兴盛到衰落以后,为了让其重新焕发青春活力而进行的系列改善和系列救助;而产业规划是指对某个行业进行长远的系统的设想,该设想旨在让行业在长时间内运行在正确的轨道上,或者说长时间的为社会创造正的福利效应。

  当然上面的概念解释并不是某个词典的权威论断,而只是笔者就这两个概念的理解所进行的解释。虽然可能不会很精确,但是应该说大致方向以及逻辑外延和内涵已经基本涵盖了。因此本文下面的分析将围绕着这个概念界定来展开分析。

  (三)、金融危机、城市和房地产关系

  在美元本位之前的金融危机是以黄金或者其他贵金属短缺引发的金融危机,而在美元时代以后的金融危机则是以信用体系短缺不断引发金融危机。前者爆发的金融危机因为受到实物衍生系数的制约,衍生功能放大系数受到制约,因此恢复时间往往并不长,社会危害并不大。虽然资本主义世界几乎没10年就会爆发一次金融危机,不过总可以在两三年时间内修。因为实物的可计量性与有限性,因此经济危机中的脱货紧缩总是可以通过社会生产的发展与金属物品数量的增加很快恢复平衡。但是自从美元成为结算货币以后,衍生金融工具发展迅速,因为美元脱离与实际的社会生产水平关系,同时也给贵金属数量脱钩,而纸币的生产成本相比于贵金属是无限小的,且具有无限放大的可能,因此社会信用的发展便是以为制造美元提供合适的理由为发展的条件的,因此才有华尔街的名言,只要有预期现金流,你要什么金融工具我都可以为你生产出来。因此社会信用体系不是随着生产的发展而发展,而是随着人类思维的扩散发展而发展。从这个层面来说,笔者完全同意本次金融危机是世界经济100年不预的经济危机。

  在贵金属时代,房地产也曾从当过衍生金融品的工具,不过那个时代,欧美各国城市化都没有最终完成,城市的聚集功能还没有无限放大。人们还在享受大自然的无限风光过程中,享受着城市的曼妙。但在今天,欧美各国城市化水平纷纷达到75%以上,城市人口密度达到无以复加的地步。今天的城市对于城市居民不再是一种享受,只是一种生存工具。城市成为人类生存工具以后,城市所有的尊严都将只服务于人类的某种功利性目的。

  在城市化过程中最大的特征就是城市生产的高度人口密集,有限的资源被无限的人群所共同占有,人每天行走在两点或者三点一线中而失去对自然的思考,人类的眼光除了头顶建筑物之间亮出的空隙的蓝天,就只有可怜的建筑间距之间的光影。面对日益狭窄的视野,让人类对自然的认识变的更小,世界变得无比狭窄,土地甚至仅仅是一张办公桌的距离。人类思维的无限广阔与现实的无限局促之间的矛盾随时都在爆发。人类因此变得更加脆弱,有时,仅仅是因为一张办公桌的距离而发生激烈的争吵与打斗。广阔的世界因为眼界的狭小而更加狭小,因此扩大自己城市里的空间资源成为每个城市人的梦靥。地产再此时变得如此的稀缺与珍贵,而建筑的个体权属则为空间的划分提供了人类认可的划分标志。因此对土地的苛求便转化为对建筑的苛求。

  因此房地产因适用性而超越黄金或者其他贵金属成为人类疯狂的投资品,城市人可以家家不用买黄金,但是一定会购买房屋。房地产成了居住于城市的人类对于有形世界物质争夺的焦点。这也是人类能够表达自己权力的最好的表达方式。因为房地产的这些特性,注定了房地产将成为人类最好的金融投机工具。

  在美元本位下的信用体系的无限扩张与高度城市化后房产的无限必须之间的两种特性相结合以后,就产生了我们今天看到的房地产金融危机。因为人们相信房产永远稀缺,因此就相信房产会永远保值增值,其价值就会永远正向增长。这一单向发展机制,注定了人们对于投机欲望的无限膨胀而发展到万劫不复的地步。因此由美元信用和房地产所引发的金融危机会比以贵金属为信用房地产危机更加巨大的后果和灾难。

  (四)、城市、城市化与房地产关系

  基于城市来说,房地产只是城市一种固定资产的外在体现。这里面我们可以寻找到两种关系,一是房地产是一种资产,其本身是一种金融工具,这种特质和特性是因为房地产的稀缺本性所决定的。(这点可以由美洲历史上,食盐曾经充当过货币计算工具来证明),其次是房地产对于城市是一种有限资产,因其有限而具有投机价值。而他们三者的关系则是:城市化率越高,城市越大,房地产资产属性与稀缺性越高。现实生活中的印证方法就是大城市房价一定会比小城市房价更高。

  基于上面的逻辑分析,那么解决房地产投机属性最简单的方法就是降低城市化率,或者减小城市的大小,这样可以有效降低房地产的资本属性与稀缺程度。而在房地产一旦稀缺性减弱以后,其金融属性与投机属性将大幅度减小。随处可见的地球上的泥土是永远也成为不了投机工具的。只有比如月球上的泥土才可能成为投机工具。

  (五)、我国的经济发展思路与房地产行业的走势

  我们其实可以很清晰的从我国现实中印证上述现象。在上个世界90年代中后期,我国经济发展的思路是城市化才能发展中国经济,城市化是经济的永动机的提法俯首可拾,随处可见可闻。在这种经济指导思想下,我国城市化开始高速进行。

  高速的城市化打破了原来城市人口对于房产的资源占有关系,同时也增加了城市对于房产的需求,在城市人口高速增长的同时,而城市房产增长速度却并不快,因此一是基于社会民生,基于让城市化能够继续高速推进,住房改革成为势不可挡的必由之路。再加上在高速经济发展过程中,人类固有的贪婪会更加膨胀,因此房产的金融属性与投机属性被过分夸大。过分夸大的金融属性和投机属性,催生了我国金融体系的伴随改革,在金融体系与房地产同时发力的时候,房地产行业以一种畸形的方式早熟而显得虚胖。在这种早熟过程中,房地产的稀缺性被无限放大,加速了社会恐慌,因此形成了上至政府,下至普通庶民的共同投机热潮。中国房地产行业就在这样的环境下走向了顶峰。

  因为在本轮经济危机之前,中国城市化始终是以一种速度恐慌的方式在高速度运行过程着。而这种高速度的恐慌不可避免的传导至房地产,因此中国房地产发展这么多年也一直是一种速度恐慌特征出现的,具体表现一是土地价格节节攀高,二是建筑材料节节攀高;三是企业数量节节攀高;四是行业利润节节攀高。在这种背景下,要抑制房地产走势几乎是不太可能的,因此也就出现了国八条,国六条越调越离谱的现象。

  如果中国经济发展思路继续沿用城市化是经济发展永动机的思路去进行,那么中国城市化完成10年以后的房地产行业仍然会呈现出高度金融属性与稀缺属性,今天的房地产任何短暂的回落都不可改变长期高速增长的事实。

  (六)与其规划房地产,不如寻找经济发展新思路

  应该说中国本届政府确实具有相当的智慧,在2005年中央政府率先启动对于城乡统筹的研究以后,2007年重庆成都率先成立城乡统筹示范区。其目的是旨在推动城乡平衡发展,破除城乡发展的二元结构,但是更为深层的意义则是寻找城市化之外的其他经济发展的思路。而这个思路正是对于房地产行业治本性的价值找寻。

  如果中央政府能够破解城乡统筹的这个经济难题,也就破除了城市化是经济发展的永动机的经济发展理念。在农村人口不必到城市依然可以获得很高的生活水准以后,城市的聚集功能会大幅度减弱。房地产的稀缺与金融属性也会大幅度减弱,人类对于房地产需求将恢复到一个正常的状态。

  (七)、当前房地产行业的问题

  当前的中国房地产现状是在极度高峰之后的回落过程,这个过程因为房地产自身发展所产生的关联行业过多,因此房地产行业的下滑引起了其他伴随产业不同程度的下滑。但从全国房地产行业走的走势来看,房地产行业总产值由2007年的2.5万亿下滑到2008年的1.7万亿,占整个GDP比重由8%下降到5%,依然是整个GDP中最重要的组成部分之一。而2007年产值的增高,一是因为2007年中国房地产价格的泡沫化,二是因为房地产行业开工的泡沫化。这两者同时出现泡沫而导致的畸形走高所形成的。

  而反观2008年,房地产行业的成交量下滑幅度与总产值下滑幅度并没有同步进行。房地产业的成交相对只是以相对较小的幅度在回落,用通常的行业术语来说,就是刚性需求依然强劲。当然这当中也呈现出结构性的相对不均衡。也即东部城市房产市场萎缩速度远大于西部地区。这个原因可以从我们前面的分析中找到相应证明,东部地区因为二产业的下滑而呈现出城市化的停滞,西部地区因为城市化的正向效应而呈现出相对稳定的状态。

  随着2009年中国二产业的回落(中央政府救市的方案因为不增加就业而只增加GDP,因此也不会提高城市化速度)状态的延续,城市对于人口的吸附能力会不断减弱,因此东部地区与西部地区的房价势必将进入一个需求相对萎缩的状态,在供应因为短期惯性难以改变的情况下,09年供过于求的现状将继续维持,房价下行的趋势也无可避免。因此09年中国房地产行业还会进入一个量价齐跌的状态。

  然而正如巴菲特分析那样,抛售房屋的并不是那些因为房价下跌的不值首付款的人,而是那些还不上月供的人才是真正的抛售者。基于中国预期就业悲观的情况下,在2009年中国房地产行业还会出现07年高价购房过程中大量的居民以相当高的收入支付月供的那部分群体一旦失业所造成的断供行为加剧。这会加速房地产行业的恐慌。这也才是中国房地产行业所面临的真正危机。

  (八)振兴房地产还不如拯救已经购房者的负担

  在我们分析美国次债危机的过程中,我们经常只用结果进行阐述,而很少象巴菲特那样进行深入细致的分析。美国本轮房地产危机的传道链条是:一小部分还不起月供的人断供—银行损失—银行恐慌收缩信贷—产业危机—加大失业—加速金融萎缩—加剧产业危机—增加失业—增加抛售房屋。

  城市的功能是让人居住,房屋的功能是让大部分人来居住。因此虽然整个房地产市场充斥着投机与贪婪,但对于大多数以城市为生的普通人来说,是他们生存的最必不可少的工具。而人类古老的契约理念并不会因为价格下跌形成的投机机会而一夜之间崩溃,而只有在迫不得已的情况下才会选择逃避。

  因为当前世界经济危机并没有见底的迹象,这对于我国经济来说,最直接的则是至少在短期内出口难以增长,而出口企业则是密集于城市的二产业,因此无论经济提振力度有多大,对居民短期就业的帮助都相对有限,因此失业加大将成为2009年或者以后若干年我们难以解决的问题,而失业问题如果不能被有效解决的话,那么因为被迫或者无奈的断供者将无法避免。如何解决他们的月供压力,才是当前房地产最应该做的事情。

  (九)、结束语

  在这一场篇漫无边际的闲扯中,笔者始终对于中国房地产保持着一种忧郁的状态。对于增加GDP与减少人们的负担之间,笔者的认识和现行政府的认识并不一致。同时笔者对于增长的观念也与现行政策与舆论不一致。在一个家庭当中,如果开源不顺,节流也是对于家庭财富的增长,而对于一个投机者,正增长不可能的情况下,比赛的则是萎缩幅度大小,财富萎缩幅度小的,往往也是一种增长。因此笔者很不理解当前中央政府对于为保8%所做的经济提振,与其夸夸其谈的增加GDP,不如实实在在的减轻点身上的负担。这比如一个人已经生了病,与其让他吃补药而能一次性增加负重质量,不如让他把身体养好以后多频率小幅度负载对身体更有效。


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