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切断地方财政与房市纽带正当时

http://www.jrj.com     2009年03月05日 05:48      新京报
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  有关房地产的提案在两会上历来是热点。政协会议开幕以来,关于房地产的提案有三个,分别与房地产投资信托基金、工薪阶层住房和取消商品房预售制度这几个方面相关;要求政府直接出台救市政策的提案目前尚未见诸报端。而住房和城乡建设部副部长齐骥日前在接受央视采访时明确表示,该部门近期不会再出台任何新的房地产调控政策。

  从落选产业振兴规划到主管部门的最新表态,表面看起来房地产仿似遇到了政策冰冻期。但是仔细分析一下却并非如此,调控部门近期针对房地产市场的政策选择与变化,是针对市场真实情况而做出的慎重选择。

  据齐骥透露,近期住房和城乡建设部派出部分人员奔赴各地进行了“微服”调查,相关的调查结果显示,房地产的市场交易在之前的一系列政策维护下,已经开始有所恢复,部分地区的房价甚至开始出现止跌上涨。正所谓“没有调查就没有发言权”,住房部的反馈信息在很大程度上揭示了房地产市场的真实状况。那就是,截至目前开发商的经济利益并没有因为房市交投淡尽而受到严重冲击。

  在既定的调控政策基调不变的前提下,笔者认为,亟须积极调整的相关政策还有很多,其中的要害就是通过地方财政体制改革推进,彻底割断地方财政利益与房地产业之间的纽带关系。

  很多开发商呼吁救市,并且给公众算了一笔笔亏损账,表白目前开发房产并不赚钱。细数开发商账目我们不难发现,前几年高峰期高价拿地是导致近期项目亏损的主因。对于这一问题,从市场运作角度讲,高价吃进土地固然是开发商自己的经营失误,并且完全可以通过之前的暴利项目予以弥补,并不值得同情。但另一方面,地方政府土地出让金等税费收益的确与房地产业的关联度过于紧密,并且由于“高房价———高税费———高房价”的循环,使得地方政府在一定程度上成为推高房价的因素之一。在当下房地产市场低迷的格局下,地方政府经济利益暂时与房地产业脱钩,这就成为了解决这一问题的历史良机。

  地方政府财政之所以依赖于房地产行业,是因为目前的中央、地方财政分权体制。地方政府承担了很多事务责任,但是却缺少相应的财力收入予以支撑。从全国总体来看,地方政府享有财权30%,而其承担的各项事务则占70%。“钱少事多”由此导致地方政府对房地产等创利大户,以及由此而来的预算外资金收入的高度依赖。解决这一问题的思路很清晰,其一是改革税收分配结构,即财政分配体制要平衡中央财政与地方财政;其二则是完善地方政府的财力来源,实现财权与事权的对等。但前者拘泥于中央政府总揽宏观调控大局的现状,短期内实现体制性突破的概率并不大,而后者伴随着地方政府债券的开闸,让人们看到了改革推进的曙光。

  相对充裕的地方政府财政彻底与房地产开发脱钩,最终能够以更低的税费成本控制房价畸形高企,从而实现财政利益让利于民的理想效果。

  由此可见,当下的房地产市场的确无需拯救,但是这并不意味着相关改革措施的彻底隐退。恰恰相反,相对低迷的市场反而清除了深层次体制改革的障碍,是“动大手术”的良机。

  □马红漫(上海 财经媒体人)

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