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驳唱衰经济适用房的四大理由

http://www.jrj.com     2009年03月02日 10:58      光明网-光明观察
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  作者:李季平

  本文提要:“两会”召开在即,一些房地产开发商利用拥有人大代表政协委员的头衔,又一次掀起反对经济适用房建设的舆论热潮。联系到某些知名专家学者也曾一度唱衰旨在更加科学合理解决城镇中低收入住房问题的经济适用房制度,我们有必要认真思考的是:到底是国家经济适用住房制度设计本身错误,还是因为没有认真落实,在执行中出现了偏差,而导致经济适用房制度目前的尴尬地位。在《住宅法》短时间内难以出台的情况下,建议政府有关部门对此深入调研,严肃对待,以保障庞大中低收入阶层在住房方面的公平权益,以及房地产市场持续、健康发展。

  《21世纪经济报道》2月19日在题为“2000万平米经济适用房压顶 地产商再提不同意见”的长篇报道中,报道了上海、江苏地产商对政府建设经济适用房的不同意见,认为应慎重建设或取消经济适用房。归纳起来理由有四:一是经济适用房价格高,低收入居民买不起,达不到保障目的;二是社会诚信体系不完善,政府优惠的经济适用房容易让不符合条件的人买去居住或投资,容易滋生腐败;三是在消费导向上存在偏差,根本上在鼓励人人买房;四是对商品房形成冲击。

  众所周知,我国推出的经济适用房政策,从住房制度改革开始,就一直在争议和唱衰中前行,上海、江苏两位地产商的这四个观点,比较有代表性,尤其在当前房地产市场处于低迷状态的背景下,或许能够得到更多人认可。但是,作为普通公众,我对此有不同的认识。

  第一,经济适用房价格高的体制因素是居住者没有参与权

  根据我本人对一些城市部分案例的调查采访,我感到造成经济适用房价格高的根本原因在于相关政策缺乏刚性。如经济适用房政策规定:建设用地实行政府划拨。但土地划拨仅是相对于招拍挂而言的供地方式,价格如何确定?是按照基准地价还是商业价格?裁量权在地方政府,在土地财政的背景下,价格怎么能低了呢?接下来的大项是政府税费基金的优惠,哪些是全免的,哪些是百分之五十,裁量权也在政府,伸缩性也很大;到了2007年11月,国家7部门出台了《经济适用住房管理办法》,第8条规定:经济适用住房项目,免收行政事业性收费和各种政府基金,项目红线以外的基础设施配套建设费用由政府承担。但这些规定都直接涉及到地方政府的利益,因此执行起来非常困难,前一时期,媒体不断报道本应由政府负担的经济适用房小区项目红线以外的道路、供水供电供汽等管网建设费用,政府不负担,而让开发商负担,因此,开发商或加大建设成本,或将经济适用房变身商品房销售。在我调查的一些经济适用房项目中,有的仅向地方政府所缴纳的各项行政事业性收费和政府基金,每平米就要推高房价成本100多元;小区以外配套建设增加的成本也有近百元。

  推高经济适用房价格的另一大因素是套型面积。国家规定的无论是原来的60、80平米,还是新规定的60平米,在执行中很少做到,有的是地方政府规定增大的,有的是部门变更的,一般在90平米左右,大的超过100平米,与普通商品房面积无疑。试想,一套60平米与100平米的经济适用房比较,价格提高了多少?还有在容积率低于同地段商品房、配套设施、统一装修等方面追求超前等,同样推高了房价。

  关于经济适用房价格高,低收入居民买不起的因素,我认为特别需要指出的是,政府监管部门在指导思想上,由于多方面的情况所致,很难在如何降低房价上提出措施,而是往往会明里暗里站在开发商的角度去决策。比如经济适用房价格是经过物价部门监审后确定并向社会公布的,监审的依据是国家发布的《经济适用房价格管理办法》,既然如此,为什么各地经济适用房成本构成总是神神秘秘,不能把全部数据详细向社会公开呢?为什么我们总是看到一些政府部门在公布经济适用房价格时,一再说明“参照相邻城市”经济适用房价格,“比周边楼盘”低了多少等等。这不是矛盾吗?既然有国家的价格管理办法,既然通过价格主管部门成本监审,有什么必要参照“周边相邻城市”价格呢?

  经济适用房价格高的体制性因素是,有决策建设的部门不住,而居住经济适用房的低收入群体,没有参与权。我接触到的一些低收入群体中,有人向我算了一笔账:按照一般城市(不包括京津沪深圳等一线城市)经济适用房价格,2000——2500元每平米之间,套型60平米,两居室,15万左右,旧房置换一些、加个人储蓄或亲朋之间的借款,一般都能解决,少数需要再加贷款。但目前由于套型面积大,动辄100平米、更有不少是120平米左右,近30万的经济房,确实多数人买不起。2008年12月到2009年1月,我在北方某城市一个总计1615户的经济适用房小区采访中,看到这个小区总计有55—60平米的套型38户,很早就销售一空,而大量90—103套型面积的户型一直少有人问津,虽经两轮公开摇号,仅售出579套,最终还是形成大量“弃购”。

  第二,认为经济适用房容易滋生腐败而停建,不客观、也不是实事求是的态度

  我们承认,各地都曾出现过经济适用房被富人或不符合条件的人买去居住或牟利。可恰恰在这一点上,正是需要有关部门加强管理和查处的。我国专门出台有经济适用住房管理办法,对违法规定购买的,对当事者、直接责任者都有明确的责任追究规定,但近几年来,媒体不断曝光一些城市违规建设和销售经济适用房,真正查处的有多少?客观的讲,那些不符合条件的人,凡是能够购买经济适用房的恐怕都不是普通人,都有一定的背景,甚至有的还是集团购买。这样的腐败问题,到底是经济适用房制度设计本身问题,还是我们在执行中没有认真落实相关规定,不是一目了然了吗?如果以“容易滋生腐败”为理由,停建经济适用房,哪么,经济适用房制度不就背了“黑锅”了吗?

  与此相关的还有一个比较现实的问题是,不知道那些唱衰、反对经济适用房制度的学者或官员想过没有:自改革开放30年来,在计划经济向市场经济的转型中,我们出台的改革政策,谁能举出不产生腐败的例证来?证券市场、国有企业改制、高校扩招、医疗改革、房地产市场化等等,那一项政策能杜绝腐败?那一项不比“经济适用房制度”滋生腐败程度更严重?难道说就因为滋生腐败,这些政策都要停止执行?很明显,正确的选择应当是坚定的执行中央既定方针政策,对于出现的腐败问题,加大惩治力度,而不是因为容易滋生腐败就不再前行。

  第三,正确的消费导向是创造条件,让庞大的中低收入阶层买得起房

  关于地产商们提出的第三个理由,即政府建设经济适用房是“消费导向上出现偏差,是鼓励人人买房”。我认为,这样的理由,如果是普通公众提出,似乎还有些道理,因为他们对我国的经济适用房政策不太清楚。而这样的理由由同样

  兼有地方人大代表、政协委员身份的地产商们提出,就不一样了:其本身或者是揣着明白当糊涂,或者是在模糊公众的购房意向。这里有两点需要明白:

  首先,到目前为止,国家层面尚无关于中等收入阶层必须租房的政策出台。庞大的中等收入阶层租房而不买房,这种所谓的“消费导向”只不过是房地产开发商或部分学者的一厢情愿。在这样的背景下,国家加大建设经济适用房的力度,怎么就成了“误导消费”呢?难道说只有把保障房政策取消,所有的人都去买永久暴利的商品房才不算“误导”?难道让大多数买不起房的公众,都去租赁开发商、富人阶层、个别腐败官员拥有的N套房,才算不“误导”?

  另外一点是,自1994年(国发)43号文件《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》公布以来,特别是近几年来,国家几乎每年都会出台一份比较权威的、具有宏观指导意义的房地产改革导向政策,其中对于经济适用房和廉租房的覆盖范围是有明显区别的。经济适用房在2007年以前,国家规定的覆盖范围是“中低收入”群体,2008年12月20日,国务院办公厅发布了《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》,“意见”提出了六项措施,其中排在第一位的是“加大保障性住房建设力度”,并明确“加强经济适用住房建设,各地要从实际出发,增加经济适用住房供给”,2009年到2011年,“全国平均每年新增130万套经济适用住房”。

  由此可以看出,建设经济适用房是国家的既定政策,其承担的功能与廉租房是不同的,一般情况下,廉租房的供应对象基本与城市低保对象基本一致,而经济适用房覆盖范围要大得多,包括城市棚户区、矿山塌陷区的居民住房改造等。在如此清晰的政策面前,经济适用房怎么能与廉租房合并?又有什么理由停建呢?

  进一步分析,一些学者和房地产开发商,想尽各种方式,极力反对建设经济适用房,最本质的一点就是担心保障性住房会分流商品房的潜在购买力,从而在舆论上一致呼吁停建经济适用房,将低收入群体也并入租房行列。我对此感到不理解的是,按照中华民族几千年的传统文化积淀,那个老百姓不想有一个自己的家?有谁愿意去租不属于自己的房屋?一直生活在别人的屋檐下?从社会公平正义角度看,政府有责任为所有的公民购买有产权的、属于自己的房屋创造条件,这不仅关系到“居者有其屋”,还关系到房屋的增值所有,如果一个人永久租房,这类财产性收入将永远与其无关!

  从这个意义上讲,在《住宅法》尚未出台的情况下,国家政策导向应该是,租房的对象越少越符合社会公平取向。从国际上其他一些国家做法看,无论穷人与富人,在住房政策上,政府优惠提供能够满足基本生活的、有产权的住房,除此以外,有钱人再买更多的房,其他人也不攀比,一是阶层不同,一是政府对超出基本面积的部分征收物业税,并且住房越多,税率越高,富人住房越多,对国家的贡献也越大。这样的政策导向,我们的开发商、我们的学者很少提出。

  我国目前的住房政策其现实结果最大的弊端是:鼓励套型面积大的住房、豪华型住房,鼓励一人(户)多套房,没有物业税或财产税、遗产税,导致一方面大量的中低收入阶层买不起房,一方面一些富人拥有多套房,而没有向社会付出必要的代价。这样的住房政策,无论是从我国人多地少的国情或者社会公平来看,都是不可持续的。总而言之,那种想利用国家政策之手,把中国大多数中低收入者逼出购房的行列,逼进租房的群体中的思路有悖于中国的传统文化理念,中央关于加大保障性住房力度的分析判断是正确的,让更多的社会群体能够有属于自己的产权房,哪怕套型面积小一点,是社会和谐的重要标志。

  第四,经济适用房影响商品房销售,是住房制度改革理性回归的标志,有利于房地产市场持续健康发展

  毫无疑问,中央和地方政府加大对经济适用房的建设,由于政策导向所致,虽然覆盖范围确定为中低收入、或低收入阶层,但是从现实来看,尤其一些大中城市,不可避免的会形成对商品住房市场的冲击,因为在被经济适用房覆盖的群体中,有相当部分是商品住房的潜在购买对象。但是,如果因为对商品房有冲击,就削弱甚至停止建设经济适用房,把中低收入群体中买不起房的部分,统统逼向租房,搞所谓有房住不是有住房,不仅违背民意,也不符合中国几千年来“居者有其屋”的国情。这一点也正是近几年来,一些地方政府屡屡出台“救市”政策而收效甚微的重要因素。

  政府加大力度建设经济适用房,从而对商品房市场形成或大或小的影响,从另一个角度看,也说明中央在我国住房制度改革初期的构想是完全正确的,是住房制度改革的理性回归。如,1998年国务院在进一步加快城镇住房体制改革的文件中,对住房改革提出的总体构想是:建立和完善以经济适用住房为主的多层次住房改革供应体系:具体表述为:“对不同收入家庭实行不同的住房供应政策,最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租房;中低收入家庭购买经济适用房;其他收入高的家庭购买市场价的商品住房。”从这里可以看出,当时国家对住房制度改革的构想,住房的居住功能是主要的,商品属性是次要的,我国城镇中的庞大中低收入阶层,并不是商品房的覆盖对象,而商品房仅仅覆盖“收入高的家庭”。

  但是,自2003年开始,有关部门提出“房地产业关联度高,带动性强,已经成为国民经济的支柱产业”,此后,房地产业畸形发展,据全国工商联房地产商会2008年11月公布的数据,全国房地产企业有5万多家,房地产行业在“支柱产业”的“带动”下,不少城市房价疯涨,住房的基本属性—居住功能,被用作投资或炒作的商品功能所取代。经济适用房不断萎缩,商品房的覆盖范围被无限放大。

  因此,在遭遇全球金融危机的背景下,如果我国的房地产市场能够将经济适用房制度更加完善,将商品房的覆盖范围适度定位,房地产市场逐步回调到“低收入阶层居住政府提供的廉租房、中等收入阶层购买政府优惠的经济适用房、富裕阶层的住房有商品房市场解决”的轨道上来,对我国房地产业持续健康发展是非常有利的。

  经济适用房制度自推出以来一直以遭遇反对,房地产市场持续低迷,这一状况对经济生活产生的影响当然需要关注,但我们对其背后所积淀的深层次原因也不能忽视:略作回顾不难发现,我国停止福利分房,开始实行商品房制度以来的10多年里,真正从住房制度改革中受益的不同社会阶层差异非常大。除土地财政这样的体制性因素以外,据权威媒体公开数据显示:我国富裕阶层年收入超过11万元的高收入群体中,超过40%以上拥有两套或两套以上住房,并且都是高标准的豪华型,这其中还有22%的群体仍有购房愿望和经济实力;还有就是房地产开发商,在房地产市场辉煌时期,无论大小规模,只要进入该行业,就能获取暴利;与之形成鲜明对比的是,数量庞大的中低收入阶层,从住房制度改革中受益最少,甚至有相当部分买不起房,在一个追求公平、公正的社会主义国度里,这样的机制能够持久吗?

  理直气壮的经济适用房建设为什么这样难?为什么阻力那样大?根本的原因在于不同阶层的利益博弈,面对这样的现实,在党中央各项相关政策都已经十分明朗的情况下,地方政府如何动作,是对民生关注方面的一个严峻考验。


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