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如何破解房地产业困境

http://www.jrj.com     2009年03月01日 23:51      中国经济时报
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  石建勋

  随着全球经济和我国经济增长“拐点”的出现,经济增长开始处于下降周期,房地产市场也开始进入调整。毋庸置疑的是,目前各地房价还是较高,老百姓买不起房是市场低迷的主因。刺激消费、改善民生的唯一办法是降低房地产价格,但是如果房价下降过快、过低将造成两个后果:1)极大地压缩开发商的利润空间,使得开发商投资开发的积极性降低,从而导致地方政府“土地财政”收入的减少和地方GDP增速的减缓;2)可能导致大量房地产企业的破产,进而累及银行业。因此,上述后果所涉及的利益主体——地方政府、房地产企业和金融企业,对降房价都不积极,而恰恰是这些利益主体对于房地产市场的发展拥有更多的发言权和主导权。

  房地产业的困境原因何在?

  房地产业作为经济增长的支柱产业之一和中国经济的一大消费热点,对中国经济的平稳快速发展有着十分重要的作用。遗憾的是,由于目前土地政策、房地产方面的公共政策和产业政策、房地产开发模式以及居民保障住房政策等相互矛盾且不配套,一方面,土地的垄断性决定了房地产业并非是充分竞争产业,房子也并非是完全市场化商品,而是具有改善民生的公益和保障性质;另一方面,房地产开发模式却完全市场化、企业化,土地转让收入成为了当前地方财政收入的主要来源。通过各种办法拿到地的开发商则完全按照市场化操作,为追求超额利润,将房价炒到畸高,造成了目前房地产市场低迷的困境:

  一方面,房地产价格飞涨,老百姓买不起房,无论如何提高居民收入增长速度也跟不上房价上涨的速度;另一方面,房地产价格的飞涨,造成了该行业畸高利润和每年中国内地富豪排行榜上的地产业富豪排名集中,而习惯了畸高利润的地产业富商们不愿降低房价,反而一再呼吁政府维持高房价。地方政府也因担心房价过低影响地方财政收入而在房地产价格的理性回归中表现出较多消极性。去年年底有政府官员声称要处罚擅自降房价的企业近日某地方政府官员出面帮助房地产企业促销,则把这种地方政府、房地产开发商、银行和老百姓之间的利益矛盾关系赤裸裸地展现在公众面前。

  如何破解房地产业困境?

  去年12月17日国务院常务会议部署促进房地产市场发展措施,出台了进一步鼓励普通商品住房消费的若干政策,这些旨在刺激房地产消费而非“保房价”的调控思路是完全正确的。未来破解我国房地产困境的根本之道还在于调整房地产供应结构和改革房地产开发模式,具体来说有以下两点:

  其一,应该把改善民生与调整房地产供应结构紧密结合起来,加大保障性住房的供给。香港地区、新加坡的保障性住房比例分别达到了50%和84%,而近期全国各地公布的2008年住房建设规划中的保障性住房比例全国各地有较大差异,但大多数在10%—20%之间,其中,兰州市保障性住房比例相对较高,占总量的38.74%,而合肥市仅占到总量的1.16%。未来要学习借鉴香港地区和新加坡的经验,积极推进社会保障性住房体系的大规模建设,大幅度增加保障性住房比例。同时要加快完善全国统一的保障性住房配售条件、流转、管理等方面的制度规范,杜绝保障性住房的完全市场化开发和商业化投资炒作。

  其二,应该把促进房地产繁荣与改革中央与地方财税体制和房地产开发模式紧密结合起来。一方面,要采取切实措施调整中央和地方的财政收入分配关系,增加地方税收留成,改变地方政府过度依赖土地出让金收入维持财政运转的现状;另一方面,要着手改革现有的房地产开发模式,比如可以采取“政府出地,开发商建房”,政府提供成熟土地,并按“代建制”即建设主体招投标的模式实施各类房屋的建设,地产商只能买卖地上建筑部分的房屋,地皮部分则以税收或租金方式由政府根据地价增值情况逐年累进或分年限向房屋购买者征收。另外,在现行的模式下,最近国内一些地方采取“限定地价和限定房价”的房地产招标开发模式也值得推广。

  无论是中央和地方的政策风向标,还是当前面临的经济危机,以及老百姓的思想情绪,都不会再继续维持高房价了,房地产业对此要有十分清醒的认识和充分的准备。房地产业应尽快顺应市场需求和政策变化,降低利润预期,薄利多销,才能渡过难关。

  (作者单位:同济大学经济与管理学院)

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