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二套房贷收紧未必是坏事

http://www.jrj.com     2009年03月01日 23:39      中国经济时报
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  张炜

  正当房地产市场上取消二套房贷限制政策的呼声再度高涨之时,银监会明确表态,须严格实施二套房政策,积极防范房地产金融风险。这无疑给房地产业“泼冷水”,但也客观反映了当前防范房地产金融风险的必要性。

  对房地产业来说,二套房贷及购房抵税是最为盼望的利好政策。就连对消费者的调查也表明,约七成京沪穗市民认为二套房贷政策能够促进房地产市场的发展。然而,换到商业银行风险防范的角度来考虑,对二套房贷就不能不没有顾虑。

  银监会主席刘明康日前在国新办新闻发布会上表示了对二套房贷的担忧。用他的话来说,“做投资和投机的,和自己住房子的,还款的意愿是完全不一样的,对市场起的作用也完全不一样。”值得一提的是,刘明康的这个表态,是在谈应对金融危机的措施和当前形势下加强金融监管时所提的,反映出美国次贷危机的教训让国内银行对房贷风险非常敏感。

  虽然国内银行目前没有出现个人房贷不良率上升,也没有遭遇大规模的“断供”,但房地产信贷中出现的某些信号,足以让银行不敢掉以轻心。比如上海出现的房地产开发贷款中的“双升”现象,2008年12月末,全市中外资银行机构商业性房地产不良贷款余额61.69亿元,比年初增加10.36亿元;不良率1.04%,比年初上升0.15个百分点。这说明开发商的日子开始不好过,房地产市场的景气度大不如前,资金链风险步步逼近。去年四季度以来上海楼市成交出现企稳复苏的迹象,但房价仍存在下行压力,风险因素有增无减。一旦部分开发商因资金链告急而被迫大幅降价,加剧市场价格波动,就可能对个人房贷资产质量产生间接影响。换句话说,难以支撑住的开发商若降价幅度较大,导致整个市场价格震荡,会把危险逼向银行个人房贷业务。从美国次贷危机来看,首先是房价“一蹶不振”,从而导致“断供”增加,并拖垮银行。

  其实,在对楼市消费的刺激政策中,或明或暗的二套房贷门槛降低动作已不算少。现行的二套房贷政策规定,对已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平,再申请购买第二套普通自住房的居民,比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。但在上海,去年12月出台的促进房地产市场健康发展的政策,没有对二套房贷设置门槛,不存在面积要求。再看银行的做法,竞相降门槛已屡见不鲜,近期频频出现相关报道。特别是对公务员、律师、教师等优质客户,一些银行执行二套房贷政策较为宽松。用房产中介人士的话来说,商业银行都是倾向于放松二套房贷政策的。

  长期以来的一个争议,是二套房贷限制政策抑制了改善型住房的消费需求。有的专家一直对该政策持批评态度,认为很多二套房贷并不是投资和投机性的购房。但从总体来看,一旦二套房贷完全松绑,投资和投机性购房的占比很可能显著增加。上海的数据显示,2008年,“两外人士”(外地居民和境外人士)住房贷款增量多于本地居民,前者增加56.07亿元,后者增加32.83亿元。虽然这与上海的外来人口增加有很大关系,但从以往的情况来看,“两外人士”购房中有很大一部分属于投资性购房。

  房地产业呼吁二套房贷“松绑”,银行监管部门强调二套房贷的风险防范,两者的观点不同,似乎是“屁股决定脑袋”的缘故。在当前金融危机的特殊背景下,对房贷业务风险多一点防范意识,应该不是坏事。

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