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松绑楼市90/70政策不需拧巴

http://www.jrj.com     2009年03月01日 03:38      中国房地产报
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  杨红旭

  北京“90/70”政策放松了,这消息传得快,传得火。

  事实是这样子的。今年1月北京出台了稳定楼市的“15条”措施。其中有这么一句话:“对商品住房项目,在全市总量平衡前提下,根据市场需求确定套型面积和比例。”这话说得婉转,太极拳打得很到位,当时大家并没特别留意。

  近日,一些开发商在项目实操中,已被这股“春风”明确无误地温情抚面,于是业界都知道北京市政府相关部门来真的了。

  实际上,早有别的城市传出此类信息。今年1月份,钱江晚报有新闻说,杭州市将对“90/70”政策进行松绑,部分项目因为等着调规划而停工,大致范围是由“90/70”改为“90/50”左右;而今年2月兰州出台的救市“16条”中,赤祼祼地明示“90/70”政策调整为“90/50”。

  “90/70”政策出自2006年的“国十五条”,背景是全国楼市红火了好几年,房价一路跑得快,关键是开发商偏爱开发大户型、高档住宅,从而使中小户型、中低价住宅严重供不应求。除了“一刀切”的方式受到业界质疑外,该政策还是师出有名的。

  可是,目前的形势已发生惊天巨变,当时的政策环境基本悄无踪影。一是全球经济由繁荣步入衰退,目前各国都在为“保增长”忙得焦头烂额,房市可不能太衰了;二是房价开始下跌,甚至部分城市住宅成交均价已跌掉二成;三是90平方米以下户型成交比重逐步上升,2008年四季度,上海、广州、北京、南京等城市超过40%;四是按“9000亿安居计划”,未来3年保障性产品将占到全国住宅供应的五成左右,而这类产品全是90平方米以下户型。

  住房制度改革的市场化取向不能改变——这是国家相关部门再三明确的一条原则。既然目前需要刺激住房消费,既然住房保障产品的比重已空前(也有可能绝后)提高,按理说也该给市场说话的机会,为纯粹的商品住宅市场创造更多的空间,给开发商品住宅的企业以更大的产品规划权。如果目前以及未来,中小户型住宅依然供不应求,那么即使没了“90/70”的限制,相信开发商依旧还会卖劲地建设中小户型。

  “市场的归市场,政府的归政府”虽然老套但却是至理,我们就暂且别在这上面拧巴了吧。让我们看看市场的真实面目。2008年在全国楼市低迷的情况下,部分“90/70”项目销售却逆势飘红,除了价格优惠的因素外,主要是因为眼下还在买房的人多属刚性需求,其中首次置业者又占据最大比重。可也出现了另一个现象,很多此类热销楼盘都在户型设计上动足脑筋,充分利用凸窗、入户花园、露台、阳台等部位,用句行话叫“偷面积”。比如看似90平方米的小三房,实际能够用得上的面积却可达到110平方米。更有甚者,两套小户型并在一起设计和销售,好让业主将来打通了用。部分开发商和政府玩起了“猫捉老鼠的游戏”,购房人或可从中受益,但建筑浪费那是难免的。

  如果说首次置业者对“90/70”政策拍手称快,那么改善需求、尤其是“首次改善”需求者可就有点闹意见了。“首次改善”家庭通常选择90~144平方米户型,而与90平方米以下户型供应比重节节上升同步的是,90~144平方米户型供应比重节节败退。比如,上海“首次改善”住宅成交比重,由2007年第一季度的近70%,降至2008年第四季度的不足50%,2009年必然进一步下滑;而据易居中国的调查,目前上海购房者对90~144平方米房型需求水平在56%左右。未来两年,在很多城市,90~144平方米户型都将出现供应缺口。

  如果政府真想救楼市,仅靠首次置业需求是远远不够的,只有让改善需求舒舒服服地释放出来,才会迎来真正的楼市春天。“90/70”政策是到了调整的时候了。北京也不必那么欲语还休了。

  (作者系上海易居房地产研究院综合研究部部长)

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