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怎样才能激活房地产市场

http://www.jrj.com     2009年02月25日 05:09      中国证券报
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  □本报记者 孟坚

  最近一段时间,很多大中城市纷纷推出购房入户政策,一些地方政府力图通过这一方法激活日渐低迷的房地产市场。从目前的情况看,暂时还未看到十分明确的效果。

  站在政府的角度考量,房地产市场长期低迷所带来的一个直接后果是,地方财政的钱袋子日渐干瘪。南京江宁区房产局局长关于“房地产开发商低于成本售楼要被查”的言论,可以说是部分地方政府官员心态的写照。地方政府之所以不愿意看到房价下跌,主要是不想看到地价下跌。

  从房地产开发的成本构成看,政府各部门收取的各种税费大约占到55%左右。其中税收占10%,土地费用占30%,奥妙无穷的“其他”费用则占15%—20%。某政协委员举例说,他公司旗下的房地产项目,从开始获取土地到项目竣工结算备案,要跑遍25个局、委的80多个科室,共缴纳50多项费用。因此,民间有“一税轻、二税重、三费四费无底洞”的说法。另一位开发商坦言,如果市场皆在阳光下运作的话,房地产成本可下降10%至15%。

  客观地说,激活房地产市场并不只是地方政府的利益所在。促进住房消费除了可以拉动内需,还可刺激多个产业的发展。分析一下近些年中国经济的快速增长历程,我们发现1998年的积极财政政策的确对结束当时的经济下行趋势起到了一定作用。但其时还有一个重要因素不可忽略。1999年我国推行的住房制度改革,结束了福利分房,住房商品化所释放出的巨大能量,大大拉动了投资与消费。在涉及房地产业投资方面,钢铁产量中22%的粗钢、27%的水泥、18%的玻璃、27%的铝、36%的PVC……都用于房地产开发建设上。这大大促进了一批重化工企业的投资与增长。

  眼下,判断房地产市场能否走出萧条的标准不是房价的高低,而是看是否有交易量。尽管现在全国各大城市的房地产市场价格开始出现下降的苗头,但与普通民众所能承受的消费水平还差得较多。房地产行业所面临的“去库存化”问题与其他行业没什么不同,但没有像其他行业那样大规模地降价,而房价能否降到普通百姓能够买得起的水平取决于多种因素。

  首先,宏观经济未来趋势是决定目前房价能否继续坚挺的重要因素。从已经公开的信息得知,世界主要发达国家的经济危机对我国的影响正在逐渐显露。尤其是全球第一大经济体美国的金融泡沫破灭,打破了以往“中国制造出口—美国信用消费”这一经济循环格局的平衡。这不仅使得中国制造业产能过剩的问题凸显,更令就业形势陡然严峻起来。没有充分就业保证,房地产市场的有效需求必将大打折扣,支撑高房价的基本面极不乐观。

  其次,尽管许多城市推出种种刺激楼市的政策,诸如购房入户、减免房地产流转税等,但对一些主要税费目前还没有看到哪个城市有大手笔的减免动作。南京市江宁区房产局局长不让开发商降价的所作所为并非是个人的一时糊涂,而是表达了地方政府的利益诉求,这又与上面说到的基本面状况形成了对冲。于是就有了今天我们看到的有价无市的奇怪景象。

  如何激活房地产市场?假若做个问卷调查,估计十个人会有十一个答案。看上去有点像是脑筋急转弯的答案,似乎颇有道理:要么大幅提高民众的收入水平,要么大幅降低房价。


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