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孟晓苏:某些方面是我们自己唱衰了房地产

http://www.jrj.com     2009年02月19日 09:49      地产观点网
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中房集团理事长 孟晓苏

中房集团理事长 孟晓苏

  受访者/孟晓苏 整理/邬琼

  09年是REITs的一个起步之年,明年是一个大发展之年,一旦搞起来就是一发不可收拾,这个东西对中国老百姓而言是太好了。

  Q:2009年,中国房地产遇到的问题还是资金紧缺的问题,您认为如何能解决2009年中国房地产开发资金紧张的问题?

  孟晓苏:比较传统的方法是银行贷款和IPO,但现在IPO不现实。其实讲IPO困境,不仅仅是房地产企业的困境,也是大多数企业的困境。

  银行贷款方面来看,现在银行对房地产行业的贷款比较保守。虽然基金债券似乎可以搞了,私募基金(PE)也可以搞了,但私募基金要有题材。所以说现在房地产金融比较现实的有四个:

  一:冲刺房地产投资信托。REITs我已经讲了三年半,现在全社会都了解了,国务院也已经把话说出来。所以,房地产多年要不来的东西,现在应该赶快冲刺。我听说有些机构已经在大规模的包装资产,准备发商用物业的REITs。

  我曾经提出过廉租房的REITs,是帮助政府做事情,当然其他的商业物业也可以做。之所以瞄准廉租房是因为现在社会需要廉租房,而廉租房需要REITs这种形式进行金融创新。

  此外,很多地方政府持有流通物业,如果地方政府将这些资产打包成REITs的话,将是一种好的方式。冲刺REITs在2009年上半年应该是一个好的时机。

  二:重启和推动住房抵押贷款。前一段时间各种政策出台限制住房抵押贷款,譬如首付从30%提到40%甚至是50%,然后第二套房贷款的利息还要增加一个比例。这些政策都是限制住房交易的政策,限制的原因是要防止过热,抑制内需。

  但现在环境不同了,这些政策需要取消。

  三:要敲开房地产企业开发贷款之门。这些年这个在一步一步收紧,而且开发企业因为市场不好,自有资金的比例在不断提高,银行贷款还没有跟上。现在看来,开发贷款给不给房地产开发企业,问题不在银行,而在于房地产企业本身。因为以前银行对房地产行业一直看好,但现在并不看好。

  银行不看好房地产业,某些方面是因为我们企业家自己唱衰的。特别是广东地面上的一些企业家,带头唱衰楼市,唱衰房价。在自己没有信心的状况下,希望获得银行贷款是很难理解的。

  现在银行的评级当中,对房地产企业风险系数在增加,在这种情况下,要不你就不好贷款,要不就得不到标准的贷款利息。

  所以最关键的是现在要建立信心,媒体也需要帮助市场建立信心。温总理具体讲到:领导人对国家的信心,企业家对经营的信心,个人对消费的信心,华侨华人对祖国的信心。这是温总理在日本讲的,如果他要在广东讲的话,我想会加上另外一句:媒体对国家的信心。

  第四:这个是现在比较现实的,就是推出反向抵押贷款。反向抵押贷款作为房地产金融,是因为他可以推动养老,承担这样一个社会保障的功能。

  房地产一般来讲有四种功能:一是居住功能,二是财富功能,三是融资功能,四是养老功能。

  房地产反向抵押贷款这种产品说起来是保险公司作为主体,但是操作起来工作量大的是房地产企业。因为整个的房屋管理和房屋评估是房地产企业的事情。

  反向抵押贷款有利于构建和谐社会,这个事情是保险公司09年的重点。保险公司09年的重点是保障性,而不是投资性。现在很多投资性的保险,对于居民越来越没有吸引力了,但是在多事之秋、社会动荡的时候,人们愿意买保险,买保障性的保险。

  现在还在讨论,要不要给人们发放购物券刺激消费。但是最好的刺激消费的方法是让老人源源不断地消费。反向抵押贷款可以鼓励老人消费。

  现实的房地产金融突围就是这四条。

  还有第五是PE。中房现在已经拿出了一个载体,就是160多个住宅区的旧区改造,并以这个作为题材。如果能够拿这个题材搞PE是可行的。但是这个还在启动,具体怎么样还很难说。可能还是主要依靠银行的开发贷款。

  现在PE的市场不是很好,所以现实的房地产金融之路就是我刚才说的四条。

  Q:大家比较关心的可能是明年保险公司的资金是否会大量进入房地产,在您看来呢?

  孟晓苏:保险公司目前投资金融不动产,国家有个规定,不超过全部资金的8%,其中5%是可以做投资,3%是可以做股权。保险公司也可以参与PE。

  全国3万亿的保险资产,3%就是900亿,这个资金要控制一个公司是很容易的事情。目前来看保险公司投资金融不动产可能主要还是从股权上进行考虑的,这只是目前保险公司的想法,不排除未来可能推出新的房地产相关金融产品。

  Q:当前关于REITs的讨论很多,我们应该如何看待REITs,保险公司会不会投资REITs?

  孟晓苏:09年是REITs的一个起步之年,明年是一个大发展之年,一旦搞起来就是一发不可收拾,这个东西对中国老百姓而言是太好了,比一般上市公司还好,因为它持有的是物业,有租金,租金每年都有报告。其业绩只是受到租赁环境的影响。

  所以目前来讲,国务院所说的拓宽企业融资渠道里边,对于我们最适合的是REITs。

  REITs不仅是持有物业,持有人可以分红,也可以通过流通市场上市,是一个非常好的资本体,如果这个可以在中国出现,并且在股市上占有一席之地,它就可以改变目前股市上资金量少,缺乏稳定性收益率的资产等等问题。

  保险公司投资不动产,最好的方式就是加入REITs,这个收益率一般达到7%、8%,这是一个非常好的载体。虽然现在利息降下来了,但是也可以达到6%或者6.5%,这也是可以接受的。

  Q:您如何看待在一轮经济周期当中的房地产行业本身的作用?如何看待宏观经济调整对房地产行业未来的影响?

  孟晓苏:我认为,每一轮房地产低谷都会有一批企业进入房地产。我们经历了几次房地产低谷,包括像万科这样的企业都是在第二次房地产低谷的时候进入房地产行业的。

  第三轮是97、98年,这一轮低谷之后也有很多企业进入了房地产。为什么这么说呢?经济低谷之后首先复苏的房地产行业,如果房地产不复苏,别的产业也很难复苏,如果房地产业火不起来,别的产业也很难带动起来。比如说钢材、水泥这些行业,都是房地产行业带动起来的。

  这是一个经济规律。我们现在可以看一下,如果下一步的政策是继续抑制楼市的话,那么经济就肯定起不来,而钢材和水泥要起来也是不可能的。

  所以房地产行业对经济是有先导作用的。如果其他行业看到房地产企业起来了,就会进入到房地产行业当中来。

  现在又是一轮经济低谷,又是一轮拉动内需,又是一轮国债投资,接着就是经济如果向好,房地产将先于其他行业发展。

  那个时候,就像2000年一样,别的行业都不挣钱,就是房地产挣钱,所以大家纷纷都做起了房地产,到2004年以后,拉动了各个行业的兴旺。这么一个规律在今后还会发生作用的。


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